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| 房產(chǎn)調(diào)控緣何越調(diào)越漲？ |
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| 2007-07-18 作者：馬紅漫 來源:廣州日報(bào) |
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其實(shí),，稅費(fèi)政策調(diào)控失靈只是當(dāng)下房地產(chǎn)市場異象的一個(gè)縮影,。中國房市正在演繹著一場“越調(diào)越漲”的怪異劇目。在社會保障住房尚付諸闕如,、商品房供給明顯趨緊的市場背景下,，試圖單純依賴稅費(fèi)政策而打壓房價(jià)，結(jié)果注定是無功而返,。
本月15日起,，上海正式對轉(zhuǎn)讓居住未滿5年的非普通商品住房開征土地增值稅,。具體而言，就是對個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房,，既沒有評估價(jià)格,，又不能提供購房發(fā)票的，實(shí)行核定征收土地增值稅：凡居住未滿三年的,，按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收,，居住滿三年未滿五年的減半征收。
在經(jīng)歷了一個(gè)多月的緩沖期后,，二手房轉(zhuǎn)讓增值稅終于開始征收,，這也是自去年6月份開始陸續(xù)加征二手房營業(yè)稅、個(gè)人所得稅之后又一項(xiàng)加稅舉措,。加上既有的交易稅費(fèi),，上海對非普通二手住宅轉(zhuǎn)讓所課征的稅負(fù)可達(dá)到交易總價(jià)的9.55%。
在二手房交易環(huán)節(jié)加征稅費(fèi),，政府部門的用意非常明確,，就是要通過提高交易成本來抑制投機(jī)炒房行為，也是目前全國各地普遍采用的調(diào)控房產(chǎn)的辦法之一�,，F(xiàn)今已經(jīng)接近10%的稅費(fèi)水平顯然已經(jīng)不能說偏低,，但遺憾的是，在當(dāng)下各地二手房指數(shù)創(chuàng)近年新高,、供需存在缺口,、價(jià)格漲幅顯著放大的情況下，調(diào)高交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)只能是演變成對買房人稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁,，并且將繼續(xù)推高房地產(chǎn)交易價(jià)格,。
如果剔除配套商品房，今年1~5月上海樓市供需比僅為0.7：1,，供求關(guān)系決定買賣雙方的市場地位,。據(jù)報(bào)道，目前上海二手房交易的賣家普遍開出的報(bào)價(jià)均注明是“到手價(jià)”,，也就是由買家負(fù)責(zé)全部的稅費(fèi)開支,。由此，試圖通過加征稅收調(diào)控房價(jià)的意圖在現(xiàn)實(shí)中遭遇徹底失敗,。
其實(shí),，稅費(fèi)政策調(diào)控失靈只是當(dāng)下房地產(chǎn)市場異象的一個(gè)縮影。伴隨著數(shù)月來全國大中城市房地產(chǎn)價(jià)格的一路飆升,，無論是一線的北京,、上海、深圳,，還是二,、三線的各地中小城市,，樓市價(jià)格已然不再有洼地，中國的房價(jià)儼然集體出軌,。中國房市正在演繹著一場“越調(diào)越漲”的怪異劇目,。
可見，值得反思的并非僅僅是稅費(fèi)政策,，而是整個(gè)房產(chǎn)調(diào)控思路,。2005年第一輪調(diào)控執(zhí)行最為得力的措施是抑制投機(jī)，同時(shí)嚴(yán)格監(jiān)管開發(fā)投資,。當(dāng)時(shí)政策的初衷是力圖通過讓開發(fā)商資金鏈條緊張而倒逼其降價(jià)賣房,，但其結(jié)果是伴隨著房產(chǎn)商整合壯大而最終落空。2006年5月,，“國六條”公布,，新政策非常重視普通商品房，尤其是小面積商品房的供應(yīng),。但是,，由于“9070”政策落實(shí)需要時(shí)間，反而減少了市場總體房產(chǎn)的即時(shí)供應(yīng)量,。兩輪宏觀調(diào)控?zé)o論初衷如何,，其對于房產(chǎn)市場的直接沖擊就是房源的總體供給，特別是大面積商品房供給的減少,，加劇了供求矛盾,。因此，當(dāng)今年壓抑了許久的剛性購房需求突然性爆發(fā),，房價(jià)的報(bào)復(fù)性飆升接踵而至,，徹底背離了房產(chǎn)調(diào)控政策的初衷。
從內(nèi)因看,，調(diào)控之所以收效不明顯,，是因?yàn)榉慨a(chǎn)調(diào)控目標(biāo)本身受制因素過多，存在兩個(gè)背離性目標(biāo)：一方面,，為了避免投資過熱而限制房產(chǎn)市場供給,，激化了供求矛盾；另一方面,，民眾又以抑制房價(jià)為考量政策執(zhí)行的基準(zhǔn)，而房價(jià)在供給減少的情況下卻又難以降低,。這兩個(gè)方面的矛盾反映出房產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)尚未真正落實(shí),。房產(chǎn)調(diào)控的唯一目標(biāo)應(yīng)該是“讓公民人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊保褪杖肴后w當(dāng)有保障性住房,；而高收入者則應(yīng)通過購買享有對商品房的所有權(quán),。然而,，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的前提是商品房供給必須要充分，否則便是緣木求魚,。如果因?yàn)槟壳昂暧^調(diào)控經(jīng)濟(jì)過熱的需要而控制房產(chǎn)市場的供給,，那么高漲的房價(jià)同樣會成為經(jīng)濟(jì)過熱的助推器。反之,，一旦房價(jià)因供給充足而開始降低,，房產(chǎn)投資熱也會隨之漸次降溫。由此,，經(jīng)濟(jì)“軟著陸”的目標(biāo)得以用市場化的形式而實(shí)現(xiàn),。
所以，在社會保障住房尚付諸闕如,、商品房供給明顯趨緊,、北京限價(jià)房房號得以被爆炒到10萬元之上的市場背景下，試圖單純依賴稅費(fèi)政策而打壓房價(jià),，結(jié)果注定是無功而返,。 |
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