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謹(jǐn)防歪讀“規(guī)劃”煮沸房地產(chǎn)
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| 2010-02-25 上海證券報 章劍鋒 來源:上海證券報 |
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轉(zhuǎn)眼之間,，很多地方的“區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃”又風(fēng)行起來,。大家紛紛向上面要發(fā)展規(guī)劃政策,，去打造這個“都市圈”,，那個“城市群”,。
理論上來講,，“區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃”作為一種刺激和拉動經(jīng)濟(jì)的工具，短期內(nèi)能創(chuàng)造出一個“洼地”,，吸納各種要素進(jìn)入并加快流動,，從而迅速催生資本聚集效應(yīng)。但“區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃”一旦成了一件人人都在賭運氣的標(biāo)的,，就非常容易背離實際,，陷于概念性的炒作，由此必定形成一個巨大的流動性漩渦。而房地產(chǎn)作為資本增值和發(fā)展突破的首選項,，首當(dāng)其沖會被拖入,。縱觀近些年許多區(qū)域崛起的現(xiàn)實，房地產(chǎn)不連跳幾個臺階,、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不突飛猛進(jìn),、城市化推進(jìn)節(jié)奏不加快，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一定是不會有起色的,。于是,，區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)部門經(jīng)濟(jì),，就直接畫上了等號,。如果不能扭轉(zhuǎn)這種極端錯了位的聯(lián)系，后果是很難設(shè)想的,。
人們已經(jīng)看到,，一些地區(qū)在剛剛拿到批文之后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場已然如一鍋煮沸的開水,，各路資本紛紛殺奔而去,，趨之者眾，價格隨即扶搖直上,。
上一次海南島房地產(chǎn)泡沫破滅,，一個最主要的原因，就是這種錯覺造成的,。官方給了大量的扶持政策要建設(shè)特區(qū),，結(jié)果那里卻變成了房地產(chǎn)投資樂園，一類大資本在那里倒賣土地,，另一類小資金就在炒賣房屋,。民間、公有資金匯流,，連國有銀行也參加了炒賣大軍,。實業(yè)沒有做起來，大多數(shù)資本都在鉆投機(jī)取巧的空子,。因為流動性漩渦的作用,，土地、房屋的價格受到劇烈攪動,，變得嚴(yán)重脫離實際,，在缺少真實性需求支持的情況下，最終摔了個粉碎,。
包括海南等新近拿到規(guī)劃批文的區(qū)域,，在迎來又一輪歷史性機(jī)遇的同時,，也再一次被推入到這樣一種威脅面前。雖然17年過去了,，“概念性炒作危機(jī)”陰影卻始終沒有走遠(yuǎn),。盡管有人認(rèn)為，眼下的市場已不是當(dāng)年的初級形態(tài),，以前的悲劇當(dāng)不致重演,。但我認(rèn)為，只要有那一紙被鍍上決策印信的規(guī)劃存在,，流動性漩渦就一定要出現(xiàn),。原因在于，當(dāng)前的中國市場并不缺少流動性,，缺的恰恰是吸附這些流動性的“噱頭”,，那一紙規(guī)劃就是再好也沒有的噱頭了。在今天,，無孔不入的全國乃至于國際資金都在向這些區(qū)域注入,，這對于各個準(zhǔn)備起步的區(qū)域板塊的撬動是很明顯的。一些不好的苗頭也被助長,，高爾夫球場,、別墅等更多本來早就進(jìn)入了國家禁止供地目錄的高端物業(yè)建設(shè)項目，又可以憑借著“規(guī)劃熱”的東風(fēng)遍地開花,。
區(qū)域經(jīng)濟(jì)是許多部門經(jīng)濟(jì)的集合,，是一種結(jié)構(gòu)性、同步性,、綜合性和協(xié)調(diào)互補(bǔ)性的經(jīng)濟(jì)形態(tài),，如果杜絕不了那種在任意一地都可以復(fù)制、移植的房地產(chǎn)業(yè)一枝獨秀,、單兵冒進(jìn)的低水平發(fā)展模式,，無疑會讓資本玩家鉆了空子。就此而言,，我們顯然需要加強(qiáng)一種可持續(xù)性的區(qū)域發(fā)展?fàn)I造意識,，力避急功近利的心態(tài)。現(xiàn)在有很多時候,，我們的一些地方,，申報規(guī)劃的功利意識濃重，一味要政策,、要優(yōu)惠,、要“特”,、要“先”,，想方設(shè)法標(biāo)新立異,，卻不先問問自身潛力何在。倘若再被資本玩家趁機(jī)炒高房價,、地價,，這非但無助于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的全面落地，反而可能擾亂既定的規(guī)劃安排,，抑制區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,。
要防止此類“房地產(chǎn)熱”，先得設(shè)法使盲目性,、一窩蜂似的“規(guī)劃熱”冷卻下來,。區(qū)域性規(guī)劃，并非越多越好,，要寧缺毋濫,，不宜鼓勵競相“要規(guī)劃”的風(fēng)氣。經(jīng)濟(jì)發(fā)展受諸多因素影響,，核心的一點是,，大到一國，小到一地,，都需要以結(jié)構(gòu)合理,、需求堅實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)做后盾，凡事要多問一個“需求在哪里”,，再來談供給,。
對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略，決策層也要對規(guī)劃落地全程予以監(jiān)督控制,。在規(guī)劃推進(jìn)的過程中,，必須嚴(yán)格控制土地、資金兩類要素的投放,。因為有政策傾斜和照顧,，預(yù)計這兩類要素的投放將會拉開一個極大口子。如果兩者投放不夠合理,，甚至失去控制,，在市場層面就會導(dǎo)致炒地、炒房的惡果,。
可以說,，在一個區(qū)域規(guī)劃體系中，有很多產(chǎn)業(yè)部門需要政策惠及,，但房地產(chǎn)業(yè)是最不應(yīng)該受到關(guān)照的,，更不能被當(dāng)成特殊產(chǎn)業(yè)來對待。放眼全國看一看,，現(xiàn)在不僅流動性充裕的地方,，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)很發(fā)達(dá),，連很多流動性并不充裕的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，亦如此,。所以房地產(chǎn)業(yè)本就該被排除在一攬子區(qū)域規(guī)劃措施之外,。
（作者系房地產(chǎn)事務(wù)專欄作家）
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