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| 2007-07-11 作者：葉檀 來(lái)源:北京青年報(bào) |
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重慶榮任全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)以來(lái),，伴隨著各種城市化規(guī)劃的披露,，有兩個(gè)現(xiàn)象讓人難以忽視。
一是沾到重慶板塊的上市公司股價(jià)總體飆升,，二是重慶的主城區(qū)房?jī)r(jià)急劇上漲,，最為人樂(lè)道的一個(gè)數(shù)字是9天之內(nèi)房?jī)r(jià)上漲7.6％,。另?yè)?jù)“中原地產(chǎn)”等房地產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)估計(jì)，重慶成為“試驗(yàn)區(qū)”后,，全市有超過(guò)60%的在售樓盤(pán)漲了價(jià)或正在醞釀漲價(jià),，平均漲幅在每平方米200元－300元。
很快,，房?jī)r(jià)飆升被指責(zé)為開(kāi)發(fā)商玩弄概念游戲的一個(gè)陽(yáng)謀,。即便我們承認(rèn)這是個(gè)陽(yáng)謀,，也應(yīng)該看看陽(yáng)謀出爐的條件是什么，政府才能對(duì)癥下藥,，而非指東打西。
首先,，我們必須承認(rèn),，在試驗(yàn)區(qū)的名義下，有關(guān)重慶概念的投資品種因?yàn)閮r(jià)格上漲預(yù)期有了升值可能而受到追捧,。房地產(chǎn)與股票作為目前最重要的投資品種,，在重慶成為改革區(qū)一年之前價(jià)格就已經(jīng)上漲。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)是重慶,、成都房地產(chǎn)去年上漲20%,。相比而言，股市板塊預(yù)期更早,，從去年開(kāi)始,，渝開(kāi)發(fā)、渝三峽等重慶上市公司就以重組模式成為輪漲的領(lǐng)頭板塊,。成為試驗(yàn)區(qū)之后,，重慶板塊龍頭股更是成為抗跌熱點(diǎn)，走勢(shì)明顯強(qiáng)于大盤(pán),。
理解了投資預(yù)期之后,，就能夠明白重慶房?jī)r(jià)的上漲動(dòng)因，首先是由于重慶房地產(chǎn)在許多人眼中具備了投資價(jià)值,，這才有了噬腥而來(lái)的投資者炒作的可能,。其次，城市化加大了商品房的需求,，土地流轉(zhuǎn)的行政工程將使土地價(jià)格逐步上漲,，投資者的跟風(fēng)炒作將使重慶樓市進(jìn)入上漲周期。
重慶市政府的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌大體思路包括：轉(zhuǎn)移近1000萬(wàn)農(nóng)村富余勞動(dòng)力進(jìn)城,，使其由農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民,；與此同時(shí)，在農(nóng)村實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集約化,、規(guī)�,；Ｕ限r(nóng)民增收,。重慶的城市化將使目前占80%的農(nóng)村居民逐步地轉(zhuǎn)移到城市之中,，如果1000萬(wàn)農(nóng)村富余勞動(dòng)力的20%購(gòu)置城市商品房，也將有200萬(wàn)的剛性需求,。當(dāng)然,，為了解決這一問(wèn)題,，政府在“一小時(shí)城市圈”規(guī)劃了30多個(gè)有特色的工業(yè)園區(qū)，準(zhǔn)備把農(nóng)村青壯年勞力都轉(zhuǎn)移到這些園區(qū),。這就意味著大多數(shù)農(nóng)村勞動(dòng)力不會(huì)成為商品房市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)者,，而是政府規(guī)劃區(qū)內(nèi)的勞動(dòng)者與限價(jià)房的消費(fèi)者。
但其中部分高收入者已經(jīng)或者即將購(gòu)置主城區(qū)房產(chǎn),，成為重慶中心城區(qū)的主力居民,。同時(shí)，也有看好重慶房?jī)r(jià)的外地投資客將投資重慶主城區(qū)的房地產(chǎn),，目前的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)印證了這一點(diǎn),。試驗(yàn)區(qū)與城市化提供了兩撥兒商品房的消費(fèi)者，一是看好重慶未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外來(lái)客,，二是重慶農(nóng)村中的富裕階層,。財(cái)富梯度效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，區(qū)縣和市外等非主城居民的外來(lái)投資比例明顯增多,。
撥開(kāi)媒體對(duì)“重慶土地新政”的過(guò)度解讀,，所謂“將帶來(lái)新中國(guó)成立以來(lái)第三次土地革命”的評(píng)價(jià)過(guò)高，名不副實(shí),。重慶土地變革的主要方法是置換,，將原農(nóng)村宅基地的20%建立集約型的容積率高的農(nóng)村社區(qū)，將剩下的80%的宅基地指標(biāo)置換為城市建設(shè)用地,，相當(dāng)于土地空間挪移,，在保證土地總面積不變、耕地性質(zhì)不變,、糧食產(chǎn)量不變的前提下,，增加城市建設(shè)用地。
這是一場(chǎng)政府主導(dǎo)下的新農(nóng)村變革,，是在不涉及土地產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上,，在給定的范圍內(nèi)進(jìn)行試驗(yàn)——這從當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的嚴(yán)厲禁止就可以看得出來(lái)——以期降低城市化的成本的同時(shí)，使農(nóng)民順利轉(zhuǎn)變身份,。這不是一場(chǎng)放開(kāi)土地產(chǎn)權(quán)的革命,，而是一場(chǎng)關(guān)于土地流轉(zhuǎn)即農(nóng)民土地使用權(quán)的部分改良，農(nóng)民獲得基本保障,，政府獲得的是集約化的土地所有權(quán)和使用權(quán),，在權(quán)力與土地使用權(quán)之間的置換仍是不平等的。以土地收益支付城市化改革成本,，將成為政府試驗(yàn)的主要路徑,。
不過(guò)，土地新政常常過(guò)猶不及,，這方面教訓(xùn)已經(jīng)足夠沉重,。重慶房?jī)r(jià)進(jìn)入了上升通道,，如果重慶房?jī)r(jià)脫離現(xiàn)實(shí)就此坐上云霄飛車(chē)，重慶新政很有可能成為新一輪圈地新政與房改新政,，這將會(huì)給當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)帶來(lái)嚴(yán)重的不良影響,，最終妨礙農(nóng)村城市化的步伐。
尤其值得注意的是,重慶以往數(shù)年房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定的一個(gè)重要原因是力保保障型住房的土地供給,，普通商品房和廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地占居住用地的88%，同時(shí)先后推出商品房銷(xiāo)售聯(lián)機(jī)備案,、房屋銷(xiāo)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)、商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)信息公示,、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等一系列科學(xué)而規(guī)范的管理制度,。因此，為了繼續(xù)保證廣大普通市民的住房需求,，此次重慶土地新政,，不應(yīng)放棄保障性住房的優(yōu)先地位，以及以消費(fèi)者利益為上的主旨,。同時(shí),，作為改革試驗(yàn)區(qū)，重慶完全可以再進(jìn)一步放開(kāi)農(nóng)民土地使用權(quán)價(jià)格,，適當(dāng)放開(kāi)市場(chǎng)化沽價(jià),，使農(nóng)民有機(jī)會(huì)更多分享土地流轉(zhuǎn)收益，而不是走政府牢牢控制土地價(jià)格的老路,。 |
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