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沈陽(yáng)市民在2008沈陽(yáng)冬季房交會(huì)上了解參展樓盤(pán)信息,。新華社記者：任勇
攝 | 在全國(guó)樓市整體趨冷,、銷售量不斷下滑的情況下,，沈陽(yáng)樓市卻異乎尋常地呈現(xiàn)“一枝獨(dú)秀”的獨(dú)特風(fēng)景：今年前11個(gè)月，全市銷售商品房1220萬(wàn)平方米,，僅低于上海約300萬(wàn)平方米，超越重慶,、北京,、天津等大城市而躍居全國(guó)第二。
12月的沈陽(yáng),，寒流陣陣,，這本是樓市交易的冷清季節(jié),，然而10日沈陽(yáng)冬季房交會(huì)開(kāi)幕首日，卻出現(xiàn)罕見(jiàn)的“爆棚”場(chǎng)景：前來(lái)選房,、購(gòu)房的市民將展廳擠得水泄不通,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至14日閉幕,，本屆沈陽(yáng)冬季房交會(huì)上累計(jì)銷售房屋面積99萬(wàn)平方米,，金額33.8億元，創(chuàng)歷屆沈陽(yáng)冬季房交會(huì)紀(jì)錄,。
淡季不淡
沈陽(yáng)樓市逆市上行
全球金融危機(jī)加劇,，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近年來(lái)的高速發(fā)展也進(jìn)入階段性調(diào)整，樓市成交量不斷下滑,。今年前10個(gè)月全國(guó)商品房銷售面積同比下降16.5%,，銷售額同比下降17.4%，10月份的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)比9月份回落1.47點(diǎn),，比去年同期回落6.06點(diǎn),。
在這樣的大背景下，逆市上行的沈陽(yáng)樓市格外引人注目,。根據(jù)沈陽(yáng)市房產(chǎn)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，在全國(guó)樓市整體趨冷、銷售量不斷下滑的情況下,，沈陽(yáng)樓市卻異乎尋常地呈現(xiàn)“一枝獨(dú)秀”的獨(dú)特風(fēng)景：今年前11個(gè)月,，全市銷售商品房1220萬(wàn)平方米，僅低于上海約300萬(wàn)平方米,，超越重慶,、北京、天津等大城市而躍居全國(guó)第二,。
沈陽(yáng)市房產(chǎn)局局長(zhǎng)紀(jì)凱接受記者采訪時(shí)形象地說(shuō)：“當(dāng)前沈陽(yáng)樓市是冬季不冷,、淡季不淡。今年沈陽(yáng)樓市交易面積已直逼上海,，交易絕對(duì)值僅比上海少300萬(wàn)平方米,；今年沈陽(yáng)舉行的秋季房交會(huì)上，5天賣(mài)出房子203萬(wàn)平方米,，相當(dāng)于有些特大城市一年的總銷售量,。”
翻開(kāi)最新出版的沈陽(yáng)樓市地圖,，一座座在建或在售的新樓盤(pán),，密密麻麻分布在城區(qū)中心及東、西,、南,、北郊四大新的發(fā)展空間,。沈陽(yáng)市房產(chǎn)局網(wǎng)站顯示，目前全市批準(zhǔn)銷售的樓盤(pán)達(dá)963個(gè),。
10日上午9時(shí)左右,，沈陽(yáng)市民周德禮在冬季房交會(huì)剛開(kāi)展就來(lái)到展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，準(zhǔn)備為孩子選一套婚房,。他說(shuō)：“80后的青年人對(duì)生活要求很高,，剛結(jié)婚就要買(mǎi)套新房子，政府現(xiàn)在出臺(tái)了許多減免稅費(fèi)的政策,，減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān),，只要房?jī)r(jià)合理，該出手時(shí)就出手,�,！庇浾呓兆咴L沈陽(yáng)一些樓盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn)，看房,、選房人流明顯增多,，這在往年冬天是少有的現(xiàn)象。市中心一處高檔樓盤(pán)的樓價(jià)已超過(guò)每平方米1萬(wàn)元大關(guān),，但售樓小姐告訴一些買(mǎi)主,，10層以下的房子基本售完。
沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)范翰章教授告訴記者,，今年前5個(gè)月，沈陽(yáng)樓市銷售面積一舉超過(guò)北京和天津,，攀升到全國(guó)第三,，到了10月份，超越重慶居全國(guó)第二位,。當(dāng)前沈陽(yáng)樓市呈現(xiàn)供需兩旺,、交易持續(xù)攀升的良好局面，前10個(gè)月全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積為1269.28萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)5.89%,；住宅入市面積和銷售面積在全國(guó)副省級(jí)城市中，均攀升至第一位,。
房?jī)r(jià)穩(wěn)定
剛性需求支撐樓市健康前行
巨大的交易量是否帶動(dòng)房?jī)r(jià)一路上漲,，房?jī)r(jià)有沒(méi)有市場(chǎng)炒作的泡沫？樓市成交放大是否反映了真實(shí)的需求,？樓市事關(guān)百姓切身利益,，備受社會(huì)關(guān)注。
一些房地產(chǎn)專家研究認(rèn)為,，沈陽(yáng)雖然是東北區(qū)域性中心城市,，但其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人口總量都無(wú)法與上海,、北京等一線城市相比，也比不了杭州等東部中心城市,，屬于樓市中的“三線城市”,，沈陽(yáng)樓市顯現(xiàn)的“一枝獨(dú)秀”，不僅有逆市上行的交易量作支撐,，而且從消費(fèi)和供應(yīng)結(jié)構(gòu),、房?jī)r(jià)運(yùn)行、住房市場(chǎng)需求等各方面數(shù)據(jù)分析,，都表明當(dāng)前沈陽(yáng)樓市是健康運(yùn)行的“一枝獨(dú)秀”,，有其特殊優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)。
范翰章所領(lǐng)導(dǎo)的房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu),，追蹤了沈陽(yáng)近30年來(lái)的房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù),，結(jié)果顯示，沈陽(yáng)樓市從未出現(xiàn)大起大落,，一直保持了健康運(yùn)行態(tài)勢(shì),。特別是近幾年來(lái)，由于政府調(diào)控有效,、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系健全規(guī)范,、結(jié)構(gòu)合理，沈陽(yáng)樓市具有明顯的抗市場(chǎng)波動(dòng)能力,。
從房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō),，沈陽(yáng)一直不是全國(guó)高房?jī)r(jià)城市，從未發(fā)生房?jī)r(jià)因市場(chǎng)投機(jī)炒作而暴漲,。目前,，沈陽(yáng)市商品房銷售均價(jià)為3745元/平方米，在全國(guó)主要城市中僅略高于長(zhǎng)春市,，列倒數(shù)第二位,。近5年來(lái)，沈陽(yáng)市國(guó)民生產(chǎn)總值一直保持兩位數(shù)的持續(xù)高速增長(zhǎng),，城鎮(zhèn)居民人均收入也以10%以上的速度增長(zhǎng),，但房?jī)r(jià)增幅一直保持在5%左右，低于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入的增幅,。
范翰章認(rèn)為,，房?jī)r(jià)漲得過(guò)猛，百姓受不了,；如果不漲,，開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖，無(wú)法拉動(dòng)商品房的生產(chǎn)和投資,，這個(gè)產(chǎn)業(yè)就要蕭條,。保持5%左右的“慢�,！迸噬梢哉f(shuō)是保證樓市生產(chǎn)、投資,、消費(fèi)健康運(yùn)行的最佳狀態(tài),。這一點(diǎn)，沈陽(yáng)做到了,。
沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所近年還連續(xù)對(duì)沈陽(yáng)幾十個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行追蹤調(diào)查,，確鑿的第一手材料顯示，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)基本是以成本為主體構(gòu)成的,，沒(méi)有泡沫,。2007年沈陽(yáng)房?jī)r(jià)構(gòu)成是：土地費(fèi)用占30%、建安費(fèi)30%,、各種稅費(fèi)17.5%,、開(kāi)發(fā)費(fèi)用7.5%，利潤(rùn)15%,；2008年建安費(fèi)用比例上升至35%,，利潤(rùn)從15%降至10%。
從消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析,，沈陽(yáng)市商品房自住消費(fèi)比例高達(dá)90%,，投資性、投機(jī)性消費(fèi)僅占10%左右,，其中投機(jī)性消費(fèi)僅占1%,。范翰章認(rèn)為，這種消費(fèi)結(jié)構(gòu)真實(shí)反映了樓市的供需狀況,，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,，支撐樓市健康運(yùn)行。
記者在沈陽(yáng)調(diào)查了解到,，地處遼寧中部城市群中心區(qū)的沈陽(yáng)市，還面臨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化所帶來(lái)的巨大住房消費(fèi)市場(chǎng),，真實(shí)的住房需求逐漸放大,，后市發(fā)展空間巨大。目前,，以沈陽(yáng)為中心的遼寧中部七個(gè)城市,、覆蓋2000萬(wàn)人口的沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)已進(jìn)入實(shí)質(zhì)啟動(dòng)階段，城際輕軌,、高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加速,，人才流動(dòng)、房籍制度改革推進(jìn),，區(qū)域一體化步伐加快,，外地置業(yè)者開(kāi)始大量進(jìn)入沈陽(yáng),，為沈陽(yáng)樓市帶來(lái)生機(jī)。
據(jù)統(tǒng)計(jì),，目前外地人在沈購(gòu)房量約占總量的三成左右,。其中，省內(nèi)人購(gòu)房占19%,，外省人購(gòu)房占13%,。沈陽(yáng)市政府部門(mén)與相關(guān)研究機(jī)構(gòu)的測(cè)算表明，未來(lái)幾年內(nèi),，沈陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)仍然會(huì)繼續(xù)保持健康快速增長(zhǎng),。
利好政策
推動(dòng)樓市度過(guò)寒冬
今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)總體上進(jìn)入一個(gè)相對(duì)調(diào)整期,，居民持幣待購(gòu)的觀望心理嚴(yán)重,。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行遇到的突出問(wèn)題，沈陽(yáng)市政府及時(shí)按照國(guó)家部署,，相繼出臺(tái)相關(guān)利好政策,，保障房地產(chǎn)業(yè)健康運(yùn)行。沈陽(yáng)市市長(zhǎng)李英杰明確要求“調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策要集大成,、有突破,、出手快”，要借鑒各地政策的優(yōu)點(diǎn),，突出地方特色,，確保全面落實(shí)中央一系列優(yōu)惠政策，讓政策真正惠及百姓,，促進(jìn)消費(fèi)和投資,。
前不久沈陽(yáng)市政府經(jīng)反復(fù)論證出臺(tái)了進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的25條措施，許多辦法具有鮮明創(chuàng)意,，并在政策允許范圍內(nèi)有所突破,，如對(duì)人均住房建筑面積未達(dá)到當(dāng)?shù)刈》繕?biāo)準(zhǔn)或家中有年滿18周歲以上子女購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，可以比照首套住房貸款政策執(zhí)行貸款,；購(gòu)買(mǎi)10000元/平方米以下住房的,，按交易額的1.5%繳納契稅，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān),。
沈陽(yáng)市建委副主任王新北認(rèn)為,，出臺(tái)這些政策的目的不是“救市”，因?yàn)樯蜿?yáng)樓市不存在“救”的問(wèn)題,，而是如何進(jìn)一步活躍,、加速發(fā)展。“樓市25條新政”對(duì)于市民來(lái)說(shuō),，是要向他們大幅讓利,；對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)則是進(jìn)一步規(guī)范；對(duì)市長(zhǎng)來(lái)說(shuō),，則要求政府進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量,，加強(qiáng)監(jiān)管，總體上是要做到“市民,、市場(chǎng),、市長(zhǎng)”“三市互動(dòng)”。其實(shí),，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以呈現(xiàn)“一枝獨(dú)秀”局面,，并不是偶然發(fā)生的，而是一直通過(guò)規(guī)劃,、政策,、調(diào)控等手段，長(zhǎng)期精心培育出來(lái)的,。
主管沈陽(yáng)城建等工作的副市長(zhǎng)邢凱接受記者專訪時(shí)說(shuō),，房地產(chǎn)業(yè)在保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用已得到廣泛認(rèn)同。英,、法,、日等發(fā)達(dá)國(guó)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重一般達(dá)到10%，沈陽(yáng)目前占5%,。房地產(chǎn)投資大體是1比3的帶動(dòng)效應(yīng),，可帶動(dòng)51個(gè)行業(yè)和幾萬(wàn)個(gè)商品品種。專家測(cè)算沈陽(yáng)每年銷售1000萬(wàn)平方米商品房,，可提供500萬(wàn)個(gè)勞動(dòng)崗位,，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)具有極大作用。
邢凱認(rèn)為,，中國(guó)樓市的市場(chǎng)化進(jìn)程剛剛開(kāi)始,，還很不完善、很不成熟,。根據(jù)市場(chǎng)變化,，及時(shí)出臺(tái)調(diào)控措施是政府的職責(zé)。近年來(lái)沈陽(yáng)市政府主動(dòng)出手,，認(rèn)真落實(shí)中央一系列政策措施，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì),、行政,、法律等多種手段嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)炒作投機(jī)行為，建立嚴(yán)格規(guī)范的土地市場(chǎng)制度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)入機(jī)制,，并嚴(yán)把土地關(guān)口,，通過(guò)制訂科學(xué)的規(guī)劃,，適度掌握土地入市節(jié)奏、布局,，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展,，使沈陽(yáng)房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)大起大落。 |