本報(bào)訊
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱,，二手房交易中出現(xiàn)的問(wèn)題凸顯,。記者從北京市法院系統(tǒng)了解到,，此類(lèi)糾紛近幾年大量攀升,。
根據(jù)案例，目前二手房交易中的問(wèn)題主要是房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不合理,、中介公司行為不規(guī)范導(dǎo)致無(wú)法成交等問(wèn)題,。北京市海淀區(qū)人民法院法官馬軍介紹了兩個(gè)典型案例：
案例一：
趙先生年歲已大，欲賣(mài)房后再買(mǎi)房屋與子女共同居住,，經(jīng)中介公司介紹,，趙先生與宋先生簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，中介公司與雙方簽訂《居間中保合同》及補(bǔ)充協(xié)議,。合同簽訂后,，宋先生向中介公司支付了定金2萬(wàn)元、信息服務(wù)費(fèi),、代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)費(fèi)、房屋評(píng)估費(fèi)等,。
由于三方合同中約定了必須辦理公證,，趙先生及其家人兩次持有效證件到公證處辦理公證,。中介公司人員第一次持他人的身份證，欲以未到場(chǎng)人的名義辦理委托公證,，因手續(xù)不完全,，不能證明系中介公司委托，未辦成公證,。第二次,，中介公司人員因不能提供有效手續(xù)，未完成公證,。
此后,，趙先生家人繼續(xù)與中介公司及宋先生面談賣(mài)房一事，但中介公司仍未明確公證的委托內(nèi)容,。趙先生與中介公司就公證內(nèi)容和事項(xiàng)無(wú)法達(dá)成一致,，當(dāng)事人之間產(chǎn)生爭(zhēng)議。三方因上述事項(xiàng)無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行,，長(zhǎng)時(shí)間不能完成交易,，不但趙先生無(wú)法及時(shí)以當(dāng)時(shí)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋，也使宋先生無(wú)法獲得欲購(gòu)買(mǎi)的房屋,，買(mǎi)賣(mài)雙方都有損失,。
法院認(rèn)為，中介公司違反合同約定,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。因?yàn)楹贤L(zhǎng)時(shí)間無(wú)法得到履行，已經(jīng)給買(mǎi)賣(mài)雙方造成了損失,，在無(wú)法繼續(xù)履行的情況下,，應(yīng)當(dāng)解除合同。而合同無(wú)法繼續(xù)履行的原因,，系由中介公司的違約行為造成的,，其應(yīng)承擔(dān)因違約行為給當(dāng)事人造成的損失。判定解除合同,，由中介公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,。
案例二：
張先生、李先生,、中介公司三方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，張先生將房屋(包括一個(gè)車(chē)位)以270萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給李先生。
合同簽訂后,，張先生拒絕履行合同,，其妻子主張買(mǎi)賣(mài)合同未經(jīng)其同意，屬于無(wú)效買(mǎi)賣(mài),。李先生無(wú)奈,，向法院起訴要求履行合同,、賠償違約金。張先生主張三方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,，屬無(wú)效合同,。
法院認(rèn)為，三方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思表示,，且未違反法律,、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效,，違約方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,。李先生主張要求張先生繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同、交付房屋(包括一個(gè)車(chē)位),、中介公司協(xié)助辦理相關(guān)房屋過(guò)戶(hù)手續(xù),，法院予以支持。根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定,，張先生如果違約,，則必須向李先生雙倍返還定金，同時(shí)中介公司根據(jù)合同約定負(fù)有直接向李先生雙倍返還定金的義務(wù),。法院判張先生,、中介公司共同雙倍返還定金。
由于二手房交易過(guò)程比較復(fù)雜,，法官馬軍認(rèn)為,，主要存在以下問(wèn)題，需要一些法律常識(shí)和對(duì)策予以避免：
其一,、房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱,，房?jī)r(jià)快速上升。許多糾紛系賣(mài)房人在銷(xiāo)售房屋后,，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)過(guò)程中,，發(fā)現(xiàn)房屋價(jià)格又上漲了，于是導(dǎo)致反悔,，以種種借口不辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),，另一方起訴至法院。對(duì)此,，購(gòu)房方不但要與賣(mài)房方簽訂合同,，還要提前考慮房?jī)r(jià)上漲等因素約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)及時(shí)辦理,，避免對(duì)方反悔,。
其二、二手房交易手續(xù)復(fù)雜,，導(dǎo)致交易過(guò)程中雙方當(dāng)事人產(chǎn)生不信任,，交易難以進(jìn)行,。所以買(mǎi)賣(mài)雙方都要在交易時(shí)充分了解房屋買(mǎi)賣(mài)需要的各種手續(xù)，最好選擇專(zhuān)業(yè)人士提供法律意見(jiàn),，再慎重簽訂合同。
其三,、房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不合理,，導(dǎo)致難以發(fā)現(xiàn)房屋共有人情況，引起共有人提起訴訟�,，F(xiàn)行的房屋產(chǎn)權(quán)登記制度僅登記一名所有權(quán)人,，在交易過(guò)程中，交易的另一方很難發(fā)現(xiàn)還有共有人,，交易之后常有妻子或其他共有人提起訴訟主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情況出現(xiàn),。對(duì)此，可以在簽訂合同時(shí)讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明,。
其四,、中介機(jī)構(gòu)的不規(guī)范行為導(dǎo)致糾紛。由于買(mǎi)賣(mài)雙方常常通過(guò)中介機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系,、進(jìn)行交易,，而中介機(jī)構(gòu)本身的機(jī)制和人員素質(zhì)不一，常常在簽訂合同或辦理手續(xù)時(shí)出現(xiàn)問(wèn)題,，甚至合同約定內(nèi)容與三方談判時(shí)表達(dá)的意思不一致,，導(dǎo)致當(dāng)事人對(duì)合同履行內(nèi)容產(chǎn)生爭(zhēng)議，從而提起訴訟,。為避免上述情況發(fā)生,，買(mǎi)賣(mài)雙方在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)，交易前應(yīng)當(dāng)充分了解各種事項(xiàng),，并對(duì)雙方談定的內(nèi)容以書(shū)面形式約定好,。
其五、缺乏誠(chéng)信,、隱瞞真實(shí)信息導(dǎo)致糾紛,。當(dāng)事人為了促成交易，往往隱瞞真實(shí)信息,，如房屋質(zhì)量問(wèn)題,、居住環(huán)境問(wèn)題，在簽訂合同后另一方發(fā)現(xiàn)從而提起訴訟,。對(duì)此,，購(gòu)房者可以在購(gòu)房前向物業(yè)、鄰居,、開(kāi)發(fā)商了解情況,，最好到現(xiàn)場(chǎng)看房,，并對(duì)可能出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題如何承擔(dān)作出約定。
其六,、涉宅基地房屋主張交易無(wú)效,。房屋價(jià)值的上漲，同樣還導(dǎo)致許多農(nóng)民將宅基地房屋銷(xiāo)售給城鎮(zhèn)居民后反悔,，從而起訴,。因?yàn)榉山钩擎?zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)宅基地房屋，所以法官建議城鎮(zhèn)居民不購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房屋,。 |
|