國土部日前發(fā)布19條新規(guī),，意在直指高地價和開發(fā)過程中的一些不規(guī)范行為,。古有古詩十九首，今有國土十九條,，條條不見血,。不同的人對于19條的解讀是不一致的，但至少從國土新規(guī)中,，我們可以發(fā)現(xiàn)以下幾個調(diào)控方向,。
第一,，保障房和能夠平抑高房價的戶型成為傾斜對象，而高總價的高端住宅是受到遏制的,。
國土部文件規(guī)定“確保保障性住房,、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%,。要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地,，嚴(yán)禁向別墅供地”。
保障性住房由于地方政府積極性不高,，供應(yīng)量很少,，因此，大量的人被迫購買商品房,，還有一些人被迫租房,，因此，一般的低收入者對高房價比較痛恨,。小套型的住宅由于開發(fā)成本高而且回報都不理想,，開發(fā)商依據(jù)收益綜合因素，更傾向于造大套型的房子,。這就造成了供應(yīng)結(jié)構(gòu)上的嚴(yán)重畸形,，小套型符合梯度消費原理，但由于不供應(yīng)只能去買“寶馬”,。而且,，小套型住房如果能夠拔高，節(jié)省土地資源是相當(dāng)可觀的,。由于供給結(jié)構(gòu)改變導(dǎo)致供給總量變大,，因此，小套型能夠平抑高房價,。70%的控制實際上已經(jīng)很嚴(yán)厲,，如果執(zhí)行的好的話，50%就可以了,，但關(guān)鍵看的是落實,，不落實90%也都是紙上談兵。
別墅用地是嚴(yán)禁的,，這會推高存量別墅的價格,，因此，別墅價格可能會因此而再度大漲,。而且,，不批別墅也不符合實際情況，不是別墅占地的問題導(dǎo)致房價飚高,，而是不規(guī)范的土地制度導(dǎo)致了房價飚高,。就算是不批別墅用地,，開發(fā)商們還會想盡一切辦法造別墅，這些不符合實際的條款,，如果不能在現(xiàn)實中禁止還不如不出,，不出至少能保證法律的尊嚴(yán)，如果出了就要嚴(yán)格執(zhí)行,。市場有一條不說的但卻是刻在交易者和商人的心頭上的“法典”,，那就是追逐利潤。有利潤的地方總是有人不計規(guī)范的去攫取,。規(guī)范這種亂象才是本道,，嚴(yán)格禁止實際上也是禁止不住的。
第二,，土地拍賣很關(guān)鍵,，因為這里面有兩種主體接觸的開始，一個是政府官員,，一個是開發(fā)商,，而且互相交織很復(fù)雜。因此,，這里面容易出灰色交易,，這一塊是官員倒下最多的領(lǐng)域。國土部規(guī)定“地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準(zhǔn)地價的70%,，競買保證金不得低于出讓最低價的20%”,，最后一句話最為關(guān)鍵，因為現(xiàn)在土地溢價好事常見的,，但為了防止開發(fā)商非理性拿地，拿出保證金的20%,，其實也是與自有資金的20%相對應(yīng)的,，警告開發(fā)商不要非理性的推高地價，爭做地王,，更不要炒地皮,。而且，即使是在拿地之后,，開發(fā)商也必須按著合同的規(guī)定,，及時出錢�,！巴恋爻鲎尦山缓�,，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款,，余款要按合同約定及時繳納,，最遲付款時間不得超過一年”,。在土地市場低迷的時候，地方政府為了防止土地流拍讓自己的財政捉襟見肘,，因此,，可能會放開部分條件，在市場高漲的時候,，都是很牛,。這個條款可能是對后市的，但也是在逼走中小開發(fā)商的,。
第三,，保障性住房用地改變?yōu)閯e墅和商業(yè)的，屢見不鮮,。去年“為誰說話”的風(fēng)波正是其中最典型的案例,。鄭州一塊原本被劃撥為建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的土地上，竟然被開發(fā)商建起了別墅,，在面對記者的提問是,，鄭州市規(guī)劃局副局長逯軍抱怨媒體“管這閑事干什么”，其后又向記者問了這樣一個問題：“你準(zhǔn)備替黨說話,，還是準(zhǔn)備替老百姓說話,？”這件事鬧得沸沸揚揚的，其中有人認(rèn)為他說的是實話,，但更多的反應(yīng)是大家對于現(xiàn)在改變土地性質(zhì)建別墅和大套型的做法很不滿,。因此，國土部規(guī)定“保障性住房用地不得從事商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā),，因城市規(guī)劃調(diào)整需要改變的,，應(yīng)由政府收回，另選地塊供應(yīng)”,。
第四,，不僅如此，國土部還準(zhǔn)備嚴(yán)查,。嚴(yán)查的主要是改變土地性質(zhì)的,，違規(guī)建別墅的，和閑置土地等待升值的,，炒地皮的,。“今年3月至7月,，在全國組織開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項檢查,。檢查重點是：房地產(chǎn)用地特別是保障性住房用地未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途，違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅，違反法律法規(guī)閑置土地,、囤地炒地等,。各省級國土資源管理部門要按照專項檢查工作要求，及時向政府匯報,，統(tǒng)一部署,，認(rèn)真實施”。
第五,，嚴(yán)格依法處置閑置房地產(chǎn)用地,，意在殺殺坐地等升值的地王行徑。現(xiàn)在拍出那么高的樓板價,，不升值是賺不到錢的,。在開發(fā)商的利潤中，坐地漲價是一個大頭,。如果土地價格是下行的,，估計開發(fā)商是不愿意賺其中的正常利潤了。但是,，現(xiàn)在確實是這樣,，閑置土地也就成了開發(fā)商的法寶，地方政府為了自身利益,，也是睜一只眼閉一只眼,，畢竟自己的土地拍出那么高的價格。如果整治下來,，不僅僅是開發(fā)商吃不消,，銀行和地方政府都吃不消。
總而言之,，國土十九條,，條條殺人不見血，不見血的刀是厲害的,，但分為兩種情況,，一種情況是嚴(yán)格執(zhí)行，那么,，哪一條都可以成為致命的一擊；如果是執(zhí)行不力或者被地方政府和其它利益集團(tuán)的其它招數(shù)化于無形,，這些招數(shù)就沒用了,。我們希望的是，出切實的招數(shù),，就算是松一點也沒關(guān)系,，只要管用總比紙上嚴(yán)厲而沒用的強。 |
|