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| 2006-12-27 來(lái)源:《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》2006年12月27日 8版 |
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近年來(lái),，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，城市住房?jī)r(jià)格不斷上升,，很多購(gòu)房人將目光投向了農(nóng)村,。與此同時(shí)，出現(xiàn)了不少農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員將建造在集體土地上的房屋出售給非本集體組織成員的情況,。需注意的是這類(lèi)住宅交易一旦發(fā)生爭(zhēng)議,，由于違反了土地管理法的相關(guān)規(guī)定,，買(mǎi)房人的權(quán)利將難以得到法律的有效保護(hù),。
2001年年初,，甲村的村民李某夫婦與乙村村民高某簽訂了一份宅院及房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議,，約定由高某以3萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)李某夫婦位于甲村的全部房屋及樹(shù)木，甲村村委會(huì)也在這份協(xié)議上簽署了審批同意雙方交易的意見(jiàn),。
協(xié)議簽訂后,，李某夫婦便將自家的宅院交付給了高某，高某也依約陸續(xù)支付了3萬(wàn)元購(gòu)房款。幾年過(guò)去了,，如今,，李某夫婦覺(jué)得自己當(dāng)時(shí)賣(mài)房的舉動(dòng)欠妥，價(jià)格也太低,，遂以自己一直沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)為由將高某告上了法庭,，要求判令當(dāng)初簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)此,，高某很氣憤,。他認(rèn)為，雙方之前簽訂的購(gòu)房合同是真實(shí)的意思表示,，并經(jīng)過(guò)了對(duì)方村委會(huì)的審批,，不存在法律規(guī)定的無(wú)效情形，而且自己買(mǎi)下這個(gè)宅院后就將原來(lái)居住的房子賣(mài)了,，如果現(xiàn)在提出合同無(wú)效,，自己將無(wú)家可歸，所以不同意李某夫婦的訴訟請(qǐng)求,。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,，上述房屋所在土地是歸甲村所有，而被告高某的戶(hù)籍所在地是在乙村,，也就是說(shuō)高某并不是甲村的村民,，而當(dāng)事人簽訂、履行合同應(yīng)當(dāng)遵守法律,、行政法規(guī)的規(guī)定,，李某夫婦將建造在集體土地上的宅院出售給非本集體組織成員，這已違反了我國(guó)土地管理法中關(guān)于任何單位和個(gè)人不得非法轉(zhuǎn)讓土地的規(guī)定,，所以原告李某夫婦要求確認(rèn)上述購(gòu)房合同無(wú)效,，應(yīng)予支持，被告的答辯意見(jiàn)不能采納,。法院最后依據(jù)合同法第52條第(五)項(xiàng)判決雙方當(dāng)事人簽訂的宅院及房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效,。
近年來(lái)，一些農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村所有的土地上為本村村民建造住宅,，而部分農(nóng)民為了獲得土地價(jià)值和更多的利益,，在自己居住需要得到滿(mǎn)足的情況下，將多余的房屋對(duì)外銷(xiāo)售,，賣(mài)給非本集體組織的居民長(zhǎng)期使用,。殊不知，這種行為得不到法律的認(rèn)可,。根據(jù)我國(guó)目前的法律規(guī)定,，出售房屋必然導(dǎo)致宅基地所有權(quán)或使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)员ＷC房屋的所有權(quán)人在房屋使用過(guò)程中不會(huì)因?yàn)榉课萃恋貧w屬于他人而引起紛爭(zhēng),，但是農(nóng)村土地使用權(quán)是該集體組織成員的專(zhuān)有權(quán)利，與特定身份相聯(lián)系,，不能被出讓,、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的。這就提醒大家,，目前利用集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的,，它違背了我國(guó)嚴(yán)格限制宅基地流轉(zhuǎn)的政策，所以此類(lèi)房屋的買(mǎi)賣(mài)合同也是無(wú)效的,，購(gòu)買(mǎi)者即使付出了相應(yīng)的價(jià)格,，但因其對(duì)所購(gòu)買(mǎi)的房屋并不享有產(chǎn)權(quán)，一旦發(fā)生糾紛,，將因缺少相應(yīng)法律的保護(hù)而遭受經(jīng)濟(jì)損失,。
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