不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記面臨三大任務(wù)：機(jī)構(gòu)整合,、職責(zé)整合和信息整合,。目前,，機(jī)構(gòu)整合已經(jīng)完成,，以國(guó)土資源部牽頭,，包括土地,、房產(chǎn),、農(nóng)業(yè),、林業(yè)等管理部門參與的不動(dòng)產(chǎn)登記局已經(jīng)在今年8月份成立。當(dāng)前,，正在推進(jìn)的工作是職責(zé)的整合,，涉及到部門間的協(xié)調(diào)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),、平臺(tái)建設(shè)等等,，這是一個(gè)系統(tǒng)工程，遠(yuǎn)不是牽頭單位——國(guó)土部門一家就可以搞定的事情,，需要地方政府主管領(lǐng)導(dǎo)親力親為,，近期地方試點(diǎn)已經(jīng)在推進(jìn)這方面的工作。
目前,，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息的整合還沒有提上議事日程,，而筆者認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)信息整合的難度是最大的,。關(guān)于這一點(diǎn),，目前討論的最多的就是信息的分割和殘缺，例如土地,、房產(chǎn),、林地和灘涂等不動(dòng)產(chǎn)信息掌握在不同主管部門的手里，整合這些信息有協(xié)調(diào)上的難度,，也有技術(shù)上的難度,。例如，過(guò)去一些紙質(zhì)信息的登記和目前電子信息登記的口徑和標(biāo)準(zhǔn)不一;各地方自行建設(shè)獨(dú)立的登記系統(tǒng),，對(duì)接的難度很大;過(guò)去經(jīng)歷了頻繁的機(jī)構(gòu)整合,、職能調(diào)整、國(guó)企改制,、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,，信息丟失問(wèn)題很嚴(yán)重。
但不管怎么說(shuō),，“孤島信息”之間的整合只是個(gè)技術(shù)問(wèn)題,，所需要的只是時(shí)間和人力，解決起來(lái)還不是最困難的,。最大的難題是如何處理產(chǎn)權(quán)不清晰,、不完整或存在爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題。如果在登記時(shí)略過(guò)它,，僅僅登記合法建筑,，不動(dòng)產(chǎn)登記“物權(quán)法定、公示公信”的基本原則就名存實(shí)亡了,，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的——明確權(quán)利歸屬和降低交易成本的目標(biāo)也就落空了,。
本質(zhì)上,，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)(特別是個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán))是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的概念。我國(guó)經(jīng)濟(jì)可以超越式發(fā)展,，但市場(chǎng)化的基礎(chǔ)秩序——不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記和尊重產(chǎn)權(quán)的理念是無(wú)法超越的,。因此，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,，要恢復(fù)和重構(gòu)產(chǎn)權(quán)信息基礎(chǔ)平臺(tái),，特別是個(gè)人產(chǎn)權(quán)信息，重走修復(fù)和尊重產(chǎn)權(quán)理念之路,。一方面,，要回過(guò)頭來(lái)彌補(bǔ)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期不重視產(chǎn)權(quán)登記的歷史欠賬;另一方面，要解決市場(chǎng)化改革以來(lái)因產(chǎn)權(quán)理念缺失和產(chǎn)權(quán)保護(hù)不力而產(chǎn)生的大面積殘缺產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,。
不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清晰,、不完整，或者有爭(zhēng)議,，甚至是違法,，主要是因產(chǎn)權(quán)交易不合法而產(chǎn)生的。如為規(guī)避監(jiān)管和交易成本,，私下交易不允許上市和有條件上市的不完整產(chǎn)權(quán)房屋,，如近年來(lái)在小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房,、央產(chǎn)房,、未房改福利房、單位自建房和集資房,、未登記商品住房,、工業(yè)配套宿舍等領(lǐng)域普遍存在的私下交易行為。這類房屋產(chǎn)權(quán)本身就是不完整的,，交易行為本身是違法的，如小產(chǎn)權(quán)房私下交易違反《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》,，軍產(chǎn)房私下交易違反《軍隊(duì)現(xiàn)有住房出售管理辦法》,。而央產(chǎn)房、非房改福利房要經(jīng)歷類似于房改的程序才能上市,。但目前這類房屋大多不具備上市條件,。以央產(chǎn)房為例，截至2011年北京已購(gòu)公房總量近160萬(wàn)套,，央產(chǎn)房約占40萬(wàn)套,，其中有50%仍不具備上市條件。近年來(lái),，在樓市高利潤(rùn)刺激下,，各地單位自建房和集資房泛濫,，很多企事業(yè)單位違反用地規(guī)劃，利用自有用地,、工業(yè)用地,、產(chǎn)業(yè)配套辦公用地建設(shè)，在內(nèi)部職工分配或?qū)ν獬鍪邸?/P>
但在現(xiàn)實(shí)中,，上述不同類型房屋管理權(quán),、登記權(quán)在不同部門，與房管部門產(chǎn)權(quán)登記事實(shí)上平行,，如小產(chǎn)權(quán)房的管理在國(guó)土規(guī)劃部門,、軍產(chǎn)房的管理在軍隊(duì)(而非地方政府)、央產(chǎn)房的管理在中央在京單位和中直機(jī)關(guān),、未房改福利房在國(guó)有企業(yè)和政府事業(yè)單位,，而企業(yè)自建房和集資建房有的歸地方政府主管部門(人事、民政等)管理,，有的歸企業(yè)自己管理,。
上述幾類房屋并沒有在房管部門登記，因此這些不動(dòng)產(chǎn)不僅本身違法,，私下交易也屬于違法,。但由于源頭管理機(jī)構(gòu)分散、權(quán)力制衡不夠,，形成了等同于房管部門登記的事實(shí)產(chǎn)權(quán),，產(chǎn)生了監(jiān)管的真空和漏洞。同時(shí),，近年來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲,，很多單位(如軍隊(duì)、政府機(jī)構(gòu)和國(guó)企,、招商引資企業(yè))借手中劃撥或截流土地,，建設(shè)和銷售大量住房，它們既不屬于保障房范疇,，也脫離里商品房范疇,，產(chǎn)生了產(chǎn)權(quán)模糊、監(jiān)管真空的所謂“第三類產(chǎn)權(quán)”,。因此,，即便這類房屋交易后的產(chǎn)權(quán)狀況在法律上不被認(rèn)可，但在高房?jī)r(jià)影響社會(huì)穩(wěn)定的背景下,，再加上法不責(zé)眾的執(zhí)行難現(xiàn)實(shí),，這類房屋存在事實(shí)產(chǎn)權(quán)。
規(guī)模最大的是小產(chǎn)權(quán)房。綜合各研究機(jī)構(gòu)的估算,，目前城鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模在40億~70億平方米,，占全國(guó)城鎮(zhèn)存量住房的比重在1/4~1/3。值得注意的是,，小產(chǎn)權(quán)房私下違法交易的問(wèn)題則非常嚴(yán)重,。2011年以來(lái)，北京小產(chǎn)權(quán)房交易量占市場(chǎng)交易量的比重為25%,，深圳近年來(lái)小產(chǎn)權(quán)房交易的規(guī)模更大,，特別是去年三中全會(huì)關(guān)于集體土地流轉(zhuǎn)改革的提出，刺激小產(chǎn)權(quán)房交易規(guī)模大幅度攀升,。
盡管國(guó)家和國(guó)土資源部一直堅(jiān)持小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)正,，私下流轉(zhuǎn)屬非法，但小產(chǎn)權(quán)房并沒有萎縮,，反而越來(lái)越多,，存量小產(chǎn)權(quán)房超過(guò)60%是近10年來(lái)產(chǎn)生的。小產(chǎn)權(quán)房盡管違反了土地利用規(guī)劃,，但其產(chǎn)生是不合理的土地二元制度,、住房保障建設(shè)滯后、城市化補(bǔ)償不徹底等一系列原因造成,。因此,，小產(chǎn)權(quán)房是體制改革不到位的產(chǎn)物，其在社會(huì)上客觀生存空間非常大,。
不動(dòng)產(chǎn)登記是對(duì)物權(quán)的登記,，前提是這些權(quán)利必須合法、有效,。對(duì)于合法類不動(dòng)產(chǎn),，其登記不是什么難的事情，主要是一些技術(shù)上的問(wèn)題,，最難處理的是那些不合法不動(dòng)產(chǎn),。由上分析，不合法不動(dòng)產(chǎn)并不單單是法律問(wèn)題,，更多的是行政體制改革,、國(guó)企改革、經(jīng)濟(jì)體制改革不到位的結(jié)果,，事實(shí)產(chǎn)權(quán)大于法律產(chǎn)權(quán)、留用超過(guò)拆除,，不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域存在問(wèn)題最多的也就在這類房屋中,，如產(chǎn)權(quán)糾紛、侵權(quán),、腐敗等等,。2008年,，我國(guó)市場(chǎng)化住房供給在住房存量中所占比重為38.6%，目前也不超過(guò)50%,，如果剩余50%的住房產(chǎn)權(quán)不弄清楚,，或者繼續(xù)延續(xù)過(guò)去放任或擱置的解決方案，不動(dòng)產(chǎn)登記效果難達(dá)預(yù)期,。顯然,，這是一個(gè)迫切需要解決的問(wèn)題，需要各方拿出智慧,，達(dá)成一個(gè)好的解決方案,。
