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沈陽市民在2008沈陽冬季房交會(huì)上了解參展樓盤信息,。新華社記者：任勇
攝 | 在全國樓市整體趨冷、銷售量不斷下滑的情況下,，沈陽樓市卻異乎尋常地呈現(xiàn)“一枝獨(dú)秀”的獨(dú)特風(fēng)景：今年前11個(gè)月,，全市銷售商品房1220萬平方米，僅低于上海約300萬平方米,，超越重慶,、北京,、天津等大城市而躍居全國第二,。
12月的沈陽，寒流陣陣,，這本是樓市交易的冷清季節(jié),，然而10日沈陽冬季房交會(huì)開幕首日，卻出現(xiàn)罕見的“爆棚”場(chǎng)景：前來選房,、購房的市民將展廳擠得水泄不通,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至14日閉幕,，本屆沈陽冬季房交會(huì)上累計(jì)銷售房屋面積99萬平方米,，金額33.8億元，創(chuàng)歷屆沈陽冬季房交會(huì)紀(jì)錄,。
淡季不淡
沈陽樓市逆市上行
全球金融危機(jī)加劇,，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近年來的高速發(fā)展也進(jìn)入階段性調(diào)整，樓市成交量不斷下滑,。今年前10個(gè)月全國商品房銷售面積同比下降16.5%,，銷售額同比下降17.4%,，10月份的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)比9月份回落1.47點(diǎn)，比去年同期回落6.06點(diǎn),。
在這樣的大背景下,，逆市上行的沈陽樓市格外引人注目。根據(jù)沈陽市房產(chǎn)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，在全國樓市整體趨冷,、銷售量不斷下滑的情況下，沈陽樓市卻異乎尋常地呈現(xiàn)“一枝獨(dú)秀”的獨(dú)特風(fēng)景：今年前11個(gè)月,，全市銷售商品房1220萬平方米,，僅低于上海約300萬平方米，超越重慶,、北京,、天津等大城市而躍居全國第二。
沈陽市房產(chǎn)局局長紀(jì)凱接受記者采訪時(shí)形象地說：“當(dāng)前沈陽樓市是冬季不冷,、淡季不淡,。今年沈陽樓市交易面積已直逼上海，交易絕對(duì)值僅比上海少300萬平方米,；今年沈陽舉行的秋季房交會(huì)上,，5天賣出房子203萬平方米，相當(dāng)于有些特大城市一年的總銷售量,�,！�
翻開最新出版的沈陽樓市地圖，一座座在建或在售的新樓盤,，密密麻麻分布在城區(qū)中心及東,、西、南,、北郊四大新的發(fā)展空間,。沈陽市房產(chǎn)局網(wǎng)站顯示，目前全市批準(zhǔn)銷售的樓盤達(dá)963個(gè),。
10日上午9時(shí)左右,，沈陽市民周德禮在冬季房交會(huì)剛開展就來到展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，準(zhǔn)備為孩子選一套婚房,。他說：“80后的青年人對(duì)生活要求很高,，剛結(jié)婚就要買套新房子，政府現(xiàn)在出臺(tái)了許多減免稅費(fèi)的政策,，減輕購房負(fù)擔(dān),，只要房價(jià)合理，該出手時(shí)就出手,�,！庇浾呓兆咴L沈陽一些樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn),，看房、選房人流明顯增多,，這在往年冬天是少有的現(xiàn)象,。市中心一處高檔樓盤的樓價(jià)已超過每平方米1萬元大關(guān)，但售樓小姐告訴一些買主,，10層以下的房子基本售完,。
沈陽市房地產(chǎn)研究所所長范翰章教授告訴記者，今年前5個(gè)月,，沈陽樓市銷售面積一舉超過北京和天津,，攀升到全國第三，到了10月份,，超越重慶居全國第二位,。當(dāng)前沈陽樓市呈現(xiàn)供需兩旺、交易持續(xù)攀升的良好局面,，前10個(gè)月全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積為1269.28萬平方米,，同比增長5.89%；住宅入市面積和銷售面積在全國副省級(jí)城市中,，均攀升至第一位,。
房價(jià)穩(wěn)定
剛性需求支撐樓市健康前行
巨大的交易量是否帶動(dòng)房價(jià)一路上漲，房價(jià)有沒有市場(chǎng)炒作的泡沫,？樓市成交放大是否反映了真實(shí)的需求,？樓市事關(guān)百姓切身利益，備受社會(huì)關(guān)注,。
一些房地產(chǎn)專家研究認(rèn)為,，沈陽雖然是東北區(qū)域性中心城市，但其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人口總量都無法與上海,、北京等一線城市相比,，也比不了杭州等東部中心城市,，屬于樓市中的“三線城市”,，沈陽樓市顯現(xiàn)的“一枝獨(dú)秀”，不僅有逆市上行的交易量作支撐,，而且從消費(fèi)和供應(yīng)結(jié)構(gòu),、房價(jià)運(yùn)行、住房市場(chǎng)需求等各方面數(shù)據(jù)分析,，都表明當(dāng)前沈陽樓市是健康運(yùn)行的“一枝獨(dú)秀”,，有其特殊優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)。
范翰章所領(lǐng)導(dǎo)的房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu),，追蹤了沈陽近30年來的房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù),，結(jié)果顯示,，沈陽樓市從未出現(xiàn)大起大落，一直保持了健康運(yùn)行態(tài)勢(shì),。特別是近幾年來,，由于政府調(diào)控有效、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系健全規(guī)范,、結(jié)構(gòu)合理,，沈陽樓市具有明顯的抗市場(chǎng)波動(dòng)能力。
從房價(jià)來說,，沈陽一直不是全國高房價(jià)城市,，從未發(fā)生房價(jià)因市場(chǎng)投機(jī)炒作而暴漲。目前,，沈陽市商品房銷售均價(jià)為3745元/平方米,，在全國主要城市中僅略高于長春市，列倒數(shù)第二位,。近5年來,，沈陽市國民生產(chǎn)總值一直保持兩位數(shù)的持續(xù)高速增長，城鎮(zhèn)居民人均收入也以10%以上的速度增長,，但房價(jià)增幅一直保持在5%左右,，低于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入的增幅。
范翰章認(rèn)為,，房價(jià)漲得過猛,，百姓受不了；如果不漲,，開發(fā)商無利可圖,，無法拉動(dòng)商品房的生產(chǎn)和投資，這個(gè)產(chǎn)業(yè)就要蕭條,。保持5%左右的“慢�,！迸噬梢哉f是保證樓市生產(chǎn)、投資,、消費(fèi)健康運(yùn)行的最佳狀態(tài),。這一點(diǎn)，沈陽做到了,。
沈陽市房地產(chǎn)研究所近年還連續(xù)對(duì)沈陽幾十個(gè)樓盤進(jìn)行追蹤調(diào)查,，確鑿的第一手材料顯示，沈陽房價(jià)基本是以成本為主體構(gòu)成的,，沒有泡沫,。2007年沈陽房價(jià)構(gòu)成是：土地費(fèi)用占30%、建安費(fèi)30%、各種稅費(fèi)17.5%,、開發(fā)費(fèi)用7.5%,，利潤15%；2008年建安費(fèi)用比例上升至35%,，利潤從15%降至10%,。
從消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析，沈陽市商品房自住消費(fèi)比例高達(dá)90%,，投資性,、投機(jī)性消費(fèi)僅占10%左右，其中投機(jī)性消費(fèi)僅占1%,。范翰章認(rèn)為,，這種消費(fèi)結(jié)構(gòu)真實(shí)反映了樓市的供需狀況，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,，支撐樓市健康運(yùn)行,。
記者在沈陽調(diào)查了解到，地處遼寧中部城市群中心區(qū)的沈陽市,，還面臨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化所帶來的巨大住房消費(fèi)市場(chǎng),，真實(shí)的住房需求逐漸放大，后市發(fā)展空間巨大,。目前,，以沈陽為中心的遼寧中部七個(gè)城市、覆蓋2000萬人口的沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)已進(jìn)入實(shí)質(zhì)啟動(dòng)階段,，城際輕軌,、高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加速，人才流動(dòng),、房籍制度改革推進(jìn),，區(qū)域一體化步伐加快，外地置業(yè)者開始大量進(jìn)入沈陽,，為沈陽樓市帶來生機(jī),。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前外地人在沈購房量約占總量的三成左右,。其中,，省內(nèi)人購房占19%，外省人購房占13%,。沈陽市政府部門與相關(guān)研究機(jī)構(gòu)的測(cè)算表明,，未來幾年內(nèi)，沈陽房地產(chǎn)業(yè)仍然會(huì)繼續(xù)保持健康快速增長,。
利好政策
推動(dòng)樓市度過寒冬
今年以來，全國房地產(chǎn)業(yè)總體上進(jìn)入一個(gè)相對(duì)調(diào)整期,，居民持幣待購的觀望心理嚴(yán)重,。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行遇到的突出問題,，沈陽市政府及時(shí)按照國家部署，相繼出臺(tái)相關(guān)利好政策,，保障房地產(chǎn)業(yè)健康運(yùn)行,。沈陽市市長李英杰明確要求“調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策要集大成、有突破,、出手快”,，要借鑒各地政策的優(yōu)點(diǎn)，突出地方特色,，確保全面落實(shí)中央一系列優(yōu)惠政策,，讓政策真正惠及百姓，促進(jìn)消費(fèi)和投資,。
前不久沈陽市政府經(jīng)反復(fù)論證出臺(tái)了進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的25條措施,，許多辦法具有鮮明創(chuàng)意，并在政策允許范圍內(nèi)有所突破,，如對(duì)人均住房建筑面積未達(dá)到當(dāng)?shù)刈》繕?biāo)準(zhǔn)或家中有年滿18周歲以上子女購買第二套住房的,，可以比照首套住房貸款政策執(zhí)行貸款；購買10000元/平方米以下住房的,，按交易額的1.5%繳納契稅,，減輕購房者負(fù)擔(dān)。
沈陽市建委副主任王新北認(rèn)為,，出臺(tái)這些政策的目的不是“救市”,，因?yàn)樯蜿枠鞘胁淮嬖凇熬取钡膯栴}，而是如何進(jìn)一步活躍,、加速發(fā)展,。“樓市25條新政”對(duì)于市民來說,，是要向他們大幅讓利,；對(duì)市場(chǎng)來說則是進(jìn)一步規(guī)范；對(duì)市長來說,，則要求政府進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量,，加強(qiáng)監(jiān)管，總體上是要做到“市民,、市場(chǎng),、市長”“三市互動(dòng)”。其實(shí),，沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以呈現(xiàn)“一枝獨(dú)秀”局面,，并不是偶然發(fā)生的，而是一直通過規(guī)劃、政策,、調(diào)控等手段,，長期精心培育出來的。
主管沈陽城建等工作的副市長邢凱接受記者專訪時(shí)說,，房地產(chǎn)業(yè)在保經(jīng)濟(jì)增長中的作用已得到廣泛認(rèn)同,。英、法,、日等發(fā)達(dá)國房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重一般達(dá)到10%,，沈陽目前占5%。房地產(chǎn)投資大體是1比3的帶動(dòng)效應(yīng),，可帶動(dòng)51個(gè)行業(yè)和幾萬個(gè)商品品種,。專家測(cè)算沈陽每年銷售1000萬平方米商品房，可提供500萬個(gè)勞動(dòng)崗位,，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)具有極大作用,。
邢凱認(rèn)為，中國樓市的市場(chǎng)化進(jìn)程剛剛開始,，還很不完善,、很不成熟。根據(jù)市場(chǎng)變化,，及時(shí)出臺(tái)調(diào)控措施是政府的職責(zé),。近年來沈陽市政府主動(dòng)出手，認(rèn)真落實(shí)中央一系列政策措施,，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì),、行政、法律等多種手段嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)炒作投機(jī)行為,，建立嚴(yán)格規(guī)范的土地市場(chǎng)制度和房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)入機(jī)制,，并嚴(yán)把土地關(guān)口，通過制訂科學(xué)的規(guī)劃,，適度掌握土地入市節(jié)奏,、布局，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展,，使沈陽房價(jià)沒有出現(xiàn)大起大落,。 |