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土地拍賣制度的初衷,，是為了使土地價格較好地反映市場供求關(guān)系,，讓地方政府獲取更多財政收入。但是,，由于地方政府把拍賣出高價當(dāng)成惟一目的,，已經(jīng)使土地拍賣的“價值發(fā)現(xiàn)”功能失靈,，從而，使地價成為助推房價的幫兇,。因此,，必須改革土地拍賣制度，將其與民生問題掛鉤,，避免土地拍賣對民生問題的傷害,。
國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示,，今年8月,，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，漲幅比上月高0.7個百分點(diǎn),；環(huán)比上漲1.4%,，漲幅比上月高0.2個百分點(diǎn)。在房價快速上漲的背后,，有一只重要的推手,，那就是全國各地雨后春筍般涌現(xiàn)出來的“地王”。9月11日,，富力地產(chǎn)以樓面地價18729元/平方米的天價,，刷新廣州新的“地王”紀(jì)錄。而在此之前,，蘇寧環(huán)球(45.40,0.18,0.40%)集團(tuán)以6.7萬元/平方米樓板價,、44億元天價成為上海的單價“地王”。
每一個“地王”的出現(xiàn),，對購房者心理底線都是一次巨大的沖擊,。有的“地王”樓面價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周圍房價，形成了所謂“面粉貴過面包”的現(xiàn)象,。這加大了人們對未來房價可能大幅度上漲的預(yù)期,，蜂擁入市的購房者為房價的進(jìn)一步上漲推波助瀾。這種狀態(tài)倘若持續(xù)下去,，不僅惡化住房這一民生問題,，還有可能因房市泡沫的累積而給我國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患。
“地王”不斷涌現(xiàn)從一個側(cè)面暴露出我國目前土地拍賣制度的弊端：政府為了追逐自身利益最大化通過各種方式抬高地價,。開發(fā)商高價買走土地以后,，本能地選擇囤積土地不是當(dāng)即開發(fā)，他們常以時間的流逝換取土地升值,，實現(xiàn)利潤最大化的目標(biāo),。而地方政府為了在以后繼續(xù)高價拍賣土地,，常常會默許開發(fā)商囤地，從而導(dǎo)致土地囤積現(xiàn)象無法得到根治,。
土地就應(yīng)該給出價高者嗎,？土地屬于全民所有，它的一切政策都應(yīng)該關(guān)注民生,，讓民眾受益,。比如，現(xiàn)在一些地方不斷制造出“地王”,，卻舍不得建設(shè)廉租房,，原因是廉租房的土地是劃撥的，政府不能從中獲利,。也就是說,，土地拍賣制度已經(jīng)被扭曲成為地方政府極力追逐自身利益最大化的工具。公共利益被無情地忽略,。
土地拍賣最早開始于1987年,。當(dāng)年12月1日，深圳市首次采取公開拍賣方式出讓土地使用權(quán),，當(dāng)時拍賣的土地價格為每平方米611.3元,，不及現(xiàn)在的零頭。1995年開始實施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了土地使用權(quán)的出讓是采取拍賣,、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式,。2004年，有關(guān)部門發(fā)布文件,，明確規(guī)定全面實行招拍掛,，取消協(xié)議出讓。土地的招拍掛政策就此在我國全面實行,。
實行土地拍賣制度是為了引進(jìn)競爭機(jī)制,，排除任何主觀因素的干擾，使土地價格較好地反映出當(dāng)時該地的市場供求關(guān)系,。當(dāng)然,，還有一個目的,，意在讓地方政府獲取更高收益,，較大幅度地增加財政收入。但是,，上述目的現(xiàn)在大部分都被扭曲：
其一,，土地拍賣的“價值發(fā)現(xiàn)”功能失靈。土地拍賣的首要目的是使地價真實反映出市場的供需狀況,，而我國的土地是壟斷的,，供求之間本來就不對等,，這導(dǎo)致土地的價值不是在市場拍賣中被“發(fā)現(xiàn)”，而是在市場拍賣中被放大甚至成倍放大,。土地拍賣本身就在制造地價泡沫,。就連SOHO中國董事長潘石屹也深表擔(dān)憂，認(rèn)為樓面地價高出同區(qū)域房價不太正常,，“可能存在很大風(fēng)險”,。地價泡沫隨之再向房價泡沫中轉(zhuǎn)移，必然導(dǎo)致泡沫越來越大,，從而,，對我國未來的經(jīng)濟(jì)安全埋下巨大隱患。
其二,，土地拍賣使地方政府逐漸放棄了自己所承擔(dān)的公共責(zé)任,，而成為赤裸裸的逐利者。土地拍賣的終極目的并非為了賣更多的錢,，而是為了使土地價值得到更充分的利用,。出價最高者就一定能使土地價值得到最佳利用嗎？未必,。土地價值的實現(xiàn)不應(yīng)該與民生問題相沖突,，但現(xiàn)在的情況卻是，“地王”強(qiáng)勁地推高房價,，導(dǎo)致越來越多的人買不起房,。
針對這一問題，有些地方已經(jīng)開始進(jìn)行修正,。比如,，上海推出了“有限區(qū)間內(nèi)價高者優(yōu)先”措施，即低于標(biāo)底價或超過最高限價者,，一律被視作無效報價,。江蘇省則開始嘗試推行“價優(yōu)者得”的土地拍賣方式，即對解決中低收入家庭的保障性住房用地,，實行限房價,、競地價，把地價和房價緊密聯(lián)系起來,，以避免二者之間形成互相拉抬的關(guān)系,。
地方政府通過土地拍賣制造出一個又一個“地王”，客觀上起到了化解中央宏觀調(diào)控政策的作用,，導(dǎo)致房價持續(xù)快速上漲,，民生問題逐漸惡化。解決這一問題已成當(dāng)務(wù)之急。
筆者認(rèn)為,，應(yīng)對土地拍賣制度進(jìn)行改革,，將其與民生問題掛鉤。比如,，推行限房價,、競地價的做法。再比如,，把廉租房建設(shè)與土地拍賣掛鉤,，要求地方政府每拍賣一定面積的土地，就必須根據(jù)比例拿出一定面積的土地用于建設(shè)廉租房等等,，以此將地方政府的逐利沖動與民生問題緊密結(jié)合起來,。
綜上，我們需要盡快叫停全國各地爭相制造“地王”的錯誤做法,，通過對土地拍賣制度的改良,，避免土地拍賣助推房價、惡化民生,。
(作者系新西蘭Massey
University大學(xué)MBA,，財經(jīng)專欄作家） |