|
【案例】
兩年前,，毛小茜所在地區(qū)的房?jī)r(jià)和全國(guó)許多地方一樣,，不斷被抬到新的高位。出于“買漲不買跌”的從眾心理,，毛小茜以小額首付,，與開(kāi)發(fā)商簽下了一套商品房買賣合同,，又與銀行辦理了按揭手續(xù)，簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》,，借款80萬(wàn)元,，期限20年,。
豈料，一年來(lái),，由于國(guó)家宏觀政策的調(diào)控,，不僅房?jī)r(jià)漲勢(shì)被止住，甚至已經(jīng)下跌快四成,，且仍有下跌之勢(shì),。在此情況下，如果毛小茜繼續(xù)根據(jù)按揭向銀行支付本息,，無(wú)疑會(huì)更加得不償失,。于是,，她和其他人一樣想到了“棄房斷供”,，也就是停止了向銀行還貸，不要已經(jīng)支付的首付款和交了一年多的貸款本息,，甚至不要房子,，讓銀行以此為限得到抵償。問(wèn)題是,，這樣做,，日后能否免除責(zé)任？
【分析】
因房?jī)r(jià)下跌而“棄房斷供”,，并不能免除毛小茜的還貸義務(wù),。
一方面，“棄房斷供”并非可以“一斷了事”,。
個(gè)人買房時(shí)和銀行簽署的按揭合同,，包括借款合同和用所購(gòu)房屋抵押擔(dān)保合同。兩份合同一旦訂立,，便對(duì)雙方產(chǎn)生了法律約束力,。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，既應(yīng)當(dāng)按照約定支付利息,，也應(yīng)當(dāng)按照約定返還借款,，且這一義務(wù)不論房?jī)r(jià)如何變化，都依然存在,。
購(gòu)房人“棄房斷供”無(wú)疑構(gòu)成違約,，必須依據(jù)《合同法》第一百零七條之規(guī)定承擔(dān)責(zé)任：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。”也就是說(shuō),，購(gòu)房人不但仍然必須繼續(xù)支付本息,，且還必須按照約定或者國(guó)家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息,，承擔(dān)銀行為實(shí)現(xiàn)債權(quán)所花費(fèi)的訴訟費(fèi)、律師費(fèi),、拍賣費(fèi)等,。
結(jié)合本案，哪怕毛小茜不要此前已經(jīng)支付的首付與本息,，甚至放棄房屋的產(chǎn)權(quán),，但鑒于房屋已經(jīng)資不抵債，她亦照樣無(wú)法逃避對(duì)不足部分本息的償付義務(wù),。
因?yàn)椤稉?dān)保法》第五十三條規(guī)定：“抵押物折價(jià)或者拍賣,、變賣后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,，不足部分由債務(wù)人清償,。”
另一方面,，“棄房斷供”會(huì)因“授人以柄”而使銀行有權(quán)要求提前還貸,。
《合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（二）在履行期限屆滿之前,，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù),；……”鑒于“棄房斷供”的核心在于購(gòu)房人為“斷供”而拒絕繼續(xù)支付本息，屬于“以自己的行為表明不履行主要債務(wù)”,，也就決定了銀行有權(quán)隨時(shí)解除借款合同,，并要求購(gòu)房人提前償還尚未到期的全部借款本息。這對(duì)毛小茜也不例外,。
|
