國家統(tǒng)計局70個大中城市房價指數(shù)發(fā)布以后,，一則《樓市創(chuàng)10年最大跌幅》的文章被多方轉(zhuǎn)載，文章所言的“最大跌幅”包含兩個方面：一是70個大中城市7月份新建住宅銷售價格環(huán)比下跌的城市高達64個,，創(chuàng)下了歷史新高;二是環(huán)比跌幅之大創(chuàng)紀錄,，百城房價環(huán)比跌幅首次超過了0.8個百分點,，70個大中城市房價環(huán)比跌幅首次超過了1%,。最引人注意的是,，北上廣深四個一線城市的房價領(lǐng)跌全國。
今年以來,，樓市量價連續(xù)下跌，在6月份出現(xiàn)跌幅短暫收窄和企穩(wěn)跡象,，但6月底以來政策全面松綁,、房貸重回基準利率并沒有讓樓市站穩(wěn)，7月份主要城市樓市的量價跌幅重新擴大,，而一線城市房價更是領(lǐng)跌全國,，這被很多業(yè)內(nèi)人士判斷為房價進入全面下降通道的標志。筆者認為,，未來房價可能將進入長周期,、大幅度、全國范圍調(diào)整的時期,，這可能與前兩輪短暫的,、小幅度、部分城市調(diào)整(2008-2009年,、2011-2012年)的情形完全不同,，這是一個“新常態(tài)”。
全國樓市將進入市場供求規(guī)律,、價格規(guī)律,、可支付能力決定規(guī)律作用下的新運行常態(tài)。過去對樓市運行周期和軌跡影響最大的政府政策,，未來將定調(diào)于“去行政干預(yù),、回歸市場主導(dǎo)”。也就是說,，不僅過去存在于國家層面的行政性救市將不會再出現(xiàn),，而且地方違反市場規(guī)律、旨在挽救短期經(jīng)濟和短期財政收入的救市行為,，也不大可能再出現(xiàn),。樓市波動將由政策作用下的波動向市場作用下的波動轉(zhuǎn)變。
因此,，在未來較長的一段時間內(nèi),，供應(yīng)過剩(包括總量過剩和結(jié)構(gòu)性過剩,，也包括二手房供應(yīng))、房價整體下調(diào)和收入決定的真實需求,，將全面取代過去10年供不應(yīng)求,、房價上漲和資金面決定的投資需求，成為決定未來樓市運行的主要因素,。這意味著,，未來樓市將繼續(xù)處于下行通道，就連過去一直被認為樓市“優(yōu)等生”的一線城市和重點二線城市(如杭州,、天津,、沈陽和西安等)，也未能幸免,。不管是成交量下滑,，還是價格下滑，一線城市均超過了二,、三線城市,。今年7月份，一,、二,、三線城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比跌幅分別為1.2%、1.0%和0.9%,，一線城市房價跌幅首次超過二,、三線城市。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),，前7個月,，全國銷售面積同比降幅從上半年的6.0%擴大至7.6%，一線城市集中的東部地區(qū)降幅最大,，達到1.5%,。
樓市整體下行的大背景下，開發(fā)商在“降價跑量”上已經(jīng)達成共識,，一方面基于樓市整體下行這一大趨勢的認同,，另一方面基于完成銷售業(yè)績的考量(僅30%的主流房企完成了上半年的銷售任務(wù))。因此,，房企降價不再是“噱頭”,，而是貨真價實的降價;不再是資金鏈緊張房企的被動性降價，而是所有房企主動性,、策略性的降價,。根據(jù)筆者的調(diào)研和梳理，7月份，一線城市新開樓盤降價幅度在每平方米2000元-5000元不等,、幅度在15%左右,，這也是7月份房價創(chuàng)10年最大跌幅的主要原因，未來這一趨勢有望延續(xù),。
由于主要城市住房需求還在,，只是為高房價所困擾，實質(zhì)性降價對于需求的提振是比較明顯的,，一線城市再次出現(xiàn)了久違的“日光盤”,。同時，在樓市整體下行,、降價潮到來的背景下,，上半年因少數(shù)樓盤降價而出現(xiàn)的老業(yè)主“房鬧”現(xiàn)象，在7月份各地樓市大面積降價的背景下并未再現(xiàn),，反映了市場各界對于在供求規(guī)律,、價格規(guī)律、可支付能力決定規(guī)律的作用下,，認可和遵從樓市正常的、必然的調(diào)整態(tài)勢,。這是對市場趨勢一致性判斷,，也是市場走向成熟的標志。
目前,，反映樓市庫存壓力的指標——批售比(批準預(yù)售面積和成交量的比例)跌到了0.65,，為三年來最低點，僅比2008年下半年略好,。由于目前全國樓市的施工面積達到63億平方米,，相比2010年增長了50%，后續(xù)供應(yīng)還會源源不斷地到來,，庫存壓力超過歷史最高水平是必然的,。樓市潛在的需求雖然很大(如2.6億人的外來人群)也很強烈，但受購買力,、就業(yè),、戶籍制度、社會保障等方面的制約,，要轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力,，還要有很多方面的改革，但這不是短期內(nèi)可以實現(xiàn)的,。
就目前來看,，高房價是阻礙需求實現(xiàn)的最大障礙，只要房價有實質(zhì)性回調(diào)，只要政府也不再“托市”,，房價下調(diào)將帶來可觀的樓市需求釋放,，這不僅有助于避免樓市快速下行，而且也是樓市真正企穩(wěn)的標志,。更為重要的是,，這將為新型城鎮(zhèn)化的推進、后續(xù)需求的導(dǎo)入贏得時間和空間,。在外來人口真正融入城市以后,，樓市將迎來內(nèi)需和消費主導(dǎo)而非投資主導(dǎo)的發(fā)展新時期。
