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| 2007-09-13 作者：陳軍華 來源:上海證券報(bào) |
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二手房貸“首付提高說”一時(shí)間傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng),。一位業(yè)內(nèi)人士稱：“北京二手房貸首付提高的措施快出臺(tái)了,�,！睋�(jù)該人士透露，首付提高比例估計(jì)至40%-50%左右,，而且是“全部銀行”統(tǒng)一實(shí)施,。
房貸首付提高的消息如果屬實(shí)，也并不令人奇怪,，這很可能是銀行為了防范風(fēng)險(xiǎn)不得不采取的行動(dòng),。今年以來，房價(jià)漲速很快,，深圳市今年1-5月累積漲幅超過50％,。某知名網(wǎng)站的調(diào)查顯示，有約89%的人認(rèn)為深圳房價(jià)有泡沫,；有73%的人認(rèn)為深圳會(huì)面臨“房災(zāi)”,，其中預(yù)期3年內(nèi)“房災(zāi)”就會(huì)來臨的占78%。
這種調(diào)查結(jié)果銀行肯定會(huì)予以重視,，因?yàn)檫@暗示著人們對(duì)未來房價(jià)上漲的預(yù)期正在大大降低,，相應(yīng)地，銀行的風(fēng)險(xiǎn)也將增加,。目前,，銀行房貸首付以20%和30%居多，以深圳為例,，假如其房價(jià)回到去年年底的價(jià)位,，就意味著房價(jià)將在目前的價(jià)位基礎(chǔ)上下跌40%以上，這意味著銀行手中持有的抵押物已經(jīng)不足以彌補(bǔ)其虧損,，風(fēng)險(xiǎn)將急劇累積起來,。這無疑是銀行非常擔(dān)憂的。
最近幾年房價(jià)持續(xù)上漲,，銀行擴(kuò)大房貸業(yè)務(wù)量的動(dòng)力一直非常強(qiáng)烈，降低門檻的結(jié)果必然是風(fēng)險(xiǎn)的加大,。一旦房價(jià)偏離上漲軌道下跌,，銀行就面臨著抵押物砸在自己手里的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下,，銀行提高房貸首付就顯得順理成章,。
但是，房貸首付提高以后能夠抑制炒房嗎,？恐怕很難,。假如一個(gè)人過去能夠炒100套房子，在首付提高以后,，這個(gè)人只能炒90套房子了,，還不是在炒嗎？這還僅僅是對(duì)那些靠貸款炒房者而言，對(duì)于那些靠自我資金炒房的人,，房貸首付提高的風(fēng)險(xiǎn)更是可以忽略不計(jì),。
而且，即使房貸首付提高,，那些炒房者仍然可以鉆空子,。房貸最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)就是抵押物的估值問題，對(duì)貸款者而言,，估值的結(jié)果比首付本身更為重要,。銀行首付即使提高到50％，倘若房屋的評(píng)估體系不嚴(yán)格,，炒房者照樣可以從銀行貸到資金,。比如，媒體廣為報(bào)道過的那套位于上海市“世茂濱江花園”之復(fù)式高檔房,，“優(yōu)佳投資”買入價(jià)是2400萬元,，最終估值卻高達(dá)1億元，即使首付提高到50％,，它仍可以從銀行貸到5000萬元,。顯然，房貸首付提高對(duì)抑制房價(jià)的作用不能高估,。
炒房者泛濫,，根本原因在于對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期比較強(qiáng)烈，倘若國家宏觀調(diào)整得到認(rèn)真執(zhí)行,，房價(jià)持續(xù)暴漲之路走向終結(jié),，炒房者自然會(huì)放棄炒房。莫說房價(jià)下跌,，即使房價(jià)上漲的步伐趨緩,，炒房的人數(shù)就會(huì)大為減少。從根源上來講,，這才是抑制炒房的必走之路,。
另外一點(diǎn)，就要有針對(duì)性地打擊炒房,，即加大炒房者的成本,，壓縮其獲利空間，迫使其退出炒房,。比如新加坡,，國家規(guī)定購房者只有取得相應(yīng)的資格、符合條件才能購房,。購房者購房之后,，倘若在十年內(nèi)賣出新房要征收百分之百的所得稅,。這意味著，在付出長達(dá)的時(shí)間成本的情況下,，炒房者依然可能一無所獲,，價(jià)值折舊成本、機(jī)會(huì)成本,，炒房者自然會(huì)放棄炒房,。
倘若不采取這種行之有效的針對(duì)性的措施，只是在房貸首付方面做文章,，對(duì)抑制炒房很難有幫助,。 |
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