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金融危機以來,，“持續(xù)”“控制”“調(diào)整”“低迷”“觀望”等詞語，更加頻繁地現(xiàn)身于房產(chǎn)業(yè)界,。然而,，在“房價”這個多方較量的博弈場，各方都在關注著同樣一個聲音：“是漲還是降,，路在何方,？”
漲了？降了,？
受金融危機影響,，2008年我國房地產(chǎn)行業(yè)整體疲弱，2009年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整仍將繼續(xù),。房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷：欲購房者持幣觀望,，房產(chǎn)商持地硬撐，政府意欲穩(wěn)市,，媒體釋放出的放大效應,，讓這場博弈格外激烈。
2008年伊始,，位于中國房地產(chǎn)綜合實力排行榜前列的萬科開始降價,，沿海一些城市的開發(fā)商也相繼降價，政府采取發(fā)放住房補貼,、免除個人所得稅,、加大保障性住房的建設力度等多項措施,，政府效應在一些城市初步顯現(xiàn),。然而，對于買房,，多數(shù)老百姓仍在觀望,。
山西省房產(chǎn)協(xié)會副會長賈保民說：“房地產(chǎn)市場整體回歸理性尚未完成，房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整還沒有結束,。前幾年房地產(chǎn)非理性繁榮,，而經(jīng)濟規(guī)律是不可抗拒的，樓市調(diào)整是一種必然,。我國的房價透支了未來房價上漲的空間,，也使得廣大消費者的住房需求被高房價所抑制，難以轉(zhuǎn)化為有支付能力的需求�,！�
記者采訪發(fā)現(xiàn),，在當前的房價水平下，購房者的購買力仍難以釋放,，參與其中的各利益主體都發(fā)出了不同的聲音,，表達著不同的訴求，但有一點是共同的希望——建立一個可持續(xù)的,、健康的房地產(chǎn)市場,。
從“高蹺”上下來
瘋狂走高的房價，如同踩在高蹺上的孩子,，走在一片坑坑洼洼地上,，忽閃地令人擔心。而問題的關鍵所在是,，我們要如何修整這片“土地”,，如何說服“孩子”走下高蹺，腳踏實地,，穩(wěn)步向前,？
“現(xiàn)在我們出現(xiàn)了結構性的矛盾，房地產(chǎn)的供應結構,、消費結構,、投資結構、成本結構都出現(xiàn)了大的問題,，所以房地產(chǎn)要健康發(fā)展必須優(yōu)化結構,，分類管理。從房地產(chǎn)的功能結構來講,，中高檔住房的比例過大,，普通住房、適用房,、廉價房的比例過低,。”山西省商務學院容和平說,。
據(jù)介紹,，目前我國的住房分為商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房,，其中廉租房并不進入市場,。由于在土地稅收方面的優(yōu)惠以及對利潤空間的控制，經(jīng)濟適用房的價格比商品房低,。
“我國人口眾多,，如果不做或少做經(jīng)濟適用房,，總是搞商品房，那么價格要往下降也難,�,！鄙轿髫斀�(jīng)大學公共管理學院教務處處長馬培生說，“住房又是剛性需求,，像在太原很多人買的是期房,，而不是現(xiàn)房�,！�
改革開放以來,，土地由過去的無償無限時使用變?yōu)橛袃斢邢迺r使用�,！艾F(xiàn)行政策是住宅建設用地使用權出讓是70年,，土地出讓金須在簽訂土地使用權出讓合同之后一次性支付，存在著很多的弊端,�,！鄙轿魇》康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長賈保民說。
據(jù)介紹,，在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展過程中,，土地低價時代結束。同時,，我國土地資源十分稀缺,，土地的需求量極多，18億畝耕地稍有不慎就可能失守,。
賈保民說,，一次性支付的土地出讓金使得房子總價非常龐大，以此作為稅費的基數(shù),，相關稅費都在增加,，這就增大了交易成本，不利于住房的消費,，也不利于二手房市場的發(fā)育和存量住房的流轉(zhuǎn),。
“這極易刺激地方政府快賣地、多賣地的沖動,，當?shù)卣梢垣@得最大的收益,，而下級政府卻面臨著無土地收益的危險，影響到城鎮(zhèn)政府財政收入的穩(wěn)定性和城市建設可持續(xù)的發(fā)展,。”
專家認為,，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買土地使用權時要靠自己籌措資金,，銀行不予貸款,，當項目進入開發(fā)建設階段時，手中可用的資金已經(jīng)不多,，于是有的開發(fā)企業(yè)就靠收取訂金等方式籌錢,，這必然會造成工期拖長、房子品質(zhì)下降,、各種矛盾糾紛不斷等問題,。
樓盤開發(fā)要分層次
在日前太原市舉辦的第11屆房產(chǎn)會上，一位前來參展的房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者,，所有房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的產(chǎn)品,，基本上都是瞄準中高檔收入的群體。
此語恰恰切中了令眾多購房者心痛的高房價問題,�,！艾F(xiàn)在商品房要么是皇家豪宅，要么就是奢華樣板間,，實際上還是普通住房需要的人多,，買房難自然就產(chǎn)生了�,！币晃毁彿空吒嬖V記者,。
“建房子要從老百姓的需求出發(fā)�,！睂τ谶@一現(xiàn)象,，山西省政府辦公廳經(jīng)濟處處長程章認為，面對大多數(shù)普通消費者,，開發(fā)商還是應該減少開發(fā)高檔的大面積住房,。
“降低建設成本，降低開發(fā)商的合理利潤,，防止過度炒房是降低房價的三條路子,。”山西省地稅局專家趙杰說,，“十六屆三中全會提出來要適機開征物業(yè)稅,，防止部分人過度炒，你多產(chǎn)就要多交稅,�,！�
山西省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長賈保民建議，一次性征收土地出讓金可以改為分年度向政府交納土地使用稅,，房屋產(chǎn)權人變更,，繳費主體隨之變更�,！斑@樣可以使龐大的土地出讓金從房價中調(diào)出來,，有益于調(diào)動住房消費,，也減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力�,！�
“另外,，房地產(chǎn)開發(fā)商自己也要轉(zhuǎn)變觀念，實行以產(chǎn)定銷,，由銷售型物業(yè)的開發(fā)向使用型物業(yè)的轉(zhuǎn)變,，由開發(fā)類型向復合多元型轉(zhuǎn)變，由暴利型向合理利潤轉(zhuǎn)變,，由粗放型的管理向精確化管理轉(zhuǎn)變,，由地產(chǎn)融資向地產(chǎn)金融這個過程轉(zhuǎn)變�,！北本┖菜雇顿Y顧問機構李志鋒建議,。 |