由于房?jī)r(jià)上漲數(shù)倍,，昔日將房子賣給畫家的農(nóng)民反悔了,，這起引起社會(huì)關(guān)注的北京市通州區(qū)畫家村“宋莊房訟”案，北京市第二中級(jí)人民法院日前終審判決仍然認(rèn)定買賣合同無效,。
此案,，馬海濤原系北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村農(nóng)民。李玉蘭系城市居民，戶籍地為河北省邯鄲市,。2002年7月1日,，馬海濤與李玉蘭簽訂《買賣房協(xié)議書》，將訴爭(zhēng)房屋及院落以4.5萬元的價(jià)格賣與李玉蘭,。2006年2月份,，馬海濤夫婦要求確認(rèn)購(gòu)買合同無效。北京市通州區(qū)法院一審認(rèn)為,，李玉蘭系居民,，依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房，判決李玉蘭將訴爭(zhēng)房屋及院落騰退給馬海濤,。李玉蘭不服提出上訴,。
畫家村坐落在北京東部潮白河畔的宋莊鎮(zhèn)小堡村一帶，如今這里擁有很多農(nóng)民房改建的藝術(shù)家工作室,、商店,，以及造型各異的美術(shù)館、畫廊等,。從1994年多名畫家入住宋莊到現(xiàn)在,，畫家村已經(jīng)聚集了海內(nèi)外近1500名藝術(shù)家，成為中國(guó)最大的,、國(guó)內(nèi)外知名的畫家聚居地,，并于2006年被規(guī)劃為北京市十大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。十多年前畫家剛來時(shí),，買個(gè)上百平米的農(nóng)家院只要一兩萬元,，而現(xiàn)在要二三十萬元。目前在畫家村定居的1500余名藝術(shù)家中,，有200多人買了農(nóng)民房,。
據(jù)了解，畫家村陸續(xù)發(fā)生賣房農(nóng)民因反悔起訴畫家的案件,，至今形成了13起農(nóng)民討房訴訟,，這就是廣受社會(huì)關(guān)注的“宋莊房訟”。13起農(nóng)民討房案起訴的理由基本相同：購(gòu)房者不是農(nóng)民,，所以雙方的房屋買賣協(xié)議無效,，依據(jù)則是“城里人不許買農(nóng)民房”的政策。
二中院經(jīng)審理認(rèn)為,，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得,。馬海濤與李玉蘭所簽之《買賣房協(xié)議書》的買賣標(biāo)的物不僅是房屋,，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán),。李玉蘭并非通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村村民，且訴爭(zhēng)院落的《集體土地建設(shè)用地使用證》至今未由原土地登記機(jī)關(guān)依法變更登記至李玉蘭名下,。因此,，原審法院根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī),、政策之規(guī)定,，對(duì)于合同效力的認(rèn)定是正確的。
同時(shí),，二中院也在判決中指出,，出賣人在出賣時(shí)即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效,，故出賣人應(yīng)對(duì)合同無效承擔(dān)主要責(zé)任,。對(duì)于買受人信賴?yán)鎿p失的賠償，應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷,、補(bǔ)償所獲利益,，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素予以確定。
審理法官說,，鑒于李玉蘭在原審法院審理期間未就其損失提出明確的反訴主張,，在二審程序中，不宜就損失賠償問題一并處理,，李玉蘭可就賠償問題另行主張,。 |
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