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出租車司機(jī)孫某夫妻共有一套在上世紀(jì)八十年代初建造的60平方米的舊樓房(登記在他們夫妻二人的名下)。他們夫妻早就商量將該舊樓房賣掉,，然后買一套新的寬敞一些的樓房,。在今年3月初，孫某的妻子在外地出差的時(shí)候,，一位買主張某找上門來,，看了房屋后，孫某與張某很順利簽訂了房屋買賣合同,。合同主要內(nèi)容是：房屋價(jià)格102000元,，張某先交20000元房款，在5月10日之前交70000元,，在交款的當(dāng)日孫某將房屋交給張某占有使用,，在5月底之前辦完房屋一切過戶手續(xù)，然后張某交清余款12000元,。
但在今年4月20日張某通知孫某說,，因?yàn)樗弥摲课菔菍O某夫妻二人共有的，合同只有孫某一人簽字,，是屬于無權(quán)代理,，他要撤消該房屋買賣合同，并向?qū)O某索要已交的20000元房款,。而孫某不同意撤消合同,，孫某的妻子認(rèn)為賣房是他們夫妻早就商量好的,，并且也明確向張某表示她追認(rèn)該合同有效。在雙方協(xié)商無果的情況下,，張某向法院提起訴訟,，要求法院確認(rèn)原告與被告訂立的房屋買賣合同無效，孫某返還20000元預(yù)付房款,。法院審理后,，判決支持了原告張某的上述訴訟請(qǐng)求。
從本案原告張某與被告孫某簽訂的房屋買賣合同的情況來看,，因?yàn)楹贤现挥蟹课莨灿腥酥坏恼煞驅(qū)O某一人的簽字,，而沒有另一共有人妻子的簽字，這應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是丈夫?qū)ζ拮訜o權(quán)代理訂立的合同,。即使是真的作為共有人之一的妻子同意丈夫賣他們共有的房屋,，但由于在訂立合同時(shí)沒有向合同的相對(duì)人張某表示出來，即相對(duì)人并不知情,，不能認(rèn)為相對(duì)人知道作為共有人的妻子同意由丈夫處分該房屋,。因而認(rèn)定這樣的合同是無權(quán)代理這是沒有問題的，即該合同此時(shí)是不確定的,。我國(guó)《合同法》第48條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán),、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn),，對(duì)被代理人不發(fā)生效力,，由行為人承擔(dān)責(zé)任�,！薄跋鄬�(duì)人可以催告被代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn),。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn),。合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤消的權(quán)利,。撤消應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出,。”
依據(jù)上述法律規(guī)定,，原告張某作為善意相對(duì)人的合同另一方,，有催告被代理人即被告的妻子在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)的權(quán)利，也有撤消合同的權(quán)利,。本案中的合同相對(duì)人直接通知撤消合同當(dāng)然是完全可以的,。被代理人即被告孫某的妻子雖然有追認(rèn)的權(quán)利，但追認(rèn)也需相對(duì)人張某同意為條件,，在相對(duì)人不同意時(shí),，即使追認(rèn)也不是合同就一定成立,。但如果被告孫某有證據(jù)證明原告張某在訂立合同時(shí)知道買賣的房屋是孫某夫妻共有且孫某的妻子也同意賣房，這時(shí)張某就不屬于善意相對(duì)人了,，在追認(rèn)之前就沒有撤消的權(quán)利,，待被告孫某的妻子追認(rèn)后，該合同則變?yōu)橛行�,，張某就必須按合同履行,。但在本案中被告孫某并沒有提出這樣的證據(jù)。也就是說,，本案原告張某是屬于善意相對(duì)人,，他有不同意被代理人追認(rèn)和主動(dòng)提出撤消的權(quán)利。本案中原告張某通知被告撤消合同了,，因而合同是無效的,。法院作出支持原告的判決是正確的。 |