近期,，持續(xù)了半年多的銀行個(gè)人住房按揭貸款收緊的局面有所緩解,，但住房金融市場存在的問題不可能就此解決。針對(duì)今年以來各地普遍出現(xiàn)的商業(yè)銀行提高住房貸款利率、延緩貸款發(fā)放周期等房貸緊縮現(xiàn)象,，5月份以來,，央行和銀監(jiān)會(huì)相繼表態(tài),，要求商業(yè)銀行要“大力支持首套住房需求”,。根據(jù)筆者近期的調(diào)研，目前商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款“審批-發(fā)放”周期從過去的2-3個(gè)月縮短到1個(gè)月左右,，部分城市商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率上浮幅度有所回調(diào),，這對(duì)于加快開發(fā)商資金回籠、消化庫存來說有很大幫助,。
住房貸款市場只是階段性回暖
但是,，筆者認(rèn)為，個(gè)人住房貸款緊縮局面的緩解,，很大程度上是銀行資金面階段性寬松所致,。隨著銀行半年末考核時(shí)點(diǎn)過去、銀行短端資金來源成本趨勢性下調(diào),、定向?qū)捤韶泿耪叩膶?shí)施、存貸比監(jiān)管政策的調(diào)整等等,，7月份以來,，銀行資金面趨于寬松。在國家監(jiān)管部門連續(xù)喊話的壓力下,，銀行階段性改善了對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款的政策,。
值得注意的是，個(gè)人住房貸款市場回暖只是階段性的回暖，而非趨勢性的回暖,。對(duì)于商業(yè)銀行資產(chǎn)組合來說,，目前個(gè)人住房貸款仍舊是“最不賺錢”的業(yè)務(wù)之一，個(gè)人房貸利率最高也不到8%,，而小微企業(yè)貸款,、消費(fèi)貸款、信托等資產(chǎn)收益目前仍可以達(dá)到10%以上;其次,，不像企業(yè)貸款,，個(gè)人住房貸款無法給銀行貢獻(xiàn)結(jié)算存款，也就無法緩解銀行未來可能再次出現(xiàn)的存貸比爆表問題,，未來新增個(gè)人住房貸款空間仍舊有限;再次,，個(gè)人住房貸款短則10年，長則30年,，屬于銀行最長期限的資產(chǎn),，而近年來，銀行資金來源卻越來越趨于短期化,，甚至通過超短期的理財(cái)產(chǎn)品來“滾動(dòng)”,。這樣的話，個(gè)人住房貸款增加發(fā)放,，必將會(huì)惡化銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),，這是銀行未來面臨的最主要風(fēng)險(xiǎn);最后，個(gè)人住房抵押貸款屬于期限長的表內(nèi)貸款,，是占用銀行資本最大的業(yè)務(wù),，而且未來還可能會(huì)隨著風(fēng)險(xiǎn)的暴露而增加銀行的資本占用和壞賬撥備，相比小微,、中小企業(yè),、消費(fèi)貸款、同業(yè)等期限短,、收益高的資產(chǎn)來說優(yōu)勢不再,。
銀行緊縮個(gè)人住房貸款是大趨勢
因此，未來銀行緊縮個(gè)人住房貸款,，甚至“拋棄”個(gè)人住房貸款是大趨勢,。讓我們疑惑的是，如果站在15年前,，即“房改”開始的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上看,，彼時(shí)個(gè)人住房貸款被認(rèn)為是銀行優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)。在對(duì)待個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的態(tài)度上,，銀行之所以在一前一后出現(xiàn)如此大的反差,，直接源于樓市未來將步入大周期下行階段。可以推理,，目前銀行發(fā)放的任何一筆個(gè)人住房抵押貸款,，都有可能在未來隨著房價(jià)下行而成為不良貸款。因此,，對(duì)于以盈利為取向的商業(yè)銀行來說,，貸款資產(chǎn)組合中調(diào)減、甚至拋棄個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是理性的選擇,。更何況,，目前銀行可選貸款業(yè)務(wù)中，有比個(gè)人住房貸款收益更高的產(chǎn)品可選,，因此,，在風(fēng)險(xiǎn)加大和收益率相對(duì)下降的情況下，商業(yè)銀行只好以提高個(gè)人房貸利率來緩沖不利,，這也是為何監(jiān)管部門不斷喊話,，但個(gè)人住房貸款利率仍舊難回優(yōu)惠利率水平的原因。
其實(shí),，從全球商業(yè)銀行資產(chǎn)選擇來看,，不管在樓市上升時(shí)期，還是樓市下降時(shí)期,，圍繞住房的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都是銀行資產(chǎn)包里的重要選擇之一,，這主要源于住房資產(chǎn)業(yè)務(wù)收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小,、抵押物有保障,、部分區(qū)域的房產(chǎn)長期具有升值潛力等。但是,，我國之所以在當(dāng)前出現(xiàn)銀行“不待見”個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù),，如果與其它國家相比的話，最大的區(qū)別和問題就在于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的流動(dòng)性太差,，導(dǎo)致這一業(yè)務(wù)上述優(yōu)勢在新的市場形勢下反而成為劣勢,。
由于貸款不流動(dòng)，再加上過去幾十年基本堅(jiān)持優(yōu)惠的貸款利率,，個(gè)人住房貸款在提高老百姓資金杠桿的同時(shí),，事實(shí)上也在發(fā)揮著給開發(fā)商低成本融資的作用，按揭貸款一直占據(jù)銀行資金來源40%左右的份額,。過去的幾十年內(nèi),，特別是房改以來的15年，房價(jià)上漲收益的絕大部分被開發(fā)商和購房者分享,。對(duì)于商業(yè)銀行來說，盡管也能夠獲得貸款收益，但相比房價(jià)上漲收益來說,，小巫見大巫,。更委屈的是，由于貸款期限長,、不流動(dòng),，在房價(jià)進(jìn)入下行通道后，房價(jià)下行的所有風(fēng)險(xiǎn)基本上都讓商業(yè)銀行承擔(dān)了,。也就是說,，在整個(gè)個(gè)人住房貸款周期上，商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)和收益嚴(yán)重不匹配,。另外,，在我國，由于沒有個(gè)人破產(chǎn)的法律,，再加上法院在裁決經(jīng)濟(jì)案件時(shí),，往往保護(hù)被告人的基本住房需求。因此,，即便銀行為保護(hù)債權(quán)而有權(quán)收回抵押房屋,，但在實(shí)踐中也難以通過拍賣來保全債權(quán)。
設(shè)法讓個(gè)人住房貸款流動(dòng)起來
如果個(gè)人住房貸款能夠流動(dòng)的話,，特別是可以將其證券化,，發(fā)行以未來資產(chǎn)現(xiàn)金流收益為基礎(chǔ)的證券，并可以隨時(shí)將其出售給市場投資機(jī)構(gòu),，尤其是在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)突出或預(yù)期房價(jià)下行時(shí),。這樣的話，就可以有效地消除銀行在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)上收益和風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重不匹配的情況,。更重要的是,，通過資產(chǎn)證券化，銀行不僅能夠參與房價(jià)上漲收益的分配,，而且還能調(diào)倉來規(guī)避下跌風(fēng)險(xiǎn)的損失,，這事實(shí)上改觀了銀行目前“分享小收益、承擔(dān)大風(fēng)險(xiǎn)”的局面,，特別是解除了銀行對(duì)于“未來可能將承擔(dān)樓市下行風(fēng)險(xiǎn)”的顧慮,，銀行開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的積極性也會(huì)高很多。
另外,，即便個(gè)人住房貸款不能證券化,，但如果我國能夠建立像美國“兩房”(房利美和房地美)類似的政府支持的金融機(jī)構(gòu)，購買商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款,，那么銀行可以將現(xiàn)有的存量個(gè)人住房貸款通過貸款二級(jí)市場出表,，大大緩解銀行存貸比壓力,、資本占用壓力、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)壓力;另一方面,，也可以極大地緩解銀行在未來可能將承擔(dān)樓市下行風(fēng)險(xiǎn)的顧慮,，銀行在發(fā)放新的住房貸款上的積極性也將會(huì)提升很多。事實(shí)上,，美國住房金融的主體——儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)之所以在上世紀(jì)80年代紛紛破產(chǎn),，利率市場化后個(gè)人住房貸款利率與市場化的存款利率“倒掛”和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是罪魁禍?zhǔn)住６绹越⒁浴皟煞俊睘橹鞯亩?jí)房貸市場,，目的是為適應(yīng)金融市場新形勢,，創(chuàng)新住房金融供應(yīng)模式。目前,，我國面臨著與美國80年代儲(chǔ)貸危機(jī)前類似的局面,，不管是實(shí)施抵押貸款證券化，還是建立二級(jí)市場,，讓個(gè)人住房貸款流動(dòng)起來刻不容緩,。
