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| 2007-03-12 周金海 來(lái)源:上海證券報(bào) |
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在兩會(huì)上,，全國(guó)人大代表,、武漢大學(xué)教授，博士生導(dǎo)師洪可柱建議取消商品房預(yù)售制度,，“制定一個(gè)時(shí)間表,，比如2-3年，逐步提高商品房的預(yù)售條件”,。理由是,，預(yù)售制度使投機(jī)房地產(chǎn)資金增多，部分購(gòu)房者投機(jī)鉆營(yíng),，轉(zhuǎn)手牟利,，使得部分城市房?jī)r(jià)上漲迅速,，擾亂了社會(huì)的安定和諧。
洪可柱所言是事實(shí),。預(yù)售房制度對(duì)消費(fèi)者的危害非常大,。預(yù)收款等于讓開(kāi)發(fā)商從購(gòu)房人手中獲取了一筆沒(méi)有任何利息也沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)的貸款，這其實(shí)是對(duì)購(gòu)房人利益的一種侵害和剝奪,。有的開(kāi)發(fā)商在房?jī)r(jià)上漲之后頻頻違約,，有的甚至攜款潛逃。在預(yù)售制度下,，一些開(kāi)發(fā)商提前收回了部分甚至全部投資（我國(guó)開(kāi)發(fā)商的自有資金非常低）,，他們?cè)跊](méi)有任何后顧之憂下，逐步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,。
因此,，取消商品房預(yù)售的呼聲日益高漲。2005年8月,，中國(guó)人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組發(fā)表了《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》,。報(bào)告中指出：“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力,，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度,，改期房銷售為現(xiàn)房銷售�,！�2006年3月,，33位全國(guó)人大代表提交議案建議取消商品房預(yù)售制度。
但是,，一些既得利益者再次祭出所謂國(guó)際慣例的大旗,，反對(duì)取消預(yù)售房制度。其實(shí),，這些既得利益者所說(shuō)的國(guó)際慣例是被他們篡改過(guò)的已經(jīng)面目全非的“國(guó)際慣例”,。以美國(guó)為例，美國(guó)也有商品房預(yù)售制度,，但預(yù)售所占比例很小。根據(jù)美國(guó)法律的規(guī)定,，住房在沒(méi)有正式竣工,、沒(méi)有經(jīng)過(guò)驗(yàn)收的情況下，還沒(méi)有形成真正法律意義上的不動(dòng)產(chǎn),，而未成形的不動(dòng)產(chǎn)在許多州都是不允許交易的,。開(kāi)發(fā)商只有拿到入住證才可以和客戶簽訂正式合同，收取商品房的銷售款,。即使有些州準(zhǔn)許商品房預(yù)售,，也有許多非常嚴(yán)格的規(guī)定和限制,，與我們現(xiàn)在所實(shí)行的商品房預(yù)售制度完全是兩個(gè)不同的概念。
在美國(guó),，所謂的預(yù)售其實(shí)只是開(kāi)發(fā)商在竣工前的推廣宣傳和購(gòu)買意向協(xié)議,，并不是真正意義上的銷售，買賣雙方只是根據(jù)意向簽訂“商品房預(yù)訂協(xié)議書(shū)”,。根據(jù)美國(guó)法律,，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商可以要求有購(gòu)房意愿的人繳納一定數(shù)額的訂金,，但這部分訂金并不直接交給開(kāi)發(fā)商,，而是由第三方來(lái)保管，第三方包括具有合法執(zhí)照的律師事務(wù)所,、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,、保險(xiǎn)公司、能夠提供擔(dān)保服務(wù)的政府有關(guān)部門等等,。而且,，如果買房者改變了購(gòu)房意愿，這部分由第三方保管的訂金必須無(wú)條件退回,。
不難看出,，美國(guó)的預(yù)售房與我們有本質(zhì)不同，他們的制度設(shè)計(jì)能夠更好地保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益,，而且,，由于購(gòu)房者的訂金被第三方保管，不會(huì)被開(kāi)發(fā)商挪用,。因此,，一些既得利益者拿出的所謂國(guó)際慣例其實(shí)是被“改裝”過(guò)的———只留下對(duì)自己有利的一面而遮掩了對(duì)自己不利的因素。
我們的預(yù)售房制度把消費(fèi)者的權(quán)益裸露在開(kāi)發(fā)商手下,，任其宰割,，這一制度本身的缺陷已成為既得利益集團(tuán)抬高房?jī)r(jià)，侵害消費(fèi)者權(quán)益的工具,，本著公平的原則,，也應(yīng)該盡快取消商品房預(yù)售。 |
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