|
最近,，昆明市二手房交易“強(qiáng)制公證”引發(fā)爭(zhēng)議。批評(píng)意見(jiàn)認(rèn)為,，強(qiáng)制公證剝奪了二手房交易者的選擇權(quán),。（新華社3月25日電）
雖然昆明市房管局否認(rèn)存在強(qiáng)制公證，但近三年昆明二手房交易量每年為3萬(wàn)至4萬(wàn)套,，而每年不公證進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的不到十起,，進(jìn)行公證的二手房交易者大多憤懣不平，從中可以看出,，的確存在強(qiáng)制公證現(xiàn)象,。
公證有兩種，一種是自愿公證,，雙方為避免交易風(fēng)險(xiǎn)自愿申請(qǐng)公證,；還有一種是法定的必須公證的項(xiàng)目，如福利彩票和拍賣等,。二手房交易屬于自愿公證的領(lǐng)域,，昆明市房管局強(qiáng)迫公證的做法，違背了有關(guān)法律以及自由契約的原則,。
昆明市房管局用公證的方法,，代替房管局對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行審查的責(zé)任，存在的問(wèn)題大致有三：
一是房管局雖然可以減少行政成本,，不用增加員工與運(yùn)營(yíng)成本審查合同真實(shí)性,，但這也是變相逃避職責(zé)履行；二是以行政權(quán)力強(qiáng)迫交易者公證,，增加了交易費(fèi)用,，表面上是公證部門獲取了大筆業(yè)務(wù)，但房管局在利益分配中的角色耐人尋味,。而不動(dòng)產(chǎn)公證由于標(biāo)的物價(jià)格較高,，公證費(fèi)用相應(yīng)也比較高。以昆明為例,，一年3萬(wàn)起的二手房公證費(fèi)用可達(dá)3000萬(wàn)元,；三是二手房交易一旦出現(xiàn)虛假交易等糾份，依照法律房管局本應(yīng)承擔(dān)核查不嚴(yán)之責(zé),，通過(guò)強(qiáng)制公證,，責(zé)任直接由公證部門承擔(dān)。雖然強(qiáng)制公證減少了房管部門的責(zé)任,，但交易者與法律之間失去了一道防火墻,。
自愿公證不具有強(qiáng)迫執(zhí)行的法律效力，屬于私法領(lǐng)域,，我國(guó)與大多數(shù)國(guó)家一樣,，實(shí)行私權(quán)自治,。以二手房交易公證為例，不同的交易者有不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好,，有的人怕日后產(chǎn)生糾紛,，寧可增加交易成本事先公證，以杜絕日后風(fēng)險(xiǎn),；有的交易者信任此項(xiàng)交易,，或者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)并不嚴(yán)格，覺(jué)得不必通過(guò)公證增加支出,，因此不愿公證,。交易者會(huì)權(quán)衡交易成本與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，做出對(duì)自身利益最有利的選擇,，沒(méi)有人比交易者更關(guān)心自身利益,，選擇更為理性。實(shí)際上,，多年來(lái)我國(guó)一直奉行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以自愿公證為原則,，全國(guó)各地不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)并沒(méi)有因此出現(xiàn)混亂，在一定程度上印證了沒(méi)有必要搞不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)強(qiáng)制公證,。
違背有關(guān)法律精神和自由契約原則的強(qiáng)制公證,，為什么在昆明市房管局實(shí)行？這說(shuō)明有關(guān)部門的違法監(jiān)督措施過(guò)于軟弱,，沒(méi)有制約行政部門的武器，消費(fèi)者維權(quán)代價(jià)高昂,，導(dǎo)致維權(quán)意愿薄弱,。
相比而言，房管局處于強(qiáng)勢(shì)地位,，在二手房交易市場(chǎng),，如果交易者不遵從房管部門的程序，不進(jìn)行公證就無(wú)法過(guò)戶,，交易只能以失敗告終,。另一種可能是消費(fèi)者花極大的時(shí)間與金錢代價(jià)，從成本上來(lái)看與公證相差無(wú)幾,。如果走法律程序,，交易者要做好成為維權(quán)祥林嫂的準(zhǔn)備，并且,，法院還不一定會(huì)受理,。
要提醒房管局的是，即便強(qiáng)制公證,，他們也無(wú)法推卸相關(guān)的法律責(zé)任,。根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定,，房屋買賣必須要經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門即房管局辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。而房管局在辦理二手房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí),，應(yīng)當(dāng)審查轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的物,、轉(zhuǎn)讓的真實(shí)性和合法性，這是法律賦予房管局的權(quán)力,，也是房管局的義務(wù),。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物與真實(shí)性發(fā)生問(wèn)題，房管局責(zé)無(wú)可綰,。 |