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房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化似乎永遠(yuǎn)都無(wú)法預(yù)料,。正在人們紛紛為房地產(chǎn)何時(shí)見(jiàn)底喋喋爭(zhēng)議不休的時(shí)候,，春節(jié)過(guò)后，無(wú)論是北京,、上海這樣的一線城市,，還是長(zhǎng)春這樣的二線城市，商品房成交量都出現(xiàn)同比上漲的趨勢(shì),。特別是長(zhǎng)春,，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)“小陽(yáng)春”，無(wú)論是新房還是二手房,，交易量明顯上升,，交易情況之好，甚至讓很多開(kāi)發(fā)商措手不及,�,！�
這個(gè)突如其來(lái)的“小陽(yáng)春”，讓許多人的心里都充滿了疑惑,，究竟是市場(chǎng)回暖的前兆呢,，還是曇花一現(xiàn)式的綻放？
房地產(chǎn)冬天里的“小陽(yáng)春”
“我預(yù)計(jì)今年春天可能會(huì)有一個(gè)銷售高峰,，但是沒(méi)想到來(lái)得這么快,。”長(zhǎng)春資深地產(chǎn)操作手顧永超說(shuō),。春節(jié)過(guò)后的半個(gè)多月里,，他操盤(pán)的項(xiàng)目售出去三四十套�,！拔覀冞�不是最好的,，我們周邊的一個(gè)樓盤(pán)，有時(shí)一天賣(mài)六七十套”,。
長(zhǎng)春某地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人孫連仲表示,，這一輪購(gòu)買(mǎi)高峰是此前他們沒(méi)有料到的。節(jié)前一個(gè)月賣(mài)不上一兩套,，節(jié)后一天至少賣(mài)出一兩套,。
由于統(tǒng)計(jì)的滯后性，2月份當(dāng)期的成交情況目前在長(zhǎng)春市房地產(chǎn)管理和住房保障局還沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確及時(shí)的反映,，不過(guò)記者從該局網(wǎng)站發(fā)布的“每日行情播報(bào)”中了解到,，自2月1日開(kāi)始,，長(zhǎng)春市商品住宅網(wǎng)上簽約數(shù)字一路走高，2月1日簽約9套,、807平方米,，2月10日達(dá)109套、11437平方米,，2月19日則達(dá)到176套,、17500平方米。從2月10日起,，平均每天簽約在130套至150套左右,。盡管這個(gè)數(shù)字只能反映交易情況的一部分，但是從其反映的趨勢(shì)上看,，節(jié)后長(zhǎng)春商品房市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了回暖的跡象,。
據(jù)了解，交易量上升的現(xiàn)象不只在長(zhǎng)春市,，節(jié)后北京,、上海、成都等城市成交量也出現(xiàn)了同比上漲的趨勢(shì),，2月14日情人節(jié)到來(lái),，北京4個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市，此后的一周內(nèi)成交大漲,，京城也首現(xiàn)樓市“小陽(yáng)春”,。
另?yè)?jù)記者觀察，伴隨此輪交易量的上升,，房?jī)r(jià)未有明顯變化,，開(kāi)發(fā)商推出的優(yōu)惠政策也沒(méi)有增加。不過(guò),，大多數(shù)新開(kāi)樓盤(pán)都采取“低開(kāi)”策略,，長(zhǎng)春一些中低檔樓盤(pán)打出了2380元/平方米的超低開(kāi)盤(pán)價(jià)，一些高檔樓盤(pán)則將起價(jià)定在了4500元/平方米,。而大多數(shù)在售樓盤(pán)價(jià)格比較穩(wěn)定,。“去年啥價(jià)還啥價(jià)”,，顧永超和孫連仲說(shuō),。
交易量上升的三大推手
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，眼下部分房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象,，既在意料之外又在情理之中,，有特殊性也有必然性,。
首先是剛性需求的結(jié)果,。以長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，該市房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)相對(duì)穩(wěn)定，2007年長(zhǎng)春市商品住宅均價(jià)同比上漲15%,，2008年同比上漲7.8%,。受全國(guó)大勢(shì)影響，去年下半年特別是9,、10月份以后,，成交量也出現(xiàn)下降苗頭，不過(guò)房?jī)r(jià)并沒(méi)有產(chǎn)生大的波動(dòng),。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2009年1月份，長(zhǎng)春市新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比上漲2.1%,，環(huán)比下降0.9%,，下降幅度十分有限。
“一直盼著房子降價(jià),，可是去年等來(lái)等去也沒(méi)看出降了多少,，孩子今年要結(jié)婚，碰到合適的就買(mǎi)吧,�,！遍L(zhǎng)春一位購(gòu)房者說(shuō)。北京等地的購(gòu)房者也表示,，盡管全國(guó)房?jī)r(jià)“降”聲一片,，但是對(duì)于真正的購(gòu)房者而言，并沒(méi)有真正體會(huì)到房?jī)r(jià)有大幅的下降,，“只不過(guò)漲得不那么快了而已,。”
顧永超說(shuō),，每年三四月份都是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)銷售高峰,，今年比往年啟動(dòng)得早，主要因?yàn)槿ツ杲荒甑牡却�,，部分�?gòu)房者觀望心理已經(jīng)有所松動(dòng),，婚房等剛性需求開(kāi)始提前釋放。購(gòu)房者觀望心理松動(dòng)在二手房市場(chǎng)上也有反映,。長(zhǎng)春市最大的房屋中介機(jī)構(gòu)長(zhǎng)房置換有限公司總經(jīng)理王永君說(shuō),，盡管受“正月不搬家”習(xí)俗影響，很多消費(fèi)者不選擇在春節(jié)前后買(mǎi)房換房,，但是咨詢者和登記者明顯增加,，市場(chǎng)開(kāi)始活躍。
成交量上升的第二個(gè)原因是從去年下半年開(kāi)始國(guó)家和各地政府密集出臺(tái)的鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)房的政策開(kāi)始發(fā)揮作用,。去年包括“兩減一免”“國(guó)十條”“131號(hào)文”等中央層面的財(cái)政,、信貸政策相繼出臺(tái),，一些地方政府更是搶在中央政策出臺(tái)前紛紛出手救市，這些政策的效力在今年開(kāi)始逐步顯現(xiàn),。
去年12月1日,，長(zhǎng)春市針對(duì)本地市場(chǎng)特點(diǎn)出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的22條新政，主要通過(guò)減免稅費(fèi),、財(cái)政補(bǔ)貼等辦法,，重點(diǎn)激活二手房市場(chǎng)，促進(jìn)一二手聯(lián)動(dòng),，同時(shí)將普通住房面積標(biāo)準(zhǔn)上限調(diào)至144平方米,，并放寬了公積金貸款額度和年限。據(jù)了解,，這些政策出臺(tái)后,，二手房交易稅費(fèi)從總房款的10.5%降到了1%左右。據(jù)長(zhǎng)春市房地產(chǎn)管理和住房保障局統(tǒng)計(jì),，新政出臺(tái)一個(gè)月,，長(zhǎng)春市90平方米以下二手住宅登記受理件數(shù)較上月增加45%，90至144平方米受理件數(shù)增加119%,。二手房市場(chǎng)諸多“解禁”措施,，大大降低了改善型需求的購(gòu)房成本，成為增量房市場(chǎng)回暖的推手,。
另外,，近期7折利率執(zhí)行到位對(duì)購(gòu)房者也有很大的吸引力。長(zhǎng)春市一些購(gòu)房者認(rèn)為,，目前的購(gòu)房政策可能是“史上最優(yōu)惠”時(shí)期,，因此要把握時(shí)機(jī)，該出手時(shí)就出手,。
此外,，4萬(wàn)億元投入拉動(dòng)內(nèi)需、股市動(dòng)蕩及春節(jié)期間財(cái)富集聚效應(yīng)等綜合因素也使樓市再度成為熱點(diǎn),。一方面,，受金融危機(jī)和股市動(dòng)蕩影響，百姓投資渠道少了,，房子既能投資又能自住的特殊屬性使之再次成為百姓投資關(guān)注的重點(diǎn),。另一方面，國(guó)家4萬(wàn)億元投資拉動(dòng)內(nèi)需等利好消息也使購(gòu)房者對(duì)樓市增強(qiáng)了信心,。長(zhǎng)春市某樓盤(pán)張經(jīng)理表示,，2009年春節(jié)是最近3年來(lái)房子賣(mài)得最好的一年，“這是購(gòu)房者觀望之后抄底的結(jié)果,�,！�
市場(chǎng)脆弱不容盲目樂(lè)觀
盡管節(jié)后部分城市樓市迎來(lái)明顯反彈,，但是業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種情況是多種因素綜合作用的結(jié)果,，并不能代表2009年全年走向。而且,，眼下這波銷售熱潮其實(shí)十分脆弱,，需要各方精心維護(hù)來(lái)之不易的好局面。
王石最近在與媒體交流時(shí)表示,，反彈并不代表反轉(zhuǎn),，房地產(chǎn)調(diào)整遠(yuǎn)未結(jié)束�,！熬唧w到不同地區(qū),，調(diào)整程度也不同。珠三角地區(qū)前期調(diào)整幅度過(guò)大,，今年調(diào)整會(huì)趨于緩和,，北京和長(zhǎng)三角調(diào)整的大幕才剛剛拉開(kāi)，而中西部和東北地區(qū)調(diào)整幅度不大”,。
在長(zhǎng)春市,，面對(duì)近期樓市出現(xiàn)的向好趨勢(shì)，部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)顯示出浮躁心理,，有的停止了項(xiàng)目以往的優(yōu)惠促銷政策,，有的甚至醞釀新一輪提價(jià)。顧永超對(duì)此十分擔(dān)心,，“如果能維持目前的價(jià)格水平,，這波銷售熱有可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，如果價(jià)格上調(diào),，這波銷售熱很快就會(huì)過(guò)去,。”他分析說(shuō),，房地產(chǎn)市場(chǎng)存量巨大,，消化存量是一個(gè)艱巨任務(wù)。眼下長(zhǎng)春市官方統(tǒng)計(jì)的入網(wǎng)可售商品住宅面積就已經(jīng)達(dá)到480多萬(wàn)平方米,，即使不再新建,，幾乎也夠賣(mài)一年的了。今年還將有大量二手房和新建的經(jīng)濟(jì)適用房等加入競(jìng)爭(zhēng),，銷售壓力可想而知,。另外，地域特點(diǎn)決定了長(zhǎng)春市場(chǎng)與珠三角,、長(zhǎng)三角相比存在“滯后效應(yīng)”,，2009年金融危機(jī)的影響將深入到何種程度,，珠三角的“降價(jià)潮”究竟對(duì)長(zhǎng)春市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響，是已經(jīng)見(jiàn)底還是尚沒(méi)有來(lái)到,，現(xiàn)在還難以判斷,。因此，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況恐怕需要到下半年才能真正見(jiàn)分曉,。
對(duì)春節(jié)后房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的旺銷現(xiàn)象,，長(zhǎng)春市政府和相關(guān)部門(mén)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，并且正在醞釀新的政策措施,，引導(dǎo)房地市更加健康平穩(wěn)發(fā)展,。據(jù)了解，今年長(zhǎng)春市房交會(huì)將由6月份提前至5月份,，下半年還要增加一次秋季房交會(huì),，給買(mǎi)賣(mài)雙方搭建更好的交易平臺(tái)。另外,，長(zhǎng)春市還將采取政策引導(dǎo),、政府支持、協(xié)會(huì)動(dòng)員等辦式,，鼓勵(lì)房地產(chǎn)商適當(dāng)合理降低價(jià)格,，擴(kuò)大交易量。長(zhǎng)春市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)盛學(xué)永表示,，“影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性因素很多,，不能樂(lè)觀得太早了�,！� |