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你知道二手房交易的程序嗎,？你知道購(gòu)買二手房該特別了解的信息有哪些嗎,？你知道交付房屋以外,，二手房交易還有哪些“附屬工程”嗎,？廣州市天河區(qū)作為城市中心所在地,，吸引了大量市民購(gòu)房置業(yè),，巨大的交易量引發(fā)了大量二手房產(chǎn)交易糾紛,。專門審理此類案件的法官指出,，業(yè)主和購(gòu)房者仍需進(jìn)一步提高法律意識(shí),、掌握交易常識(shí),，學(xué)會(huì)保護(hù)自身權(quán)益。
房屋信息了解全 輕率交易是大忌
天河法院房產(chǎn)庭法官介紹,，二手房產(chǎn)交易糾紛最常見的原因,，是當(dāng)事人在對(duì)房屋信息、二手房交易的相關(guān)法規(guī)政策及房屋交易流程缺乏充分了解的情況下,，草率簽約,，導(dǎo)致事后反悔。
看房是交易前的第一個(gè)環(huán)節(jié),，除了地理位置,、樓齡,、朝向、間隔,、裝修,、配套和房屋周邊情況等等，二手房的購(gòu)房人還應(yīng)該了解什么,？
房產(chǎn)庭法官介紹,，比起一手房交易，二手房涉及到的重要信息更多,，交易流程也更復(fù)雜,，購(gòu)房者除了要了解“看得見、摸得著”的房屋情況,，更要了解包括國(guó)家政策,、房屋產(chǎn)權(quán)在內(nèi)的其他信息。
二手房產(chǎn)權(quán)有多種形式：有商品房,、解困房,、福利房、限價(jià)房等等,，有些二手房屋有抵押,、查封的情況，有些則沒辦房產(chǎn)證,，有些可能按現(xiàn)有法律規(guī)定不能進(jìn)行交易,。不同類型的房屋交易條件不同，需承擔(dān)的交易稅費(fèi)也相應(yīng)不同,，有些甚至無(wú)法辦理交易過戶手續(xù),。
現(xiàn)行國(guó)家政策規(guī)定，對(duì)購(gòu)置未滿五年再次出售的房屋將征收營(yíng)業(yè)稅,，如果買賣雙方不知道房屋交易將產(chǎn)生該筆費(fèi)用,，合同不明確該費(fèi)用由誰(shuí)負(fù)擔(dān)，就很容易釀成糾紛,。
另外,，房屋除了賣方是否還有其他共有人，房屋是否有出租的情況等等,，這些信息對(duì)交易安全有著重大影響,，購(gòu)房者務(wù)必要了解清楚,。
例如,，房?jī)r(jià)上漲較快時(shí)，有些賣方為了悔約,，便以“夫妻另一方或其他共有人不同意出售房屋”為理由,，要求法院確認(rèn)買賣合同無(wú)效,。或者房屋在出售前已出租,，在租期未滿的情況下賣方出售房屋,，但未通知租戶，租戶以買賣雙方侵害自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由,，也可提起訴訟,，要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效，這些都可能影響購(gòu)房人的權(quán)益,。
2007年底,，王小姐剛與賣方簽訂了購(gòu)房合同，就收到了法庭的傳票,。所購(gòu)房屋的租戶小劉認(rèn)為,，他與賣方租期未滿，賣方也沒有通知他房子要賣,，王小姐與賣方侵犯了他對(duì)涉案房屋的“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”,，請(qǐng)求法庭判合同無(wú)效。
王小姐向法庭辯稱,，所謂的“租戶”小劉根本就是賣方的親弟弟,，他一直住在涉案房屋里，但不是租住,。賣方無(wú)非是看房?jī)r(jià)漲了想反悔,，就拉上弟弟挑起訴訟，想逃避違約責(zé)任,。
法庭經(jīng)過審理后認(rèn)為,，盡管小劉與賣方是親兄弟關(guān)系，但王小姐沒有舉出足夠的證據(jù)證明他們之間沒有租約,，購(gòu)房合同里也顯示了涉案房屋狀態(tài)是“出租”,，所以法庭推定小劉與賣方間有合法的租賃事實(shí)，其法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)必須得到保護(hù),，因此判決購(gòu)房合同無(wú)效,。
到手的房子沒了，房?jī)r(jià)又在上漲,，王小姐真是百般無(wú)奈,。購(gòu)房人簽合同前，千萬(wàn)別忘了再次確認(rèn)交易是否已得到了房屋全部共有人的同意,、租約是否到期,、是否已通知租戶。
交易流程復(fù)雜 合同務(wù)必簽細(xì)
選好房、議好價(jià),，該簽合同了,，很多業(yè)主或購(gòu)房人卻沒有注意把合同簽“細(xì)”。房產(chǎn)庭法官說(shuō),，很多人誤以為合同一簽就萬(wàn)事大吉,，沒料到其中的復(fù)雜性，合同內(nèi)容要么不規(guī)范,，要么是條款不夠具體,、全面、明確,，缺乏操作性,。
二手房屋在交付時(shí)，有很多的“附屬工程”,，如房屋物業(yè)管理維修基金的繳納,、出售前的水電煤氣費(fèi)是否已繳清及戶口遷移等問題。
尤其是戶口遷移問題,，屬于公安部門行政管理的范圍,，能否辦理由公安部門審批決定，不以人的主觀意愿為轉(zhuǎn)移,。一旦賣房人由于各種原因遲遲不能將戶口遷出,，就會(huì)導(dǎo)致買方不能完全實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的。買賣雙方應(yīng)注意在合同中約定彼此的權(quán)利和義務(wù),，如遷移戶口的期限,，賣方如不能在約定期限內(nèi)履行義務(wù)，則要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,，如向買方支付違約金或買方有權(quán)解除合同,。
又例如，如果房屋原來(lái)有按揭,，而買方又需要辦理按揭的,，便涉及到賣方申請(qǐng)?zhí)崆斑�貸和買方辦理按揭兩個(gè)程序。而提前還貸又需銀行審批,，一般需要1個(gè)月到3個(gè)月的時(shí)間,。當(dāng)事人不了解辦理程序，不對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)和每一交易環(huán)節(jié)在合同中加以明確約定,，在實(shí)際履約當(dāng)中就容易互相推諉,，引發(fā)糾紛。
買方巫女士與賣方徐先生簽了購(gòu)房合同,，約定以“轉(zhuǎn)按揭”的方式交易一套二手房屋,，結(jié)果卻鬧上了法庭,。巫女士說(shuō)，她都辦好了申請(qǐng)按揭手續(xù),，徐先生卻一直不辦手續(xù)，還突然要求她一次性付款不轉(zhuǎn)按揭,。徐先生卻說(shuō)是巫女士不按約定與他一同辦理手續(xù),，還突然提出要他贈(zèng)送電器。
在這起案件中,，買賣雙方都說(shuō)中介參與了協(xié)調(diào)此事,，而中介卻在法庭上說(shuō)自己對(duì)內(nèi)情一概不知。最終,，法庭審理認(rèn)為,，雙方缺乏履行合同的誠(chéng)意，合同履行期限屆滿而自動(dòng)終止,。
房產(chǎn)庭法官還特別提出,，目前大部分的二手房交易都是由中介方促成的。出于對(duì)中介方的信任,，買賣雙方在簽約時(shí)并未對(duì)合同的條款進(jìn)行充分協(xié)商,，對(duì)履約中可能出現(xiàn)的問題預(yù)料不足，合同內(nèi)容不具體,、明確(如合同約定成交價(jià)包含現(xiàn)有全屋家電,，但對(duì)家電包含哪些具體物品未予明確)，買賣雙方對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)不清楚,，加上二手房買賣的交易流程多,、手續(xù)繁瑣，很容易產(chǎn)生糾紛,。
房屋交易求助中介 別讓中介幫了倒忙
程序復(fù)雜,、合同繁瑣，很多二手房買賣雙方都求助于專業(yè)的房產(chǎn)中介,。他們往往對(duì)中介公司經(jīng)辦人員的口頭承諾過于信任,，對(duì)其提供的文件或合同未經(jīng)仔細(xì)閱讀、考慮便簽名,，導(dǎo)致時(shí)常釀成糾紛,。
中介提供的多是格式合同，普通人與專業(yè)中介之間難免存在一些信息和法律知識(shí)的不對(duì)稱,，中介可能在格式合同中添加一些不公平條款,，加重了買賣雙方的責(zé)任，又不將這些條款對(duì)買賣方加以提醒或說(shuō)明,，從而釀成了糾紛,。
2007年11月，在香港的陳先生委托張女士替自己在廣州辦理二手房的購(gòu)房手續(xù)。張女士與賣方簽訂了由房產(chǎn)中介擬好的格式合同,。該合同中約定：“如賣方或買方委托他人代為簽訂本合同,，則賣方或買方的委托代理人同意向經(jīng)紀(jì)方連帶承擔(dān)支付咨詢及中介服務(wù)費(fèi)的責(zé)任�,！币簿褪钦f(shuō),，一旦張女士替陳先生簽約，她就有義務(wù)在簽約當(dāng)天替陳先生支付中介費(fèi)28000元,。
但是,，中介公司并沒有提醒張女士注意這一條款。簽約后,，中介公司要求張女士付費(fèi),，張女士沒有理會(huì)，就被告上了法庭,。
天河法院審理后認(rèn)為,，根據(jù)我國(guó)民法，付費(fèi)的責(zé)任本在陳先生,。而根據(jù)我國(guó)合同法,，格式合同的提供方有義務(wù)向簽約人提醒并說(shuō)明可能加重其責(zé)任的條款，中介公司沒有盡到這一義務(wù),，則合同中的相應(yīng)條款無(wú)效,。法院最終駁回了該中介公司的訴訟請(qǐng)求。
法官提醒,，中介為了實(shí)現(xiàn)其利益,，可能利用各種手段誘使買賣雙方簽訂合同，從而達(dá)到盡快收取中介費(fèi)的目的,。比如在合同中加入不公平的條款或是向客戶隱瞞房屋的重要信息,。
有些中介由于害怕買賣雙方接觸后就撇開中介自行交易，致使中介公司蒙受中介費(fèi)“走單”的損失,，就盡量避免讓買賣雙方見面,，甚至合同也是一方簽名后再由中介轉(zhuǎn)交另一方，雙方根本沒有就合同內(nèi)容進(jìn)行協(xié)調(diào),，難免加重了交易雙方的不信任感,。
因此，法官指出,，購(gòu)買二手房求助中介,，確實(shí)可以減少一些麻煩，但是詳細(xì)了解房屋信息和仔細(xì)閱讀合同這兩點(diǎn),，購(gòu)房人絕對(duì)不能偷懶,。除此以外,，買賣雙方還應(yīng)當(dāng)確保自己與交易的另一方直接見面接洽。購(gòu)房人則要特別注意：購(gòu)房款的交付應(yīng)盡量避免第三方介入,，錢最好直接支付給賣方,，并由賣方出具收據(jù)。 |