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2007-08-03 作者:陳則明(上海學(xué)者) 來源:新京報 |
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目前有一些居民擁有二套以上住房,,目前需要有政策促使這些多余的住房推向市場。而當(dāng)下的情況是,,契稅,、營業(yè)稅、印花稅,、轉(zhuǎn)讓所得稅等調(diào)控政策紛紛出臺,,制約了這些住房出售。 近來,,萬科,、保利,、北辰等房地產(chǎn)企業(yè)大量買地,與此同時,,買地的房地產(chǎn)上市公司的股票都扶搖直上,,地產(chǎn)商又一次處于風(fēng)口浪尖。(據(jù)《東方早報》)其實,,說這些開發(fā)商囤地可能并不確切,,買地之后,若干年不建不賣才算囤積,。用一個時髦的詞,,開發(fā)商在加緊“土地儲備”。 開發(fā)商大量買地,,給出了兩個信息,。一是政府部門近期大量推出招投標(biāo)土地,二是開發(fā)商看好后期房價上漲,。近年來的調(diào)控政策基本可以分為三種類型,,緊縮銀根,緊縮地根,,增加交易稅收,。在上世紀(jì)90年代初,這“三板斧”是相當(dāng)有效的,,當(dāng)時房地產(chǎn)市場還剛剛起步,,任何緊縮政策都會造成巨大的心理效應(yīng)。但如今這“三板斧”效果正在減弱,,房地產(chǎn)市場經(jīng)過了長足的發(fā)展,,價格已經(jīng)主要受供求關(guān)系影響。今年初,,政府提出增加供給,,穩(wěn)定房價,應(yīng)該說是遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的調(diào)控措施,。 政府?dāng)U大土地供應(yīng)是必要的,,否則今后幾年會出現(xiàn)更嚴(yán)重的供不應(yīng)求。一級市場受開發(fā)商經(jīng)營策略的影響,,并不能直接形成當(dāng)前的供給,,現(xiàn)在要解決的問題是增加當(dāng)前的供應(yīng)。許多建議都認(rèn)為應(yīng)該促進(jìn)存量土地形成供給,,因為某些城市的存量土地可建面積甚至和目前的所有住房面積相當(dāng),。 但是,存量土地短期內(nèi)形成商品房供給同樣比較困難,。 一是開發(fā)商刻意長期閑置囤積的土地并不多,。2004年之前土地出讓的成本比較低,,閑置項目具有相當(dāng)大的獲利空間,堅持捂地的項目可能有一些,。但是,,經(jīng)過2005年以來的調(diào)控,有資金和風(fēng)險承受能力的閑置項目就大量減少,。二是爛尾樓也大量減少,。在一線城市市中心一般是“錢找項目”,各種基金,、投資銀行在社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展的長期利好條件下,,熱購樓宇,開發(fā)商被“套牢”的可能性非常小,。三是開發(fā)環(huán)節(jié)的延遲,。一般來說,已經(jīng)出讓的存量土地要形成竣工商品房要經(jīng)過約180個圖章審批,。正常情況下這個過程要2到3年時間,,但開發(fā)過程難免有某個環(huán)節(jié)遇到阻礙。四是動遷的延遲,,近年來動遷成本逐年提高,,政府為緩解動遷矛盾而控制動遷節(jié)奏,使動遷的周期越來越長,。五是政府的土地儲備,,生地出讓促使開發(fā)商追求經(jīng)濟(jì)利益,造成動遷矛盾,。把生地開發(fā)成熟地出讓,這個過程比較漫長,。六是根據(jù)“雙增雙減”調(diào)整規(guī)劃,,提升城市環(huán)境,使原來的可建面積重新規(guī)劃減少,�,?梢姶媪客恋剞D(zhuǎn)入住房供應(yīng)也不是一件易事。 增加住房供給最直接的辦法就是盤活存量住房,。美國的房地產(chǎn)市場有80%是二手房交易,,新建住房非常少。中國的開發(fā)商開發(fā)的住房,,要滿足大部分需求,,而在美國只需要滿足20%的需求。一個成熟的房地產(chǎn)市場,,最重要的標(biāo)志就是二手房交易的比例占多數(shù),。中國目前有一些居民擁有二套以上住房,,并且一些投資者是投資房價增值,而不是投資出租,。 目前需要有政策促使這些多余的住房推向市場,。而當(dāng)下的情況是,契稅,、營業(yè)稅,、印花稅、轉(zhuǎn)讓所得稅等等調(diào)控政策紛紛出臺,,制約了這些住房出售,。杭州市開征20%轉(zhuǎn)讓所得稅之時,就是房價漲20%之時,。上海市在春節(jié)房地產(chǎn)銷售價格處于低潮的時候,,上家不愿承擔(dān)這些稅賦,市場根本沒有二手房供應(yīng),,房價反彈必然,。北京公房還沒有完全放開,市場有效的供給只能來自于新建房,。而盤活存量,,前提就是減稅。 |
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