國土部日前發(fā)布19條新規(guī),，意在直指高地價和開發(fā)過程中的一些不規(guī)范行為,。古有古詩十九首,，今有國土十九條,，條條不見血,。不同的人對于19條的解讀是不一致的,，但至少從國土新規(guī)中,，我們可以發(fā)現(xiàn)以下幾個調控方向,。
第一,，保障房和能夠平抑高房價的戶型成為傾斜對象，而高總價的高端住宅是受到遏制的,。
國土部文件規(guī)定“確保保障性住房,、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設用地供應總量的70%,。要嚴格控制大套型住房建設用地,，嚴禁向別墅供地”。
保障性住房由于地方政府積極性不高,，供應量很少,，因此，大量的人被迫購買商品房,，還有一些人被迫租房,，因此，一般的低收入者對高房價比較痛恨,。小套型的住宅由于開發(fā)成本高而且回報都不理想,，開發(fā)商依據(jù)收益綜合因素，更傾向于造大套型的房子,。這就造成了供應結構上的嚴重畸形,，小套型符合梯度消費原理，但由于不供應只能去買“寶馬”,。而且,，小套型住房如果能夠拔高,，節(jié)省土地資源是相當可觀的。由于供給結構改變導致供給總量變大,，因此,，小套型能夠平抑高房價。70%的控制實際上已經(jīng)很嚴厲,，如果執(zhí)行的好的話,，50%就可以了，但關鍵看的是落實,，不落實90%也都是紙上談兵,。
別墅用地是嚴禁的，這會推高存量別墅的價格,，因此,，別墅價格可能會因此而再度大漲。而且,，不批別墅也不符合實際情況,，不是別墅占地的問題導致房價飚高，而是不規(guī)范的土地制度導致了房價飚高,。就算是不批別墅用地,，開發(fā)商們還會想盡一切辦法造別墅，這些不符合實際的條款,，如果不能在現(xiàn)實中禁止還不如不出,，不出至少能保證法律的尊嚴，如果出了就要嚴格執(zhí)行,。市場有一條不說的但卻是刻在交易者和商人的心頭上的“法典”,，那就是追逐利潤。有利潤的地方總是有人不計規(guī)范的去攫取,。規(guī)范這種亂象才是本道,，嚴格禁止實際上也是禁止不住的。
第二,，土地拍賣很關鍵,，因為這里面有兩種主體接觸的開始，一個是政府官員,，一個是開發(fā)商,，而且互相交織很復雜。因此,，這里面容易出灰色交易,，這一塊是官員倒下最多的領域。國土部規(guī)定“地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%,，競買保證金不得低于出讓最低價的20%”,，最后一句話最為關鍵,，因為現(xiàn)在土地溢價好事常見的，但為了防止開發(fā)商非理性拿地,，拿出保證金的20%,，其實也是與自有資金的20%相對應的，警告開發(fā)商不要非理性的推高地價,，爭做地王，更不要炒地皮,。而且,，即使是在拿地之后，開發(fā)商也必須按著合同的規(guī)定,，及時出錢,。“土地出讓成交后,，必須在10個工作日內簽訂出讓合同,，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納,，最遲付款時間不得超過一年”,。在土地市場低迷的時候，地方政府為了防止土地流拍讓自己的財政捉襟見肘,，因此,，可能會放開部分條件，在市場高漲的時候,，都是很牛,。這個條款可能是對后市的，但也是在逼走中小開發(fā)商的,。
第三,，保障性住房用地改變?yōu)閯e墅和商業(yè)的，屢見不鮮,。去年“為誰說話”的風波正是其中最典型的案例,。鄭州一塊原本被劃撥為建設經(jīng)濟適用房的土地上，竟然被開發(fā)商建起了別墅,，在面對記者的提問是,，鄭州市規(guī)劃局副局長逯軍抱怨媒體“管這閑事干什么”，其后又向記者問了這樣一個問題：“你準備替黨說話,，還是準備替老百姓說話,？”這件事鬧得沸沸揚揚的，其中有人認為他說的是實話,，但更多的反應是大家對于現(xiàn)在改變土地性質建別墅和大套型的做法很不滿,。因此,，國土部規(guī)定“保障性住房用地不得從事商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)，因城市規(guī)劃調整需要改變的,，應由政府收回,，另選地塊供應”。
第四,，不僅如此,，國土部還準備嚴查。嚴查的主要是改變土地性質的,，違規(guī)建別墅的,，和閑置土地等待升值的，炒地皮的,�,！敖衲�3月至7月，在全國組織開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項檢查,。檢查重點是：房地產(chǎn)用地特別是保障性住房用地未經(jīng)批準擅自改變用途,，違規(guī)供應土地建設別墅，違反法律法規(guī)閑置土地,、囤地炒地等,。各省級國土資源管理部門要按照專項檢查工作要求，及時向政府匯報,，統(tǒng)一部署,，認真實施”。
第五,，嚴格依法處置閑置房地產(chǎn)用地,，意在殺殺坐地等升值的地王行徑。現(xiàn)在拍出那么高的樓板價,，不升值是賺不到錢的,。在開發(fā)商的利潤中，坐地漲價是一個大頭,。如果土地價格是下行的,，估計開發(fā)商是不愿意賺其中的正常利潤了。但是,，現(xiàn)在確實是這樣,，閑置土地也就成了開發(fā)商的法寶，地方政府為了自身利益,，也是睜一只眼閉一只眼,，畢竟自己的土地拍出那么高的價格。如果整治下來，不僅僅是開發(fā)商吃不消,，銀行和地方政府都吃不消,。
總而言之，國土十九條,，條條殺人不見血,，不見血的刀是厲害的，但分為兩種情況,，一種情況是嚴格執(zhí)行,，那么，哪一條都可以成為致命的一擊,；如果是執(zhí)行不力或者被地方政府和其它利益集團的其它招數(shù)化于無形,，這些招數(shù)就沒用了。我們希望的是,，出切實的招數(shù)，就算是松一點也沒關系,，只要管用總比紙上嚴厲而沒用的強,。 |
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