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在不去除房地產(chǎn)泡沫將威脅中國經(jīng)濟(jì)健康與金融安全已成為決策層共識的情況下，房地產(chǎn)市場的調(diào)控業(yè)已演變?yōu)橐粓鰯D泡運(yùn)動,。政府所提出的調(diào)整住房結(jié)構(gòu)滿足中低收入階層的住房需求,，以及抑制房地產(chǎn)投資過快增長的目標(biāo)，在擠泡與滿足住房需要雙重目標(biāo)難以同時滿足的情況下,，在實(shí)踐過程中也主要變成單向度的抑制房地產(chǎn)市場的規(guī)模擴(kuò)張,。
在這場擠泡運(yùn)動中，房地產(chǎn)市場因噎廢食,，或者手段與目標(biāo)背離的案例已有很多,，最新的案例是土地增值稅從預(yù)征制改為清算制。國稅總局近日發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》,，要求從下月起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅,。把一顆捏在手中已久的石子丟進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的水中。這項(xiàng)1993年出臺的稅種長期以來因?yàn)榉⻊?wù)于房地產(chǎn)業(yè)拉動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展這一大目標(biāo),，而在具體的執(zhí)行過程中被化骨綿掌化于無形,。
土地增值稅屬于地稅,，此前國內(nèi)各地區(qū)對于土地增值稅部分基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)(銷)售商品房收入1%-2%的比例進(jìn)行預(yù)征，部分地區(qū)尚未開始預(yù)征,，這與通知所強(qiáng)調(diào)的30%-60%的累進(jìn)稅率,，不可同日而語。以往土地增值稅的結(jié)算一般以開發(fā)項(xiàng)目公司注銷稅務(wù)登記作為結(jié)算節(jié)點(diǎn),，只要項(xiàng)目公司不注銷,，公司就可以長期不進(jìn)行土地增值稅的結(jié)算，但新規(guī)使單期項(xiàng)目也成為結(jié)算單位,，可見政府要求執(zhí)行增值稅征收的態(tài)度非常明確,。
土地增值稅重劍出擊，一個顯而易見的結(jié)果是房地產(chǎn)商的成本將急劇上升,，越是以低價獲取大量土地的房地產(chǎn)商其囤積與開發(fā)成本也就越高,。以萬科為例,，萬科三年前開始為土地增值稅的清算提留準(zhǔn)備金,，從2004-2006年三年，提留的準(zhǔn)備金從4000萬提高到9000萬,，直至3個億,。不用多費(fèi)神就能想得出這些成本將如何消化，如果可以轉(zhuǎn)嫁到房價上,，房地產(chǎn)商絕對不會好心降低運(yùn)營成本,。恰恰相反，由于土地增值稅扣除項(xiàng)目包括了土地價格與開發(fā),、配套設(shè)施等成本,，反而給開發(fā)商提供了抬高成本的足夠動力。
回過頭來看,，土地增值稅這一稅收是對地方政府收入的補(bǔ)償,。由于此前地方政府未實(shí)行或未嚴(yán)格實(shí)行土地的招拍掛政策，使得一些有關(guān)系的開發(fā)商土地獲得成本極低,，如果政府不通過稅收彌補(bǔ)這塊收入,，將使地方政府收入銳減，造成嚴(yán)重的財政赤字,。通過追償土地增值稅,，地方政府失之東隅收之桑榆，使得以往的低價地獲得了與目前的高價地一樣的收入,。
征收土地增值稅對于建立公共財政有利,，以稅收方式獲得的財政收入將納入預(yù)算內(nèi)，而不會像以往一樣土地收入在預(yù)算外或者制度外流轉(zhuǎn),，導(dǎo)致中央政府完全無法掌控,。此舉也可能使房產(chǎn)商的囤地之風(fēng)有所收斂,，以往誰能圈到大量廉價土地誰就能食地而肥的情況有可能得到改觀，地方政府在征稅時繼續(xù)通過或明或暗的優(yōu)惠政策對有關(guān)系的房地產(chǎn)商網(wǎng)開一面的成本將上升,。
政府的調(diào)控目標(biāo)遠(yuǎn)不止此,，可能還包括抑制房地產(chǎn)商的土地投機(jī)，通過累進(jìn)稅制鼓勵房地產(chǎn)商將目光從高端住宅轉(zhuǎn)向中低收入能夠消費(fèi)的普通住宅,，將無法承擔(dān)稅收成本的弱質(zhì)房地產(chǎn)驅(qū)除出房地產(chǎn)市場,，形成房地產(chǎn)市場由有信譽(yù)、資金來源充裕的大房地產(chǎn)商主導(dǎo)市場等等,。
可以肯定的是,，通過土地增值稅這一項(xiàng)政策要達(dá)到數(shù)利并收的目標(biāo)是不現(xiàn)實(shí)的，也顯得過于貪婪,。按照以往的房地產(chǎn)行業(yè)邏輯,，由于土地增值稅抬高了商人的成本，因此商人會選擇多報成本減少征稅額,、擴(kuò)大奢侈住房建筑比例獲取超額利潤回報等方式抵消政策的不利影響,。只要有需求，房地產(chǎn)商就沒必要改變目前的贏利模式,。
土地增值稅能帶來土地市場的嬗變,，能彌補(bǔ)地方政府的土地收入，能在某種程度上改變房地產(chǎn)的經(jīng)營模式,，卻不能增加普通住房的市場供應(yīng)量與提升普通購房者的利益,。事實(shí)上，要讓住房滿足大眾購房者的需求,，政府需要的是給中低價位商品房交易減稅,，是少征甚至停征經(jīng)濟(jì)適用房的土地增值稅，是鼓勵民間個人集資建房的努力,，是嚴(yán)格甄別經(jīng)濟(jì)適用房的購買對象,。只有如此，才能培育普通住宅市場,，盤活存量的房地產(chǎn)資源擴(kuò)大供應(yīng)量,，使房地產(chǎn)商樂于建造普通商品房，并鼓勵房地產(chǎn)領(lǐng)域市場主體的競爭行為沖擊商人對超額利潤的攫取,，而所有這些行為的出發(fā)點(diǎn)都是讓利于民,、放松對具體市場行為的管制。政府能做到嗎,？ |
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