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今年的深圳春季房地產(chǎn)交易會(huì)，被不少開發(fā)商認(rèn)為是深圳市近幾年來推介土地?cái)?shù)量最多,、質(zhì)量最好的一次,。(新華社發(fā)) | 5月6日，在福州市國土資源局一樓拍賣大廳,，一塊以前流標(biāo)的“地王”以5.64億元順利拍出,，這讓在場(chǎng)的拍賣工作人員松了一口氣。過去一年多的時(shí)間,，在這間拍賣大廳里,，已經(jīng)很長一段時(shí)間沒有聽到交易槌聲的落響。
全國樓市“回暖”已近4個(gè)月,，隨之而來的是：不少城市的土地拍賣交易槌聲又熱鬧地響了起來,。“回暖”之下,，地方政府早已按捺不住賣地沖動(dòng),，開發(fā)商也難擋買地的誘惑，新一波“拍地?zé)帷比缣鞖庖粯涌焖偕郎亍?/P>
政府：按捺不住的賣地沖動(dòng)
福州5月6日拍出的“地王”,，曾出現(xiàn)在2007年9月中旬的一次土地拍賣會(huì)上,。當(dāng)時(shí),，福建融信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以9.04億元的“天價(jià)”一舉拍得該地，樓面地價(jià)每平方米接近萬元,。后因融信房產(chǎn)不滿政府在該地塊附近的市政規(guī)劃,，終以被沒收7000萬元的競(jìng)買保證金為代價(jià)解除合同。
時(shí)隔一年半之后,，該地5.64億元的身價(jià)似顯得有些掉價(jià),。“政府最后決定,，不以這塊地的成交價(jià)為重,，只求順利拍出，借以增強(qiáng)市場(chǎng)信心,�,！备Ｖ菔袊临Y源局一位不愿透露姓名的拍賣師告訴記者。
這位拍賣師說,，政府對(duì)此次拍賣之前既感到有信心,，又有些擔(dān)憂。政府有信心是看到,，今年前4個(gè)月福建樓市成交量出現(xiàn)“井噴”,，剛性需求大舉釋放。以福州為例,，前三個(gè)月的成交量為80萬平方米,，達(dá)到了近年來樓市成交量的高峰水平。政府擔(dān)憂是,，在理論上,，土地市場(chǎng)較房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖會(huì)有一個(gè)滯后期，拿不準(zhǔn)這個(gè)滯后期到了5月是否會(huì)到底,。
解決了“地王”這一“心頭大患”之后,，福州市賣地的信心陡增。據(jù)福州市國土資源局透露,，今年還將有11幅地塊列入拍賣出讓的計(jì)劃,，總用地面積達(dá)1100畝，具體的拍賣出讓時(shí)間表正在抓緊制訂當(dāng)中,。
近期,，不少政府按捺不住賣地沖動(dòng)，頻頻向開發(fā)商“拋繡球”,。在五一期間的深圳“春交會(huì)”上,，不少開發(fā)商深切地感受到，這次房交會(huì)是深圳市近幾年來推介土地?cái)?shù)量最多、質(zhì)量最好的一次,。而廈門,、重慶等城市則紛紛舉辦政府土地招商會(huì)，兩市推出的地塊達(dá)30余幅,，其中不乏城市中心的優(yōu)質(zhì)地塊,。
一位開發(fā)商向記者介紹了廈門市土地招商會(huì)的有關(guān)情況：廈門統(tǒng)一給出的土地出讓底價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)上上調(diào)20%的價(jià)格，土地拍賣以樓面地價(jià)計(jì)算,，土地價(jià)格包含了除去契稅外的所有費(fèi)用,，同時(shí)在開發(fā)商土地款未完全繳納之前，發(fā)放一個(gè)可替代的施工許可證證明,。廈門還給開發(fā)商承諾,，為保障開發(fā)商的最大利益，新一輪土地拍賣的價(jià)格一定高于之前同一區(qū)域出讓的土地價(jià)格,。
開發(fā)商：難以抗拒的買地誘惑
一些地方政府出臺(tái)放寬土地款項(xiàng)支付時(shí)限，增加有實(shí)力開發(fā)商的買地貸款擔(dān)保等一系列新措施,，加之近來樓市成交量“回暖”放大,，慣于“看菜吃飯”的開發(fā)商難擋買地的誘惑。
在5月6日舉行的福州市土地拍賣會(huì)上,，共有9家開發(fā)商參與競(jìng)買前流標(biāo)“地王”,。“在房地產(chǎn)市場(chǎng)最火的時(shí)期也難得一見這么多的開發(fā)商參與競(jìng)買,�,！币晃辉诂F(xiàn)場(chǎng)的福州房地產(chǎn)專家說。開發(fā)商競(jìng)相出價(jià),，最終經(jīng)過41次報(bào)價(jià),，一個(gè)多小時(shí)后買主方定，場(chǎng)面上濃濃的“火藥味”可想而知,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，當(dāng)前受樓市近期持續(xù)“回暖”的刺激，同時(shí)產(chǎn)品斷檔及“地荒”等原因,，使得部分有實(shí)力的開發(fā)商重燃買地?zé)崆椤?BR> 以福州為例,，隨著今年前4個(gè)月樓市成交量放大后，部分樓盤的存量房源產(chǎn)品已經(jīng)“斷檔”,。受去年以來開發(fā)商資金鏈緊張的影響,，有的商品房項(xiàng)目前期開工率不足，導(dǎo)致中小戶型產(chǎn)品現(xiàn)已變得很緊缺,。下半年起,，福州開發(fā)商將新推的樓盤大多是140平方米以上的大戶型，這種短期“斷檔”,，會(huì)導(dǎo)致供需矛盾,，開發(fā)商只有拿更多的地塊,，才能維持各類產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)平衡。
此外,，過去的一年半來,，福州土地市場(chǎng)“流拍”頻頻，導(dǎo)致在這兩年不敢輕易拿地的開發(fā)商現(xiàn)已陷入了“地荒”,，為了維持后繼開發(fā)量,，只能出手拿地。
“回暖”行情還讓不少當(dāng)初高價(jià)拿地的開發(fā)商感到有了“退路”,。蘭德咨詢有限公司總裁宋延慶說,，高價(jià)拿地的開發(fā)商決不會(huì)坐以待斃，自會(huì)采取“破題”之策,。蘭德公司在河北唐山的一家客戶,，去年初以10.5億元獲得一塊“地王”后，受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所迫,，不得不對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行了全面創(chuàng)新和升級(jí),，以期與其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤拉開檔次，最終竟然獲得了超乎預(yù)期的成功,。
專家：拍地?zé)犭[憂重重
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，新一波“拍地?zé)帷笨焖偕郎兀胤秸百u地生財(cái)”的土地財(cái)政似又卷土重來,，其背后的隱患重重,。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴記者，在《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺(tái)后,，“市場(chǎng)歸市場(chǎng),，保障歸保障”的住房雙軌制應(yīng)運(yùn)而生，但有的地方政府實(shí)行的是“賣地財(cái)政”,，這極可能會(huì)導(dǎo)致擴(kuò)大保障性住房建設(shè)面臨難題,。首當(dāng)其沖的是，保障房項(xiàng)目用地變得不確定,，地方政府習(xí)慣了“賣地生財(cái)”,，能把多大比例的用地“割讓”出來用于保障性住房項(xiàng)目，一直是個(gè)疑問,。
浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)指出,，地方政府“賣地生財(cái)”的土地財(cái)政才是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)過熱的關(guān)鍵原因。正是在這種財(cái)政體制下,，地方政府成為土地市場(chǎng)第一環(huán)節(jié)的利益主體,。
在浙江一些地方，房地產(chǎn)占地方財(cái)政收入的30%以上，有的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較為集中的地方甚至達(dá)到50%以上,�,！斑@種制度不改變，就不可避免地將再現(xiàn)地價(jià),、房價(jià)的新一輪上漲,，再現(xiàn)‘面粉比面包貴’的怪現(xiàn)象。地價(jià),、房價(jià)一旦呈現(xiàn)互動(dòng)上漲,，則難以從根本上得到遏制�,！本澳藱�(quán)說,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國家實(shí)行招拍掛出讓土地政策是正確的,，但一些地方政府“把真經(jīng)念歪了”,。近年來，一些地方政府在采用掛牌拍賣方式出讓土地的實(shí)際操作中,，一味追求土地市場(chǎng)價(jià)值的最大化,，導(dǎo)致地價(jià)飆升，在很大程度上助推房價(jià)上漲,。當(dāng)前，應(yīng)改進(jìn)這種不合理的土地供給制度,，避免使地方政府成為助推房價(jià)新一輪上漲的始作俑者,。 |