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記者發(fā)現(xiàn)，隨著雨季的到來(lái),，一些新老社區(qū)都出現(xiàn)了房屋漏雨的情況,，在網(wǎng)上的業(yè)主論壇里抱怨“房屋漏雨”的帖子也越來(lái)越多。為什么花高價(jià)購(gòu)買(mǎi)的商品房會(huì)漏雨,？為什么多次維修都不能解決問(wèn)題,？造成的損失究竟應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)……帶著業(yè)主們的這些疑問(wèn)和困惑，記者采訪(fǎng)了有關(guān)當(dāng)事人和法律人士,。
物業(yè)公司：小修小補(bǔ)已不管用
“每年一到夏天,，隨著雨季到來(lái)雨水增多，屋頂就開(kāi)始滴水，雨季過(guò)了情況才會(huì)慢慢好轉(zhuǎn),�,！碧崞鹇┯赀@件煩心事兒，家住北京宣武區(qū)廣安門(mén)南街60號(hào)榮寧園小區(qū)的業(yè)主單女士不停地嘆氣,、搖頭，她告訴記者,，每年她都會(huì)找物業(yè)修繕屋頂,，物業(yè)也多次到屋頂維修過(guò)，可是就是不見(jiàn)效果,。
記者了解到,，小區(qū)樓房滲漏并非個(gè)別現(xiàn)象。近年來(lái),，在北京萬(wàn)科青青家園,、金地格林小鎮(zhèn)等小區(qū)的業(yè)主論壇，都有業(yè)主不斷提出家中漏雨問(wèn)題,。滲漏的問(wèn)題發(fā)生在廚房,、臥室、陽(yáng)臺(tái)等處,。
針對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題,，負(fù)責(zé)榮寧園小區(qū)物業(yè)管理工作的北京盈和物業(yè)管理有限責(zé)任公司總經(jīng)理任寶華也坦言，該小區(qū)竣工不久后就出現(xiàn)個(gè)別屋頂漏雨的情況,，最嚴(yán)重的時(shí)候,，四棟樓頂層共32戶(hù)中，有20多戶(hù)有漏雨的情況,。
“每年4,、5月份物業(yè)公司都會(huì)組織專(zhuān)門(mén)的人對(duì)屋頂進(jìn)行檢修，但現(xiàn)在來(lái)看‘小修小補(bǔ)’已經(jīng)不能解決問(wèn)題,。這就好像得了嚴(yán)重心臟病的病人一樣,，吃藥、打針已經(jīng)不能解決問(wèn)題了,，必須進(jìn)行大手術(shù),，但這已經(jīng)超出了物業(yè)公司的能力范圍。目前我們正在向相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)使用公共維修基金,，但這有一個(gè)過(guò)程,。”任經(jīng)理補(bǔ)充說(shuō),。
對(duì)于有業(yè)主提出的用適當(dāng)比例的物業(yè)費(fèi)來(lái)補(bǔ)償漏雨損失問(wèn)題,，任經(jīng)理表示，物業(yè)公司已經(jīng)盡到義務(wù)和責(zé)任，不可能減免物業(yè)費(fèi),。
小區(qū)業(yè)主：物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)損失
一位業(yè)內(nèi)人士表示,，漏雨問(wèn)題近幾年幾乎成了很多樓盤(pán)的通病。出現(xiàn)漏雨可能是由于防水材料不合格,、建筑質(zhì)量差等問(wèn)題,。
對(duì)于物業(yè)公司盡到責(zé)任的說(shuō)法，單女士并不認(rèn)同,。她認(rèn)為物業(yè)管理公司沒(méi)有盡到責(zé)任,。單女士解釋說(shuō)，北京盈和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司《住宅質(zhì)量保證書(shū)》第七章規(guī)定：“我們公司委托北京盈和物業(yè)管理有限公司對(duì)本商品住宅進(jìn)行管理”,，第八部分規(guī)定：“凡有關(guān)工作人員對(duì)保修工作敷衍處理,、不負(fù)責(zé)任、為難客戶(hù)者,，客戶(hù)可向物業(yè)公司,、直至向我公司投訴�,！蔽覀兠看味酱俜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按承諾和客戶(hù)的要求,，把滲漏修好，但結(jié)果是沒(méi)有修好,，所以物業(yè)公司并未盡到責(zé)任,。
單女士還強(qiáng)調(diào)，屋頂是共用部分,，應(yīng)由物業(yè)公司來(lái)維修,。物業(yè)公司和我們簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》第二章第四條關(guān)于“房屋建筑共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)和管理”中規(guī)定：“共用部分是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部分(包括基礎(chǔ),、內(nèi)外承重墻,、柱、梁,、樓板,、屋頂?shù)?、戶(hù)外墻面,、樓梯間,、走廊通道等�,！蔽覀兯诘氖琼攲�,，屋頂是共用部分。在購(gòu)房的時(shí)候已經(jīng)按規(guī)定繳納了住房公共維修基金,。物業(yè)公司稱(chēng),，尚未動(dòng)用住房公共維修基金,，原因是在走程序，并且尚未與業(yè)主溝通好,，這顯然不是理由,。
關(guān)于損失補(bǔ)償問(wèn)題，單女士認(rèn)為,，物業(yè)公司不能推卸責(zé)任,。因?yàn)槲飿I(yè)公司與其簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》第六章關(guān)于“違約責(zé)任”中第二十條規(guī)定：“甲方違反本協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定標(biāo)準(zhǔn),，乙方有權(quán)要求甲方限期改正,，逾期未改正造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,。”
“什么時(shí)候修好滲漏,，什么時(shí)候繳納物業(yè)管理費(fèi),，而在修好之前應(yīng)繳納的物業(yè)費(fèi)應(yīng)作為損失補(bǔ)償不再補(bǔ)繳�,！眴闻垦a(bǔ)充說(shuō),。
法律專(zhuān)家：開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司應(yīng)依約履行義務(wù)
針對(duì)當(dāng)事雙方的說(shuō)法,，記者也采訪(fǎng)了法律專(zhuān)家,。南京航空航天大學(xué)人文學(xué)院法律系教授、江蘇蘇源律師事務(wù)所律師孟繁超接受記者采訪(fǎng)說(shuō),，如果屬于房屋設(shè)計(jì)和質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致房屋屋頂漏水,，不能免除開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。房屋屋頂防水保修期是5年,，5年之內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,，是由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)修繕。如果經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商維修后仍然沒(méi)有解決問(wèn)題,，也不能以超過(guò)5年免除開(kāi)發(fā)商的責(zé)任,，因?yàn)闃I(yè)主一直在主張權(quán)利，而開(kāi)發(fā)商也沒(méi)能完全履行義務(wù),。
孟繁超指出,，商品房屋頂出現(xiàn)漏雨等問(wèn)題需要維修時(shí)，物業(yè)公司有及時(shí)維修的義務(wù),，物業(yè)公司沒(méi)有任何理由拒絕維修,。他表示，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定：“本條例所稱(chēng)物業(yè)管理,，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),、管理,，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)�,！痹摋l例第六條規(guī)定：“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主,。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù),；……”業(yè)主向物業(yè)公司提出修理的請(qǐng)求是在行使自己的權(quán)利。
“共有部分的維修應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司承擔(dān),�,！泵戏背f(shuō)，最高人民法院2009年5月發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“除法律,、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外,，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的共有部分：(一)建筑物的基礎(chǔ),、承重結(jié)構(gòu),、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,，通道,、樓梯、大堂等公共通行部分,，消防,、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,，避難層,、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；……”該小區(qū)物業(yè)公司已經(jīng)多次履行了部分維修義務(wù),，這說(shuō)明其也知道其應(yīng)當(dāng)予以維修,。
孟繁超強(qiáng)調(diào)說(shuō)，商品房超過(guò)保修期屋頂漏雨費(fèi)用可申請(qǐng)使用維修資金維修,，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定及時(shí)依照程序解決問(wèn)題,，不能久拖不決，因其拖延造成的損失物業(yè)公司是有過(guò)錯(cuò)的,。
對(duì)于業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)問(wèn)題,，孟繁超認(rèn)為，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是在行使先履行抗辯權(quán),。
條例第二十八條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)�,！蔽飿I(yè)公司在接受物業(yè)管理時(shí)就應(yīng)當(dāng)進(jìn)行查驗(yàn),，發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)和質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)當(dāng)及時(shí)向開(kāi)發(fā)商提出，未能及時(shí)提出也應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)及時(shí)按程序維修,。同時(shí)該條例也規(guī)定業(yè)主要按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,，業(yè)主沒(méi)有法定或者約定的情形不能拒交物業(yè)費(fèi)。業(yè)主和物業(yè)公司互負(fù)義務(wù)的,，當(dāng)物業(yè)公司未履行自己的義務(wù)之前,，業(yè)主有權(quán)拒絕履行自己的義務(wù)，物業(yè)公司履行了義務(wù)之后則業(yè)主不能拒交物業(yè)費(fèi),，但對(duì)由于物業(yè)公司的過(guò)錯(cuò)造成的損失可以請(qǐng)求賠償,。
此外，最高人民法院2009年5月發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的第三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律,、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修,、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù),，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的,，人民法院應(yīng)予支持,。”
孟繁超說(shuō),，結(jié)合本案情況有兩種解決問(wèn)題的辦法可以考慮,，一種是由物業(yè)公司按照程序履行維修義務(wù)，業(yè)主按照約定交納物業(yè)費(fèi),，損失按照過(guò)錯(cuò)另行賠付,；另一種是由物業(yè)公司按照程序履行維修義務(wù)后，損失按照過(guò)錯(cuò)確定數(shù)額后在對(duì)等的數(shù)額內(nèi)抵銷(xiāo),，其余所欠物業(yè)費(fèi)要立即補(bǔ)交,，否則要承擔(dān)違約責(zé)任。 |