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2010-05-20 作者：陳寶存 來源：網(wǎng)易-網(wǎng)易博客
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國十條原則真正具有殺傷力的規(guī)定還是信貸收縮,。國十條原則規(guī)定：“對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人,、配偶及未成年子女，下同）,，貸款首付款比例不得低于30%,；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%,，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍,；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高,，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定,。
商品住房價格過高、上漲過快,、供應(yīng)緊張的地區(qū),，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款,；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款,。”
其他諸如：“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃,，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例,。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加快對普通商品住房的規(guī)劃,、開工建設(shè)和預(yù)銷售審批，盡快形成有效供應(yīng),。保障性住房,、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%,。”
確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套,、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù),。
加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。
其中,，也賦予地方政府出臺差異化的調(diào)控政策,。
這是地方新政的基礎(chǔ)，不能改變,。
但是我們在地方政府已出臺的樓市新政中,，欣喜的看到了差異化。對于國十條會否誤傷中低收入人群的消費一直以來的擔心被化解,。
除了本輪領(lǐng)漲房價地價的北京新政比國十條還嚴厲之外,，其他城市已經(jīng)推出的新政，基本符合當?shù)噩F(xiàn)實,。深圳新政的條文也基本確定,。感覺深圳政策并沒有在國十條基礎(chǔ)上的高度發(fā)揮。與北京新政的嚴厲相比,，深圳新政稍顯溫柔,。廣州市場的情況，從各方面數(shù)據(jù)來看相對平穩(wěn),，那么廣州新政完全執(zhí)行國十條都有誤傷基本消費人群和改善性消費人群之憂,。國十條基礎(chǔ)上的適度寬松才是最適合廣州市場的。天津“津六條”的主要內(nèi)容具體表現(xiàn)為:
加強房地產(chǎn)用地出讓后監(jiān)管,，出讓合同約定開工,、基礎(chǔ)部位,、竣工的時間,、基礎(chǔ)部位完工后辦理銷售許可證上市公開銷售的時間以及延期開發(fā)建設(shè)的處罰條款。這也是天津市場的平穩(wěn)決定的,。
作為海南旅游島概念下的海南樓市“十一條”有兩條規(guī)定備受關(guān)注,。一是實行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約制，使房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)更加真實,，更為開發(fā)商捂盤增加難度,；二是確保10%的土地出讓金向保障性住房建設(shè)項目傾斜。
其他還包括：符合條件單位可集資建設(shè)職工住房,；繼續(xù)建設(shè)保障房優(yōu)先用政府儲備地,；適當調(diào)整提高商品房建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，如上措施對于海南市場的不完善急需發(fā)展的現(xiàn)實還是有現(xiàn)實意義的,。海南房價在國十條開始之前的漲幅全國之首,，對于海南本地需求來講,，過度的投資投機炒作，房價短期內(nèi)高速推高,，致使海南本地中等以下人群的購買力被抑制,。職工集資建房實際也等同于經(jīng)濟適用房建設(shè)，保障房占比大一些有利于海南本地消費者,。
海南新政對于房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管較為嚴格,。諸如：投資未達25%土地禁轉(zhuǎn)讓合作抵押；5月起嚴禁開發(fā)企業(yè)直接收取現(xiàn)金,；土地出讓金簽合同后60日內(nèi)付清,；每月10日前公布上月土地成交結(jié)果；未按規(guī)定時間公開全部房源要受罰,；等等條文,，提高了開發(fā)企業(yè)進入的標準，對于海南樓市前段時間的爆炒進行抑制的思路顯示出來,。當然,，還要看具體的執(zhí)行效果，抑制的是不合理現(xiàn)象,，但是不能誤傷房企在海南的投資熱情,。這個度的把握很關(guān)鍵。
在我們的調(diào)控歷程中,，一直存在某地生病全國一副藥方的政策失誤,。目前全國市場冷熱不均，一線和重點二線城市房價高速增長的原因方方面面,，遏制其漲幅在情理之中,。但是還有更多的二三線城市的市場相當萎縮，投機性炒房在一二線以下城市還不是主要因素,，而耕地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的趨緊,，城市化進程中的住房用地基本被拆遷改造所取代，因此目前的全國房價的普遍上漲是合理的,。二三線城市房價上漲主要因素是土地成本的高速推高,。即使是保障房，價格也將一直是上揚的局面,。
過度的打壓政策不足取,，冷熱不均的市場，需要地方行政主管部門審時度勢,，出臺適應(yīng)自己城市市場的政策,。而不是一刀切的簡單政策。
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