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 成交量,、房價,、空置房,、保障房,、土地市場,、外資投資,，這些是牽引牛年樓市走勢的“六根弦”,。那么,，這六根弦在牛年樓市又將如何撥動,？
成交量“回暖”是否止步
2008年第四季度,，國家有關(guān)部委及地方政府出臺一系列刺激樓市政策，在不少城市的房地產(chǎn)市場起了作用,，樓市成交量止跌回升,，紛紛創(chuàng)下這一年的最好紀錄。盡管如此,，一些購房者依然在觀望,。
浙江大學江萬齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)認為，由于相當多的購房者觀望期待,，讓2008年底許多大中城市的房地產(chǎn)市場“回暖”有很強的階段性色彩,。今年的春節(jié)來得比較早，春節(jié)是樓市傳統(tǒng)的銷售淡季,，加上各種嚴峻的信息都表明,，今年的宏觀經(jīng)濟狀況將比2008年更為艱難，2008年底以來的階段性“回暖”似將到此止步,。
也有人并不這么認為,。“2009年樓市成交量的狀況會好于2008年,�,！鄙钲谏鐣茖W院城市營運中心主任高海燕說,，從樓市成交結(jié)構(gòu)可以看出，“回暖”的能量主要是釋放自緊迫性,、自住性的置業(yè)需求,。
業(yè)內(nèi)人士指出，“回暖”行情要在牛年持續(xù)下去,，關(guān)鍵在于今年上半年,。由國家政策效應制造的第一輪“回暖”即將釋放完畢，有沒有后續(xù)的需求銜接上,，主要取決于房價是否能夠降到位,。目前，影響房地產(chǎn)交易局面的因素非常復雜,，宏觀經(jīng)濟狀況的改善和開發(fā)商的降價誠意都有待觀察,。
房價繼續(xù)回落的空間有多大
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲6.5%,，但其中12月同比下降0.4%,，這是自2005年7月全國房價統(tǒng)計對象調(diào)整以來首次出現(xiàn)同比下跌,。
牛年春節(jié),，不少城市的樓盤降價促銷力度加大。景乃權(quán)分析,，在國內(nèi)外經(jīng)濟形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下,，東部地區(qū)樓市的走勢將更復雜多變。部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向后推遲,，首次購房的自住性需求將更為謹慎,。在需求難以啟動、供給方資金鏈緊張的情況下,，開發(fā)企業(yè)會采取進一步降價的措施,。
廈門市房價2008年均價從最高時的每平方米15000多元跌到了萬元以下。廈門市一家大型房地產(chǎn)中介的負責人說,，按照現(xiàn)在的這個城市工薪階層家庭平均年收入4萬多元計算,，可以說承受不了50萬元以上的住房；如果按90平方米計算,，工薪階層能夠承受的合理房價不應該高于每平方米5500元,。
“福建省大多數(shù)城市多數(shù)樓盤在降價促銷。目前,，廈門房地產(chǎn)市場正在醞釀新一輪的降價潮,。開發(fā)商過去臨時采用的促銷特價將成為常態(tài)的銷售價格�,！备＝ㄊ∫患掖笮头康禺a(chǎn)開發(fā)商告訴記者,。
北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的一項市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，2008年4月起，北京房價漲幅逐月回落,，2008年9月份出現(xiàn)了2005年以來的首次下降,。2009年，北京房價仍有較大回落的空間,。
易居中國的房地產(chǎn)報告顯示,，2009年，東部地區(qū)房價將進入深度調(diào)整期,，房價理性回落的趨勢明顯,；中部地區(qū)情況分化，房價有漲有落,；西部地區(qū)房價下調(diào)的空間較小,。
 空置房能否轉(zhuǎn)“危”為“機”
竣工一年以上的房子多數(shù)空置幾乎讓福州金山新城成為一座冷清的“空城”,，隨著房地產(chǎn)市場銷售量下滑和新建商品房大量入市,，商品房的空置率繼續(xù)上升不可避免，這意味著建筑資源的嚴重浪費和開發(fā)商資金的大量占用,，對開發(fā)商來說,，資金短缺危機將進一步加重。
福州金山“空城”現(xiàn)象只是一個縮影,。國家統(tǒng)計部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至2008年11月底，全國商品房空置面積迅速增至1.36億平方米,。業(yè)內(nèi)人士預計,，今年全國商品房空置面積可能會超過2億平方米。
景乃權(quán)認為,，空置房的增加不是傳統(tǒng)意義上的市場供大于求,，根本原因是缺乏有效的供求關(guān)系。在樓市出現(xiàn)調(diào)整跡象時,，房地產(chǎn)開發(fā)量延續(xù)了前幾年的增長勢頭,，而需求量卻突然大幅萎縮，市場供求失衡,，導致空置率不斷攀升,。
北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強接受記者采訪時說，商品房結(jié)構(gòu)性問題進一步凸顯,，主要表現(xiàn)在高價位,、大套型住房大大超過市場的需求。但對購房者來說，空置房增多不是個壞消息,�,！盀殇N售積壓的空置房，開發(fā)商降價促銷不言而喻,，市場價格競爭加大,，購房環(huán)境將會更寬松，購房者在價格上也將獲得更大實惠,，有利于增強買方的主動地位,。”
一些地方政府紛紛支招消化空置房,，轉(zhuǎn)機浮現(xiàn),。福州市政府鼓勵政府部門或國有企業(yè)集中收購空置商品房，作為擴大保障性住房的房源,。北京市發(fā)改委等部門近期表態(tài),，政府將出手收購空置商品房，消化部分未售的存量房,，供應給特定的住房困難群體,。廣州市政府有關(guān)官員也公開表示，政府將考慮采取現(xiàn)金補貼的方式,，鼓勵符合經(jīng)濟適用住房購買條件的市民去購置這些空置房,。
景乃權(quán)認為，政府幫助消化空置房的做法長遠來看行不通,。一方面是維持了高房價,。雖然樓市低迷的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)多時,，但不少開發(fā)商仍未真正下調(diào)房價,，而是更多地寄希望于政府救市政策出臺，造成樓市房屋滯銷加劇,。另一方面,，許多地方面臨財政減收的壓力，大量收購空置房,，政府財政可能吃不消,。“要使空置房不再成為一個問題,，最終還是要靠房價的自身調(diào)整,，使高房價回歸到多數(shù)中等收入的城市家庭承受得起的合理水平，從而啟動潛力巨大的內(nèi)需市場,�,！�
保障房建設能否取得突破
作為改善民生和拉動內(nèi)需的重要手段，保障房建設受到前所未有的重視，建設部提出未來3年內(nèi)將投資9000億元建設保障房的宏偉目標,。長期以來,，保障房面臨著越來越多的爭議，資金來源不足,、保障范圍亟待擴大等難題不可回避,。今年，這些問題能否取得突破,？
中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為,，保障房建設要取得成功，必須激發(fā)地方政府和開發(fā)商兩者共同的熱情,。以現(xiàn)在的情況來看,，政府的熱情是比較高的，但在我國推進保障房建設并沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗可借鑒,，需要各地方因地制宜,，不斷摸索，才能實踐出合理的保障房管理實施辦法,，確保本地區(qū)保障房工作的順利開展,。
福州大學房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認為，保障房建設關(guān)鍵在于擴大保障范圍,。廉租住房制度作為救濟性保障,，是一項由政府“托底”的保障，必須做到“應保盡�,！�,。增加適合低收入家庭的租賃房源，可探索在住房建設用地出讓時,，強制性代建一定數(shù)量小戶型,、低價位房作為出讓條件，建成后由政府回收,，作為廉租住房,。完善住房保障制度的準入與退出機制也是一個迫在眉睫的問題。這需要政府部門加強收入核準,，實行稅務,、民政和社會保障部門數(shù)據(jù)庫的共享，共同審核收入信息,，盡快建立起個人收入的監(jiān)測機制,，以便與保障性住房的退出機制相適應。
土地市場調(diào)整何去何從
國土資源部全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,，去年上半年全國土地出讓有接近50%都是以底價成交收場,，更有10%左右的土地遭遇流標流拍。還有一些房地產(chǎn)公司則通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式變相退地。據(jù)不完全統(tǒng)計,，2008年大宗地塊退地宗數(shù)近20宗,，而地方政府損失地價款在140億元以上。
陳晟認為,，今年土地市場將繼續(xù)延續(xù)去年的格局,，成交萎縮、地價下調(diào),。這會給一些依賴“土地財政”的地方政府以巨大的沖擊,，因為無論是土地出讓收入，還是房地產(chǎn)開發(fā)各個階段的稅費收入,，都將大幅下滑,。
深圳社會科學院城市營運中心主任高海燕則認為，今年的土地市場應該會先冷后暖,。因為政策層面還有一定的調(diào)整空間,，比如適度調(diào)整“90/70”的規(guī)定，在土地開發(fā)周期和購地款的支付方式上會有一定的靈活度,，有關(guān)稅費也應該會出現(xiàn)部分利好的信息,。在政策效應的推動下，今年房地產(chǎn)銷售狀況將最終有所好轉(zhuǎn),，下半年或者年底,，土地市場應該會有一定的回暖。同時,，不排除一些開發(fā)商和土地投資者會選擇時機進行抄底,，從而帶旺土地市場。
外資投資涌入是禍是福
隨著樓市回暖以及各級各地政府推出促進增長擴大內(nèi)需的新舉措之后,，一大批外資機構(gòu)爭相擴大在各地房地產(chǎn)業(yè)的投資,。美國柏克萊房地產(chǎn)投資集團執(zhí)行總裁羅伯特·愛道斯坦近日登陸廈門，并宣布將與廈門本地的一家大型房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手,，以廈門為基地投資20億元人民幣進軍中國房地產(chǎn)市場,。
“盡管中國房地產(chǎn)業(yè)目前仍未徹底擺脫蕭條，但房地產(chǎn)市場已逐步呈現(xiàn)向上的趨勢,。”羅伯特·愛道斯坦還透露,，他的集團將幫助那些急切想在中國房地產(chǎn)市場尋找發(fā)展機會的美國企業(yè)家牽線搭橋,。
在香港擁有5家上市公司的華潤集團日前決定，在福州增建4座商品混凝土攪拌站,、一座年產(chǎn)200萬噸的水泥粉磨站,，投資興建水泥構(gòu)件廠，擴大房地產(chǎn)項目等；百仕通集團將投資約200億美元,，瞄準中國內(nèi)地快速發(fā)展的新興城市的房地產(chǎn)項目,；UBS、澳大利亞麥格理等外資投資基金出現(xiàn)在眾多國內(nèi)大型開發(fā)商的合作名單中,；凱雷計劃快速涉足中國二線城市樓市……
在全球金融危機蔓延的形勢下,，我國房地產(chǎn)業(yè)能夠成為投資熱點，陳國強認為,，從長遠來看,，中國已經(jīng)取得的經(jīng)濟成就，特別是我國政府擴大內(nèi)需的新政策,，使我國經(jīng)濟發(fā)展將更加獨立,，也降低了全球金融危機帶來的沖擊，我國經(jīng)濟在不久的未來將走出目前的低迷,。
陳國強告訴記者,，在當前北京、上海等一線大城市的房地產(chǎn)市場逐漸趨向飽和的情況下,，外資機構(gòu)紛紛轉(zhuǎn)向中國房地產(chǎn)的二線城市,。目前，大批外資已在重慶,、武漢,、寧波、大連等諸多二線城市的房地產(chǎn)市場蓄勢待發(fā),。
外資機構(gòu)趁我國樓市未完全走出低潮就大舉進入,，引發(fā)一些業(yè)內(nèi)人士的擔憂。外資大量涌入中國樓市可能會進一步改變這些城市的房地產(chǎn)市場格局,，甚至控制這些城市房地產(chǎn)市場的定價權(quán),。也有人認為，擔心是多余的,。經(jīng)歷了自2007年底以來的樓市蕭條,，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了一個嶄新的買方時代。在房地產(chǎn)市場,，購房者逐漸成為了對房價擁有最終話語權(quán)的一方,。 |