|
|
|
2010-06-21 作者：葉檀 來源：地產(chǎn)畫報(bào)
|
|
| |
在商品房成交量下降后,，有越來越多的媒體關(guān)注房租上漲,，多個(gè)重點(diǎn)城市的住房租金明顯上漲，北京,、天津,、大連、沈陽,、杭州等城市的房租漲幅超過10%,。北京四五月間住房租金價(jià)格同比上漲20%以上,，部分地段好、交通方便的房源漲幅更高達(dá)50%,，租賃均價(jià)達(dá)到每月3000元,，使北京租售比回落至1∶565。
有人認(rèn)為是房價(jià)下跌惹的禍,，樓市新政后房屋租賃需求提高,，從而導(dǎo)致租賃價(jià)格提高。次要原因包括進(jìn)入大城市人員增加,、動拆遷周轉(zhuǎn)戶增加,，CPI上升預(yù)期使房東提價(jià)等。
認(rèn)為房價(jià)下挫導(dǎo)致房租上漲的看法極其錯(cuò)誤,。
房租反映的是住房的剛性需求,，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)、收入與通脹等因素掛鉤,。當(dāng)某個(gè)城市的剛性需求居高不下,，且有越來越多的人員能夠或者愿意承受高房租在城市居住，這說明該租房者的收入可以彌平高房租,。房屋租金的高低與收入密切相關(guān),，通常而言，租金占據(jù)收入的10%到30%,，極端者可以高達(dá)50%,。一旦超過極限，租房者無法承受高租金,，有兩個(gè)選擇：一是轉(zhuǎn)向低租金住房或者隱性降低租金,，這些城市群租、膠囊公寓等低租金房將大行其道,；二是租房者離開高租金城市,，使這些城市空心化。
房屋租賃市場由消費(fèi)者的收入主導(dǎo),，而不像商品房能夠由投資者的收益預(yù)期主導(dǎo),。在消費(fèi)品市場在高中低端要求，租賃市場同樣如此,，不同的租賃房滿足不同收入人群的要求,，一旦房屋租賃高高在上，消費(fèi)者只能聞風(fēng)而逃,。
這與商鋪較為相似,。雖然商鋪價(jià)格民也會產(chǎn)生泡沫，但泡沫遠(yuǎn)不如商品房大。原因就是商鋪價(jià)格最終要與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相連,。開發(fā)商當(dāng)然可以為商鋪開出天價(jià),，但最終要由商鋪的購買者或者承租者買單，如果城市,、區(qū)域的商業(yè)不發(fā)達(dá),，或者商鋪區(qū)域位置不佳，就會淪為死鋪,，乏人問津,，投資者不得不自認(rèn)倒霉。
投資商鋪者需要的是對于某區(qū)域未來實(shí)體經(jīng)濟(jì),、商業(yè)生態(tài)發(fā)展的把握,，需要經(jīng)過實(shí)體經(jīng)濟(jì)的考驗(yàn),，而不能像商品房一樣,，賣弄增值預(yù)期忽悠接盤者。如海寧皮革城發(fā)展勢頭旺,，隔年商鋪?zhàn)饨鸱�,，以至于產(chǎn)權(quán)擁有者惜售，但租金超過承租者出售皮革的毛利時(shí),，或者皮革產(chǎn)業(yè)下挫時(shí),，商家便不再進(jìn)入該商業(yè)領(lǐng)域。
與單純的資本市場泡沫不同,，房租也好,，商鋪也好，最終與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相連,，與收入掛鉤,。
目前一線城市房租價(jià)格上升，是房東對承租者承受能力的試探,。如果房東上漲30%,，而租房者依然趨之若鶩，就說明以往低估了承租者的承受力,，此時(shí)以往的商品房投資者就會轉(zhuǎn)型成為寓公,，靠收租彌補(bǔ)商品房投資成本。如果房東上漲10%,，問津者了了,，房東提高租金的如意算盤就會落空。目前調(diào)查的情況是,，大部分承租者無奈承受租金上漲的壓力,，這既說明我國法律缺乏對承租人的保護(hù)，也說明上漲幅度在承租者的臨界點(diǎn)以內(nèi)。
房租上漲成風(fēng),，承租者大多無奈接受,，這就說明在商品房投資主導(dǎo)的時(shí)期，租金價(jià)格被人為抑制,，我們有可能低估了部分高收入者的承租能力,，低估了承租人希望在大城市發(fā)展的意愿，也低估了一線城市房地產(chǎn)市場的通脹情況,。
在房地產(chǎn)市場價(jià)格體系的常犯錯(cuò)誤相輔相承,，或者把商品房當(dāng)作一般的消費(fèi)品，認(rèn)為跌30%就能止住,。事實(shí)上,，房地產(chǎn)作為最重要的投資品，一直以風(fēng)險(xiǎn)與收益預(yù)期作為定價(jià)依據(jù),，只要銀根浸水,、融資杠桿長、接盤者多就能漲上天,；或者把租賃房當(dāng)作資產(chǎn)泡沫的源頭,，要知道，租賃價(jià)格是人們收入與經(jīng)濟(jì)環(huán)境的體現(xiàn),，不可能脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的環(huán)境漲到天上去,。
北京租賃價(jià)格上升，實(shí)在是因?yàn)樘嗟娜讼Ｍ谫Y源過度集聚的大城市或者發(fā)展,，以承受高租賃價(jià)格的不公待遇為代價(jià),。而與房屋成交量下挫、房產(chǎn)新政毫無關(guān)系,。相反,，房產(chǎn)新政出臺，倒是讓真正的需求與租客承受力水落石出了,。
|
|
| 凡標(biāo)注來源為“經(jīng)濟(jì)參考報(bào)”或“經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)”的所有文字,、圖片、音視頻稿件,，及電子雜志等數(shù)字媒體產(chǎn)品,，版權(quán)均屬新華社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社，未經(jīng)書面授權(quán),，不得以任何形式發(fā)表使用,。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|