|
土地拍賣制度的初衷，是為了使土地價格較好地反映市場供求關系，讓地方政府獲取更多財政收入,。但是，由于地方政府把拍賣出高價當成惟一目的,，已經(jīng)使土地拍賣的“價值發(fā)現(xiàn)”功能失靈，從而,，使地價成為助推房價的幫兇,。因此，必須改革土地拍賣制度,，將其與民生問題掛鉤,，避免土地拍賣對民生問題的傷害。
國家發(fā)展改革委,、國家統(tǒng)計局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示,，今年8月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%,，漲幅比上月高0.7個百分點,；環(huán)比上漲1.4%，漲幅比上月高0.2個百分點,。在房價快速上漲的背后,，有一只重要的推手，那就是全國各地雨后春筍般涌現(xiàn)出來的“地王”,。9月11日,，富力地產(chǎn)以樓面地價18729元/平方米的天價，刷新廣州新的“地王”紀錄,。而在此之前,，蘇寧環(huán)球(45.40,0.18,0.40%)集團以6.7萬元/平方米樓板價,、44億元天價成為上海的單價“地王”,。
每一個“地王”的出現(xiàn)，對購房者心理底線都是一次巨大的沖擊,。有的“地王”樓面價遠遠高出周圍房價,，形成了所謂“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。這加大了人們對未來房價可能大幅度上漲的預期,，蜂擁入市的購房者為房價的進一步上漲推波助瀾,。這種狀態(tài)倘若持續(xù)下去,，不僅惡化住房這一民生問題，還有可能因房市泡沫的累積而給我國未來經(jīng)濟發(fā)展埋下隱患,。
“地王”不斷涌現(xiàn)從一個側(cè)面暴露出我國目前土地拍賣制度的弊端：政府為了追逐自身利益最大化通過各種方式抬高地價,。開發(fā)商高價買走土地以后，本能地選擇囤積土地不是當即開發(fā),，他們常以時間的流逝換取土地升值,，實現(xiàn)利潤最大化的目標。而地方政府為了在以后繼續(xù)高價拍賣土地,，常常會默許開發(fā)商囤地,，從而導致土地囤積現(xiàn)象無法得到根治。
土地就應該給出價高者嗎,？土地屬于全民所有,，它的一切政策都應該關注民生，讓民眾受益,。比如,，現(xiàn)在一些地方不斷制造出“地王”，卻舍不得建設廉租房,，原因是廉租房的土地是劃撥的,，政府不能從中獲利。也就是說,，土地拍賣制度已經(jīng)被扭曲成為地方政府極力追逐自身利益最大化的工具,。公共利益被無情地忽略。
土地拍賣最早開始于1987年,。當年12月1日,，深圳市首次采取公開拍賣方式出讓土地使用權(quán)，當時拍賣的土地價格為每平方米611.3元,，不及現(xiàn)在的零頭,。1995年開始實施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了土地使用權(quán)的出讓是采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式,。2004年,，有關部門發(fā)布文件，明確規(guī)定全面實行招拍掛,，取消協(xié)議出讓,。土地的招拍掛政策就此在我國全面實行。
實行土地拍賣制度是為了引進競爭機制,，排除任何主觀因素的干擾,，使土地價格較好地反映出當時該地的市場供求關系。當然,，還有一個目的,，意在讓地方政府獲取更高收益,，較大幅度地增加財政收入。但是,，上述目的現(xiàn)在大部分都被扭曲：
其一,，土地拍賣的“價值發(fā)現(xiàn)”功能失靈。土地拍賣的首要目的是使地價真實反映出市場的供需狀況,，而我國的土地是壟斷的,，供求之間本來就不對等，這導致土地的價值不是在市場拍賣中被“發(fā)現(xiàn)”,，而是在市場拍賣中被放大甚至成倍放大,。土地拍賣本身就在制造地價泡沫。就連SOHO中國董事長潘石屹也深表擔憂,，認為樓面地價高出同區(qū)域房價不太正常,，“可能存在很大風險”。地價泡沫隨之再向房價泡沫中轉(zhuǎn)移,，必然導致泡沫越來越大,，從而，對我國未來的經(jīng)濟安全埋下巨大隱患,。
其二,，土地拍賣使地方政府逐漸放棄了自己所承擔的公共責任，而成為赤裸裸的逐利者,。土地拍賣的終極目的并非為了賣更多的錢,，而是為了使土地價值得到更充分的利用。出價最高者就一定能使土地價值得到最佳利用嗎,？未必,。土地價值的實現(xiàn)不應該與民生問題相沖突，但現(xiàn)在的情況卻是,，“地王”強勁地推高房價,，導致越來越多的人買不起房。
針對這一問題,，有些地方已經(jīng)開始進行修正,。比如，上海推出了“有限區(qū)間內(nèi)價高者優(yōu)先”措施,，即低于標底價或超過最高限價者,，一律被視作無效報價。江蘇省則開始嘗試推行“價優(yōu)者得”的土地拍賣方式,，即對解決中低收入家庭的保障性住房用地,，實行限房價,、競地價,，把地價和房價緊密聯(lián)系起來,，以避免二者之間形成互相拉抬的關系。
地方政府通過土地拍賣制造出一個又一個“地王”,，客觀上起到了化解中央宏觀調(diào)控政策的作用,，導致房價持續(xù)快速上漲，民生問題逐漸惡化,。解決這一問題已成當務之急,。
筆者認為，應對土地拍賣制度進行改革,，將其與民生問題掛鉤,。比如，推行限房價,、競地價的做法,。再比如，把廉租房建設與土地拍賣掛鉤,，要求地方政府每拍賣一定面積的土地,，就必須根據(jù)比例拿出一定面積的土地用于建設廉租房等等，以此將地方政府的逐利沖動與民生問題緊密結(jié)合起來,。
綜上,，我們需要盡快叫停全國各地爭相制造“地王”的錯誤做法，通過對土地拍賣制度的改良,，避免土地拍賣助推房價,、惡化民生。
(作者系新西蘭Massey
University大學MBA,，財經(jīng)專欄作家） |