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該來的還是來了。昨日,，滬深股市地產(chǎn)股幾乎全線跌停,，事件的導(dǎo)火索就是國家稅務(wù)總局下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》),。
事實(shí)上,，關(guān)于土地增值稅的清算問題,，國家有關(guān)部門一直在未雨綢繆,，早在1993年,，國務(wù)院就發(fā)布了138號令(即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》),，只是由于成本核算存在困難,，一直只按預(yù)征收方式征稅。而本次《通知》的核心恰恰是明確了成本核算方法,，在最大程度上消除了138號令的模糊空間,，細(xì)化清算辦法，大大加強(qiáng)了征收土地增值稅的可操作性,。
股市為什么對《通知》如此敏感,？市場的判斷是國家對土地增值稅進(jìn)行清算將極大影響房地產(chǎn)上市公司的利潤率。這是一種投資層面的認(rèn)識,。而把《通知》放到國家對房地產(chǎn)進(jìn)行的四年宏觀調(diào)控這個(gè)大進(jìn)程中來看,，此舉有更深一層的含義。在接下來論述之前,，我們再回顧幾個(gè)事件：
一,、2006年10月30日，北京市銀監(jiān)局召集北京16家商業(yè)銀行個(gè)人金融部負(fù)責(zé)人,，斷然叫停未封頂樓盤個(gè)人按揭貸款的舉動,。事實(shí)上，早在2003年,，央行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(下稱“121文件”),，就對此有了明確規(guī)定。
二,、去年國家出臺“70/90”政策,，強(qiáng)化中小房型建設(shè)，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房,。而早在1998年,，我國實(shí)行住房制度改革時(shí)，國務(wù)院發(fā)布的23號文就提出,，“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”是房改的主要目標(biāo),。
三、2007年1月9日,，建設(shè)部發(fā)布《90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)(征求意見稿)》,，僅過了十幾個(gè)小時(shí)又廢除了。無論是房地產(chǎn)商還是普通消費(fèi)者，都隨著政策的突然變動坐了一回“過山車”,。
以上三個(gè)方面的事件加本次《通知》的出臺,，看似彼此獨(dú)立，實(shí)質(zhì)上反映了政府對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決心,。筆者用兩個(gè)詞來概括：回歸和堅(jiān)定,。
北京三年后重操“121文件”是對金融緊縮政策的重新肯定和回歸；國家強(qiáng)制規(guī)定戶型面積及比例是對住房問題的重新認(rèn)識,，更是某種意義上責(zé)任的回歸,；建設(shè)部《設(shè)計(jì)要點(diǎn)》政策“對沖”事件顯示了中央對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心之堅(jiān)定；本次《通知》在這個(gè)敏感的時(shí)機(jī)下發(fā),，更是傳遞了這樣一個(gè)信息：中央在2007年對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控依然保持壓力,，態(tài)度更加堅(jiān)決。
值得注意是,，在2007年的開局之時(shí),，經(jīng)歷了四年調(diào)控政策的洗禮，房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了一個(gè)比較微妙的時(shí)刻,。房地產(chǎn)市場觀望情緒加重,、成交量萎縮、部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張,。國家在這個(gè)時(shí)候發(fā)布土地增值稅新政,，除了在宏觀層面?zhèn)鬟f緊縮信息外，在實(shí)際操作層面對市場影響更是立竿見影,。從短期看,，土地增值稅清算將對那些資金鏈緊繃的中小開發(fā)商和來不及進(jìn)行準(zhǔn)備金提留的企業(yè)產(chǎn)生重大影響。從長期看,，國家出臺的政策日益觸及房地產(chǎn)企業(yè)的核心神經(jīng),，房價(jià)在國家的嚴(yán)密監(jiān)視下不可能再次出現(xiàn)大幅上漲，土地增值稅的清算將極大壓縮開發(fā)商的利潤空間,。
目前,，房地產(chǎn)市場已經(jīng)由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，消費(fèi)彈性增大,，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)的能力被大大削弱,。因此，筆者認(rèn)為,，地產(chǎn)股全線跌停,，以及政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控態(tài)度的再次明確，也許意味著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式將不可避免地發(fā)生重大改變,。
(作者為上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所研究員) |