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國(guó)內(nèi)住房預(yù)售制度是一種單邊的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度,，只是讓消費(fèi)者及銀行來(lái)承擔(dān),，具有先天嚴(yán)重缺陷,。這樣的制度即使不完全取消，也得全面修改,。
最近,，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院的報(bào)告建議，將住房預(yù)售改為現(xiàn)房銷售,，引起了輿論的關(guān)注,。
從最根本說(shuō)，國(guó)內(nèi)住房預(yù)售制度是一種單邊的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度,，只是讓消費(fèi)者及銀行來(lái)承擔(dān),，具有先天嚴(yán)重缺陷。
這樣的制度即使不完全取消,，也得全面修改,。
從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房屋預(yù)售制度促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán),，關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)合理的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制以分散其各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn),。無(wú)論是嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入或退出制度，預(yù)售資金的專項(xiàng)管理,，嚴(yán)格的法律監(jiān)管,，或是為購(gòu)房者提供更多的合約選擇形式等，這些都是風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制的重要組成部分,。
目前房地產(chǎn)預(yù)售出現(xiàn)許多問(wèn)題,，其中一個(gè)重要原因在于缺乏嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制，大量不合格的企業(yè)過(guò)度和無(wú)序涌入,，一些不適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律或不符合國(guó)家法規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)很難退出市場(chǎng),，或者利用不完善的退出機(jī)制來(lái)逃避責(zé)任。只有實(shí)施科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)準(zhǔn)入和退出制度,，才能保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量,，減少開(kāi)發(fā)商的敗德行為。
住房預(yù)售存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱,，不少國(guó)家都制定嚴(yán)格的法律規(guī)則,，要求開(kāi)發(fā)商公布其樓盤(pán)的詳細(xì)信息。如在樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)之前,，開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)預(yù)售或是銷售許可時(shí),，政府要求開(kāi)發(fā)商公布上市的房源套數(shù)、面積,、開(kāi)盤(pán)時(shí)間,、預(yù)計(jì)價(jià)格,；在銷售中,，政府主管部門(mén)會(huì)要求開(kāi)發(fā)商及時(shí)公布已售套數(shù)、面積、價(jià)格,，以及可售套數(shù),、面積等等。也就是說(shuō),，采用住房預(yù)售制度,，信息公開(kāi)化、透明化是必要前提,。
在一個(gè)成熟的住房預(yù)售市場(chǎng),，住房預(yù)售合同并不是已經(jīng)印刷好的格式化合同，而是一個(gè)多樣化的選擇體系,。消費(fèi)者既可以選擇現(xiàn)有的格式化合同,，也可以是住房消費(fèi)者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就住房銷售合同談判的結(jié)果。政府,、銀行以及開(kāi)發(fā)商應(yīng)為具有不同風(fēng)險(xiǎn)偏好,、不同風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力的利益主體設(shè)計(jì)不同的預(yù)售合同。
在一個(gè)成熟的住房預(yù)售市場(chǎng),，住房預(yù)售款不是收到款之后就全部轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商名下,，而是有制度安排由專門(mén)的機(jī)構(gòu)或銀行來(lái)專業(yè)管理。
住房預(yù)售款的使用是在嚴(yán)格監(jiān)管下隨著工程進(jìn)度快慢來(lái)發(fā)放,。因此,，對(duì)住房預(yù)售資金還可采取專項(xiàng)管理、專項(xiàng)信托,、專門(mén)賬號(hào)等方式來(lái)管理這些資金,。這樣既可以防止開(kāi)發(fā)商隨意挪用住房預(yù)售的專項(xiàng)資金，也可以防止開(kāi)發(fā)商假按揭等違法行為,。
住房預(yù)售制度還包括了對(duì)商品房預(yù)售的監(jiān)管,，事前要對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金狀況、信用度和實(shí)力進(jìn)行一系列的審查,；工程開(kāi)工后,，要檢查是否按合同要求進(jìn)行施工，是否延期和修改合同,；在交房時(shí),，要有相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)督開(kāi)發(fā)商公平、公正地與購(gòu)房者做房屋交接,；要通過(guò)多種手段的綜合運(yùn)用,，形成一個(gè)完整的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管的鏈條，確保購(gòu)房者的合法權(quán)益不受侵害,。
如果允許預(yù)售制度的存在,，就必須建立救助機(jī)制,，其核心在于建立風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金,，這項(xiàng)基金是預(yù)售出問(wèn)題之后進(jìn)行快速賠付,、穩(wěn)定公眾信心，履行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保職責(zé)的重要保證,。它是一種基金籌集模式,，即通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金的籌集與積累,，把預(yù)售制度中的各種風(fēng)險(xiǎn)合理均衡地分散到各負(fù)擔(dān)主體的制度模式,，不僅可以把風(fēng)險(xiǎn)分散給消費(fèi)者、銀行及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一起來(lái)承擔(dān),，而且也能夠約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商減少違約,。
(中國(guó)社科院金融所研究員) |