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| 增加土地供應(yīng)并不必然降低房?jī)r(jià) |
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| 2007-03-02 章劍鋒 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 |
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土地供應(yīng)的收緊被認(rèn)為是城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)劇烈漲幅的根本因素,，最近一位明星開發(fā)商在其就今年房?jī)r(jià)走勢(shì)所作的分析文章里面提到這一點(diǎn)，引發(fā)激烈爭(zhēng)議,。他認(rèn)為,，土地出讓的減少直接導(dǎo)致房屋的建設(shè)和供應(yīng)亦相應(yīng)減少，“物以稀為貴”,，高房?jī)r(jià)局面只好長(zhǎng)久維持。
不僅是商人,，包括一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家在內(nèi)的很多人也一直對(duì)政府的緊縮地根政策持有異議,，他們一般都強(qiáng)調(diào),，政府應(yīng)該大量向開發(fā)商供應(yīng)建設(shè)用地，越多越好,，最好干脆不要進(jìn)行土地調(diào)控和管理。如此一來,，土地供應(yīng)放開,，建設(shè)用地增量提升，房屋越蓋越多,，就能夠在最大程度上滿足購(gòu)買需求，相應(yīng)地,，房屋價(jià)格就不會(huì)出現(xiàn)過高漲幅，甚至還可能下降,。
把土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)走勢(shì)直接劃上等號(hào)，認(rèn)為擴(kuò)大土地供給就可以平抑房?jī)r(jià),，這無疑有些天真。商人這樣主張尤可理解,，畢竟他們是局中利益者,，不能接受緊縮地根所導(dǎo)致的“斷糧斷炊”式的現(xiàn)實(shí)打擊,。因此難免跑出來施放一些煙霧彈，好教大家被誤導(dǎo),，以為只有增加土地供應(yīng)才是有效抑制房?jī)r(jià)的辦法，以便影響輿論,，實(shí)現(xiàn)自身的“要地”訴求。
客觀,、正常的市場(chǎng)規(guī)律的確是這樣,，當(dāng)一種商品供給數(shù)量增加,，其價(jià)格必然會(huì)下降,；當(dāng)一種商品供給數(shù)量緊張，價(jià)格又必然會(huì)上調(diào),。可是,，現(xiàn)在我們一頭鉆進(jìn)了“土地供給數(shù)量緊張,、接著帶來房屋供給數(shù)量緊張,、再接著帶來房屋價(jià)格高企”這樣一種推算模式里面，卻忽略了房地產(chǎn)市場(chǎng)里那些非客觀,、非正常規(guī)律與混亂態(tài)勢(shì)對(duì)房?jī)r(jià)的主導(dǎo)和影響,，把土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)走勢(shì)聯(lián)系起來的論斷就難免欠妥和牽強(qiáng)。
在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下,，土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)走勢(shì)并不存在必然關(guān)聯(lián)，甚至可以說沒有什么聯(lián)系,。為什么呢？因?yàn)檠巯碌姆康禺a(chǎn)銷售價(jià)格走勢(shì)并不一定取決于土地供給,，在很大程度上只取決于某些人為因素，比如開發(fā)商的操控,、腐敗官員的做局,、投資炒作的盛行等。
單就存在于市場(chǎng)當(dāng)中的開發(fā)商操控現(xiàn)象而言,，假設(shè)政府有朝一日真的打破緊縮地根政策，平均每年無條件地向全國(guó)開發(fā)商出讓一億平米住宅建設(shè)用地,，看起來是很慷慨的，土地供應(yīng)量無形中大大增加,，可是，當(dāng)這些土地到了開發(fā)商手里,，可能馬上就會(huì)被囤掉五千萬平米,，只拿出其中的另外五千萬平米慢慢規(guī)劃和開發(fā)。
這樣一來,，本來已經(jīng)增加的土地供給實(shí)際上在開發(fā)商環(huán)節(jié)就被轉(zhuǎn)移了,，被做了手腳。這個(gè)時(shí)候,，開發(fā)商所能做的，除了一邊用國(guó)家的供地蓋房子大把賺錢,，另一邊還是會(huì)強(qiáng)調(diào)土地不夠用，資源緊張,。這是一個(gè)目前無法打破的壞規(guī)律,，即在開發(fā)商那里,，再多的用地都是不夠和不能滿足的。增加土地供應(yīng)并不能堵住開發(fā)商的嘴,，借此來降低房?jī)r(jià)也只會(huì)徒勞無功。
這些年,，土地調(diào)控政策被開發(fā)商紛紛當(dāng)作抬升房?jī)r(jià)的借口和幌子,，從而轉(zhuǎn)移自己操控價(jià)格的“罪責(zé)”。一些學(xué)者也被誤導(dǎo),，認(rèn)為唯有放松地根、增大用地供給才能使房屋供需矛盾出現(xiàn)改善，以此促使房?jī)r(jià)松動(dòng),，殊不知正中商人圈套,。所謂“成也開發(fā)商，敗也開發(fā)商”,，土地放量再大,，最終要進(jìn)入市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)由用地到房屋供應(yīng)的轉(zhuǎn)化,，仍需要開發(fā)商完成，政府可以盡最大努力放地,，但具體到開發(fā)商怎么用地,、怎么建設(shè)和安排，這就是政府鞭長(zhǎng)莫及的事情了,。
當(dāng)務(wù)之急恐怕并非大量出讓土地,，而須加強(qiáng)土地的監(jiān)察和管理，提升存量建設(shè)用地在開發(fā)商使用環(huán)節(jié)的公開,、透明流向,。 |
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