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●協(xié)調(diào)好政府與市場之間關(guān)系
●提高資金的效果擴大保障面
●靠制度安排改善信息不對稱
●防止城市居民嚴重階層分化
中國現(xiàn)行住房保障模式盡管也發(fā)揮著重要作用,，但仍存在著眾多比較嚴重的缺陷,，例如官員尋租與監(jiān)管乏力問題，保障機會的錯位配置問題，住房市場價格雙軌制與信號失靈問題,，集中建設(shè)給居住者帶來的工作、就學(xué),、養(yǎng)老不便問題,，經(jīng)濟適用房的超標(biāo)準(zhǔn)供應(yīng)問題，廉租房供給的空白問題等等,。
我認為,，在完善住房保障模式過程中，要放眼世界,，借鑒國際經(jīng)驗,，但還必須遵循一些基本原則：
一、規(guī)范政府職能,，協(xié)調(diào)好政府與市場之間的關(guān)系,。中國正由高度的計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌，處于由舊的有序狀態(tài)向新的有序狀態(tài)轉(zhuǎn)變的過程,，其間由于舊的管理體制已經(jīng)被打破,，新的管理體制尚未完全建立起來，出現(xiàn)一些政府職能的缺位,、越位,、錯位等問題在所難免。但是,，出現(xiàn)問題的必然性并不等于問題存在的合理性,。要向完善的市場經(jīng)濟體制過渡，政府的職能必須轉(zhuǎn)變,、調(diào)整,，該加強的一定要加強，該削弱的務(wù)必削弱,。該管的要管,，不該管的要充分發(fā)揮市場的作用。這是規(guī)范和整頓房地產(chǎn)市場秩序的基本前提,。要盡量避免政府既做規(guī)則制訂者,、“裁判員”，同時又做運動員的情況。政府既要發(fā)揮社會保障職能,，不缺位,，確保家家有房住，但也不能越位,、錯位,。如果該管的事情沒有管住，不該管的又亂管,，就會傷害市場,。
二、提高保障資金的利用效果,，并盡量擴大保障面,。住房保障的實質(zhì)，就是要由政府承擔(dān)住房市場價格與居民支付能力之間的差額,，提高部分低收入,、無收入家庭對住房的支付能力。但是,，在一定的社會經(jīng)濟條件下,，由于受到國家和地方財力的限制，可用于社會保障特別是住房保障的資金必然是一個有限量,。這樣,，可保障的人口數(shù)量就受到限制，保障的人越多,，保障的力度就越小,。另外，這些需要幫助的家庭由于收入水平不同,，購,、租住房的支付能力相互差別很大。因此,，在住房保障制度的重新設(shè)計中,，應(yīng)使保障水平體現(xiàn)出明顯的層次性，在照顧窮人和擴大覆蓋面之間搞好平衡,。
三,、改善信息不對稱的狀況，更好地滿足中低收入家庭的需要,。住房保障可以看作政府提供的公共產(chǎn)品,，城市中低收入家庭是這種公共產(chǎn)品的消費者。這種公共產(chǎn)品的供給也存在一個質(zhì)量,，也就是消費者的滿意度問題,，這個問題的形成與供求雙方信息的掌握有直接的關(guān)系,，不管是采用實物補貼方式還是貨幣補貼方式。信息經(jīng)濟學(xué)認為,，信息不對稱指的是市場上交易雙方掌握的信息量不等或不一致,，由此導(dǎo)致市場交易中的逆向選擇和道德風(fēng)險。為解決這一問題,，必須通過改變制度安排來改善信息不對稱的狀況,，使政府掌握的信息量能基本與其履職要求相符合，以提高住房保障制度的運行質(zhì)量,。
四、防止城市居民的嚴重階層分化,，促進社會和諧發(fā)展�,，F(xiàn)代社會治理的重要目標(biāo)是防止城市居民發(fā)生嚴重的階層分化，改造“貧民窟”,，并預(yù)防新的“貧民窟”出現(xiàn),。“貧民窟”是“城市病”的典型表現(xiàn)形式,，各個國家在城市化過程中幾乎都會遭遇到這個問題,。這種“城市病”的典型特征是眾多的人口擁擠在“臟、亂,、差”的有限空間中,，住房緊張、交通困難,、失業(yè)人口多,、治安差、犯罪率高,。甚至紐約,、倫敦、巴塞羅那這些著名的國際化都市現(xiàn)在也存在著“貧民窟”,。中國要建設(shè)和諧社會,，就要努力改造舊城區(qū)，并預(yù)防新的“貧民窟”出現(xiàn),。從政府規(guī)劃角度,，最好引導(dǎo)城市高、中,、低收入家庭混和居住,。這個問題如果解決不好，今天看這些福利房是對低收入人群的福利,，以后會發(fā)現(xiàn)將累及整個城市發(fā)展的進程,，并且造成第二次資源浪費。在新的住房保障模式設(shè)計中，必須考慮到這個問題,，防患于未然,。
(作者為北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任)
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