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2010-06-21 作者：葉檀 來源：地產(chǎn)畫報
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在商品房成交量下降后,，有越來越多的媒體關注房租上漲，多個重點城市的住房租金明顯上漲,，北京,、天津、大連,、沈陽,、杭州等城市的房租漲幅超過10%。北京四五月間住房租金價格同比上漲20%以上,，部分地段好,、交通方便的房源漲幅更高達50%，租賃均價達到每月3000元,，使北京租售比回落至1∶565,。
有人認為是房價下跌惹的禍，樓市新政后房屋租賃需求提高,，從而導致租賃價格提高,。次要原因包括進入大城市人員增加、動拆遷周轉戶增加,，CPI上升預期使房東提價等,。
認為房價下挫導致房租上漲的看法極其錯誤。
房租反映的是住房的剛性需求,，與實體經(jīng)濟,、收入與通脹等因素掛鉤。當某個城市的剛性需求居高不下,，且有越來越多的人員能夠或者愿意承受高房租在城市居住,，這說明該租房者的收入可以彌平高房租。房屋租金的高低與收入密切相關,，通常而言,，租金占據(jù)收入的10%到30%，極端者可以高達50%,。一旦超過極限,，租房者無法承受高租金，有兩個選擇：一是轉向低租金住房或者隱性降低租金,，這些城市群租,、膠囊公寓等低租金房將大行其道；二是租房者離開高租金城市,，使這些城市空心化,。
房屋租賃市場由消費者的收入主導，而不像商品房能夠由投資者的收益預期主導。在消費品市場在高中低端要求,，租賃市場同樣如此,，不同的租賃房滿足不同收入人群的要求，一旦房屋租賃高高在上,，消費者只能聞風而逃,。
這與商鋪較為相似。雖然商鋪價格民也會產(chǎn)生泡沫,，但泡沫遠不如商品房大,。原因就是商鋪價格最終要與實體經(jīng)濟相連。開發(fā)商當然可以為商鋪開出天價,，但最終要由商鋪的購買者或者承租者買單,，如果城市、區(qū)域的商業(yè)不發(fā)達,，或者商鋪區(qū)域位置不佳,，就會淪為死鋪，乏人問津,，投資者不得不自認倒霉,。
投資商鋪者需要的是對于某區(qū)域未來實體經(jīng)濟、商業(yè)生態(tài)發(fā)展的把握,，需要經(jīng)過實體經(jīng)濟的考驗,，而不能像商品房一樣，賣弄增值預期忽悠接盤者,。如海寧皮革城發(fā)展勢頭旺,，隔年商鋪租金翻番，以至于產(chǎn)權擁有者惜售,，但租金超過承租者出售皮革的毛利時，或者皮革產(chǎn)業(yè)下挫時,，商家便不再進入該商業(yè)領域,。
與單純的資本市場泡沫不同，房租也好,，商鋪也好,，最終與實體經(jīng)濟相連，與收入掛鉤,。
目前一線城市房租價格上升,，是房東對承租者承受能力的試探。如果房東上漲30%,，而租房者依然趨之若鶩,，就說明以往低估了承租者的承受力，此時以往的商品房投資者就會轉型成為寓公,，靠收租彌補商品房投資成本,。如果房東上漲10%,，問津者了了，房東提高租金的如意算盤就會落空,。目前調(diào)查的情況是,，大部分承租者無奈承受租金上漲的壓力，這既說明我國法律缺乏對承租人的保護,，也說明上漲幅度在承租者的臨界點以內(nèi),。
房租上漲成風，承租者大多無奈接受,，這就說明在商品房投資主導的時期,，租金價格被人為抑制，我們有可能低估了部分高收入者的承租能力,，低估了承租人希望在大城市發(fā)展的意愿,，也低估了一線城市房地產(chǎn)市場的通脹情況。
在房地產(chǎn)市場價格體系的常犯錯誤相輔相承,，或者把商品房當作一般的消費品,，認為跌30%就能止住。事實上,，房地產(chǎn)作為最重要的投資品,，一直以風險與收益預期作為定價依據(jù)，只要銀根浸水,、融資杠桿長,、接盤者多就能漲上天；或者把租賃房當作資產(chǎn)泡沫的源頭,，要知道,，租賃價格是人們收入與經(jīng)濟環(huán)境的體現(xiàn)，不可能脫離實體經(jīng)濟的環(huán)境漲到天上去,。
北京租賃價格上升,，實在是因為太多的人希望在資源過度集聚的大城市或者發(fā)展，以承受高租賃價格的不公待遇為代價,。而與房屋成交量下挫,、房產(chǎn)新政毫無關系。相反,，房產(chǎn)新政出臺,，倒是讓真正的需求與租客承受力水落石出了。
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