本報(bào)訊
《物權(quán)法》實(shí)施一周年之際,，北京市朝陽(yáng)區(qū)法院對(duì)一年來(lái)依照物權(quán)法辦理的民事案件進(jìn)行了系統(tǒng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該法實(shí)施過(guò)程中存在三個(gè)方面問(wèn)題亟待完善,。
一是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度急需實(shí)施細(xì)則,。《物權(quán)法》對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)作了專(zhuān)章規(guī)定,。該法實(shí)施后,，因建筑物區(qū)分所有權(quán)引發(fā)的新糾紛不斷增加。比如,，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商,、物業(yè)公司之間就車(chē)位、地下車(chē)庫(kù),、設(shè)備層等所有權(quán)歸屬問(wèn)題以及由此附帶的經(jīng)營(yíng)收入問(wèn)題產(chǎn)生糾紛訴至法院,；物業(yè)公司與業(yè)主以及業(yè)主之間就部分業(yè)主擅自拆改窗臺(tái)、陽(yáng)臺(tái),、房屋墻體,、侵害房屋共有部分的行為發(fā)生大量糾紛；業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主之間因業(yè)主權(quán)利行使發(fā)生爭(zhēng)議訴至法院,；業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間因物業(yè)管理問(wèn)題發(fā)生訴訟,。在這些糾紛的解決中，業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體問(wèn)題,、共有部分及自有部分的具體界限,、業(yè)主權(quán)利的具體行使方式等方面問(wèn)題都需要相應(yīng)實(shí)施細(xì)則予以規(guī)范統(tǒng)一。
二是所有權(quán)登記制度需要建立配套規(guī)范,。經(jīng)過(guò)調(diào)研朝陽(yáng)法院發(fā)現(xiàn),，因所有權(quán)登記引發(fā)的糾紛處理是《物權(quán)法》的實(shí)施難點(diǎn)，需要建立相應(yīng)配套制度予以解決,。在法院裁判文書(shū)確定產(chǎn)權(quán)歸屬的案件中,，需要確定與權(quán)屬登記部門(mén)的銜接機(jī)制，以避免出現(xiàn)裁判文書(shū)確定產(chǎn)權(quán)歸屬后,，名義登記人仍出售房屋的情況,，妥善保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)司法裁判文書(shū)的權(quán)威性,；需要完善登記錯(cuò)誤賠償問(wèn)題的配套規(guī)定,，就賠償?shù)木唧w操作方式、向登記機(jī)關(guān)索賠和向提交登記資料的人索賠之間的關(guān)系作出明確規(guī)定,；對(duì)所有權(quán)登記的民事,、行政交叉問(wèn)題出臺(tái)相應(yīng)規(guī)定，解決民事審判與行政審判的銜接問(wèn)題,。
三是房屋買(mǎi)賣(mài)案件新問(wèn)題需要統(tǒng)一認(rèn)識(shí),。這些問(wèn)題主要表現(xiàn)在《物權(quán)法》規(guī)定了設(shè)有抵押權(quán)的房屋出賣(mài)應(yīng)經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意，但對(duì)于此類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同效力如何認(rèn)定司法實(shí)踐中存在分歧,，需要統(tǒng)一,；《物權(quán)法》對(duì)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力未作明確規(guī)定，對(duì)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同案件的處理仍然存在較大爭(zhēng)議,；經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定以及二手房的損害賠償問(wèn)題尺度尚不統(tǒng)一,，仍需進(jìn)一步調(diào)研解決；《物權(quán)法》首次明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度,，但是對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同與不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的銜接問(wèn)題未作明確規(guī)定,，如何認(rèn)定善意取得以及買(mǎi)賣(mài)合同的效力，審判實(shí)踐中仍有爭(zhēng)議,。 |
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