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今年以來,，全國的樓市一片火爆,。6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，漲幅創(chuàng)出23個月來的新高,。如果以“房價上漲被有效控制”作為衡量調控效果的標準,，那么無須諱言，始自2005年以來的三輪調控政策效果均可以宣告落空,。
當然,，在房產(chǎn)調控的政策失利之后，政策調控方向也正在出現(xiàn)一些積極的變化：調控思路從“最嚴格的土地供應制度”轉為“擴大住房有效供給”,，從打壓供給與需求,，轉而強調加大房產(chǎn)市場供給。
這一變化意味著樓市調控開始走上正軌,，因為供求規(guī)律永遠是市場經(jīng)濟中的鐵律,。就以今年房價上漲的內(nèi)因為例,，與以往不同，今年的房價上漲的動力源自剛性的自住需求爆發(fā),，隨后才帶動了投機性資金的介入,。由此可見，需求本身是有回歸健康狀態(tài)的可能,，這就充分表明市場供給不足才是推動房價上漲主因,，也理應成為調控政策的著力點。
但是,，找到問題的主因并不意味著問題可以迎刃而解,，政府以增加有效供給為目的的政策卻在現(xiàn)實中遭遇了軟釘子。據(jù)報道,，很多房地產(chǎn)開發(fā)商大量囤積土地,，北辰實業(yè)、金地,、保利地產(chǎn)上市公司等都有幾百上千萬平方米土地儲備,。更為嚴重的是，開發(fā)商在拿到土地后會故意延遲開發(fā),，人為囤積土地,。2001年初至今年5月份，開發(fā)商累計購置土地21.62億平方米,，實際僅開發(fā)完成12.96億平方米,。由此導致的結果就是，一方面是國土資源部在著力敦促各個地方政府開始加大土地供應量,，但另一方面,，在開發(fā)商大肆拿地、囤地的情況下,，只是讓增加供應的土地變成了開發(fā)商的“土地儲備”,。政府試圖通過增加土地供應，進而增加市場房地產(chǎn)供應,，最終使得房價不再上漲甚至下降的愿望因此而落空,。
表面看來，阻礙這一政策鏈條顯效的原因在于房產(chǎn)開發(fā)商,，由于其惡意囤積土地的行為讓鏈條從中斷裂,，但實質卻未必如此。事實上,，為了防止開發(fā)商囤積土地,，政府早就做出了明文規(guī)定：1999年4月26日國土資源部通過的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，連續(xù)2年未使用的閑置土地,，經(jīng)原批準機關批準,，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權,。但是,，從執(zhí)行情況來看,，這一打擊囤地行為最直接的《辦法》卻在現(xiàn)實中基本落空，真正被收回的土地少之又少,，《辦法》幾乎不存在任何威懾力,。
《辦法》的落空暴露出的是一個深層的問題，即我國房產(chǎn)市場存在隱形的利益鏈條,。目前我國房地產(chǎn)市場還不是真正意義的市場經(jīng)濟,，而是政府主導的運作體制，具體體現(xiàn)就是房地產(chǎn)業(yè)的命脈——土地資源掌握在政府手里,。由于土地市場供給處于獨家壟斷的狀態(tài),，就必然出現(xiàn)經(jīng)濟學中有關壟斷弊病的說法，也就是“更高的價格與更少的供給量”,。事實也確實如此,，在2003年之前，我國土地出讓面積增速一直維持在40%左右,，原因就是當時我國國有土地掌握在各類企業(yè),、軍隊、各級政府機關手中,，他們都可以向房地產(chǎn)商出讓土地,，這意味著過去的土地供應基本上是具有競爭彈性的。但是從2003年開始,，土地供應制度發(fā)生了根本性變化,，土地由多渠道供應轉向地方政府壟斷供應，土地供給增速隨之出現(xiàn)了大幅下降,，至2005年甚至增速幾乎為零,。
地方政府壟斷土地供給，就會形成一個新的利益鏈條,，即房產(chǎn)價格越高,、開發(fā)利潤越大，開發(fā)商競拍土地的熱情就越高,，地方政府獲得拍賣收入的直接經(jīng)濟利益就越大,。在這樣的利益鏈條作用之下，讓開發(fā)商和地方政府利益一體化：開發(fā)商通過囤積土地謀求推高房價的舉措,，最終也會體現(xiàn)在地方政府的經(jīng)濟利益增長上,，由此作為執(zhí)行處罰囤積土地主體的地方政府，怠于執(zhí)法自然不足為奇了,。
因此,，盡管增加從土地到房產(chǎn)的有效市場供給,，的確是實現(xiàn)房地產(chǎn)調控目標的有效政策選擇，但是在落實政策的細節(jié)上,，如何讓執(zhí)行政策主體能夠超脫于利益鏈條之外,，打破土地供給的壟斷機制，才是決定未來房價能否實現(xiàn)見頂回落的關鍵,。
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