日前,,網上再次傳出消息:“接近北京市建委的人士透露,,一份北京房地產智囊制定的退出限購方案已經提交,內容涵蓋逐步廢除二手房交易20%差額稅,、下調契稅,,以及放寬非京籍五年納稅資質的審核�,!彪S后,,北京市住房城鄉(xiāng)建設委相關負責人予以堅決否認,并表示:北京作為特大型城市,,從首都功能定位和人口資源環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的需要出發(fā),,房地產限購政策現階段仍將繼續(xù)執(zhí)行。雖然在2014年年內,,北京退出限購已無可能,,但未來一兩年有沒有可能呢?
我的看法是,在房產稅出臺前,,四大“一線城市”取消限購的可能性非常小,。如果取消限購,只能說經濟遇到了非常大的困難,,管理層拋出了“勝負手”,。
目前仍沒有放松限購的城市,只有北,、上,、廣、深以及三亞5個城市,。三亞取消不取消限購,,無關宏旨。事實上,,深圳和廣州取消不取消限購,,也不會產生全局性影響。只有北京和上海的樓市,,才是全國樓市真正的風向標,。
2013年全國房地產開發(fā)投資為8.6萬億,商品房施工面積為66.6億平米(不包括各類非商品房),。其中北京,、上海兩市商品房施工面積相加,為2.74億平方米,,占全國的4%;北京,、上海兩市商品房開發(fā)投資之和,為6300多億元,,占全國的7.3%,。如果按照建成后房屋的銷售額估算,,北京、上海加起來約占全國的10%,。但這僅僅是市場份額,,北京、上海樓市的走向,,還對全國市場產生重要的心理暗示,。
房地產是當今中國最大的支柱行業(yè)、先導行業(yè),,鋼鐵,、水泥、玻璃,、裝修,、家具、家電,,甚至汽車,,都要“跟著房地產混”。今年房地產行業(yè)低迷,,鋼鐵大省河北、遼寧的經濟就“感冒”,。鋼鐵一“感冒”,,煤炭就“發(fā)燒”,山西,、內蒙,、陜西的經濟也就扛不住了。其實,,這也就是今年兩波救市政策出臺的大背景,。
但救市不意味著一次把所有的牌全打出來。各個城市面對的市場環(huán)境完全不同,,中小城市由于面臨房屋過剩和人口流失,,所以市場狀況非常不好;在這個背景下,房地產里的投資性需求,,越來越向中心城市集中,。目前,能真正吸引到投資性需求的,,也就是十多個中心城市,,以及他們的衛(wèi)星城。
在這種背景下,,北上廣深樓市其實不缺少買家,,如果放開限購,,會出現放量上漲的現象。比如北京,,到2013年底“金融機構各項存款余額”高達9.2萬億,,是香港的1.25倍,是上海的1.33倍,,是深圳或廣州的2.7倍,。北京還匯聚了中國最多的創(chuàng)新性企業(yè),世界500強總部數量全球第一,。此外,,北京還有全國最好的教育、醫(yī)療,、交通等公共資源,。可以毫不夸張地說,,只要有可能,,每個中國家庭都希望在北京買套房子。
其實上海,、深圳,、廣州對全國購房者的吸引力也非常大。如果一線城市全面放開限購,,特別是北京上海放開限購,,很可能帶動全國樓市再“瘋狂一把”。但是,,瘋狂之后呢?只能加速全國樓市見頂,、泡沫破裂的節(jié)奏,最終引導著全國樓市重演“亞洲金融危機”時香港樓市的那一幕,。
北上廣深樓市,,如同四匹充滿激情和活力的千里馬,需要套上籠頭,,讓他們帶著全國樓市,,繼續(xù)給中國經濟拉車,為改革贏得時間,。也就是說,,在中國培育出新的,能替代房地產的龍頭企業(yè)之前,,國家需要房地產再發(fā)揮幾年余熱,。而能不能做到這一點,直接取決于能否控制住一線城市樓市的節(jié)奏。
所以,,如果經濟不出現重大困難,,國家不可能取消“一線城市”,尤其是北京,、上海樓市的限購,,只可能針對市場狀況進行一些微調。