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今年9,、10兩個(gè)月,，昆明房地產(chǎn)開發(fā)商沒有享受到往年“金九銀十”豐收的喜悅,。年初以來全國樓市的下行走勢以及濃厚的觀望情緒,，彌漫至地處西南的昆明樓市。成交日漸低迷,，房價(jià)陰晴不定,，昆明樓市何去何從？開發(fā)商和購房者相互觀望,，各自期待屬于自己的樓市春天,。
10月29日，云南省政府公布了《關(guān)于促進(jìn)云南省房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的意見》,，被業(yè)界譽(yù)為“重磅救市方案”。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,，在這一新政的推動(dòng)下,，昆明房價(jià)有望逐步回歸理性，后市信心將得到增強(qiáng),，低迷的昆明樓市將迎來曙光,。不過，新政的效果究竟如何,，還需市場的檢驗(yàn),。
陰晴不定的昆明樓市
在經(jīng)歷了2007年瘋狂的漲價(jià)之后，2008上半年昆明樓市銷售進(jìn)度明顯放緩,，二季度更是進(jìn)入了“冰點(diǎn)”,。三季度，昆明房價(jià)開始出現(xiàn)小幅回落,，各環(huán)城路區(qū)域的普通住宅商品房均價(jià)走勢各不相同,。一環(huán)內(nèi)和一二環(huán)間由于地理位置的優(yōu)勢，房價(jià)下調(diào)并不明顯,，價(jià)格仍舊比較堅(jiān)挺,；二三環(huán)間和三環(huán)外的降幅稍大，環(huán)比分別下降了2.5%和2.6%,。
一環(huán)內(nèi)的樓盤在這個(gè)大趨勢下雖然均價(jià)有所下降,，但仍然居于9385元/平方米的高價(jià)位。其中,，有幾個(gè)樓盤三季度的均價(jià)較上季度稍有下降,，如MOMA二期、翠湖公館,、上東城等,；有的樓盤的價(jià)格則未見波動(dòng)；順城在9月份的均價(jià)還稍有上揚(yáng)。
一二環(huán)間樓盤均價(jià)仍在延續(xù)上季度的降價(jià)趨勢,，9月份均價(jià)為5637元/平方米,，比6月份均價(jià)下降3.11%，但與去年同期相比,，仍增長了19.63%,。二三環(huán)間是昆明市新樓盤比較密集的區(qū)域，這個(gè)區(qū)域的房價(jià)走勢對整個(gè)昆明樓市的影響較大,，在總體樓盤均價(jià)中所占的權(quán)重不言而喻,，該片區(qū)的均價(jià)三季度維持在4700元/平方米左右。另外,，三環(huán)外樓盤今年以來一直保持平穩(wěn)下調(diào)的狀態(tài),。
據(jù)昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，近期以來,，受全國房地產(chǎn)市場大環(huán)境的影響,，昆明市普通住宅商品房的月度均價(jià)、交易量明顯減少,，7,、8、9三個(gè)月的月度均價(jià)連續(xù)出現(xiàn)下跌趨勢,，9月份均價(jià)僅為4780元/平方米,。
未見分曉的房價(jià)博弈
進(jìn)入三季度以來，昆明房地產(chǎn)行業(yè)市場前景,、政策前景都不明晰,，房地產(chǎn)商雖然受到銀根緊縮等各方面不利因素的影響，但并沒有作出明顯的降價(jià)動(dòng)作,，而是通過贈(zèng)送面積,、推出一定額度的特惠房和優(yōu)惠幅度等方式吸引顧客。昆明樓市在三季度成交量忽高忽低,，走勢仍不明朗,，有著很大的不確定性。
面對陰晴不定的昆明房價(jià),，大多數(shù)購房者選擇了觀望,，等待房價(jià)能夠大幅下跌。與此同時(shí),，房地產(chǎn)開發(fā)商也在期待著中央及地方政府救市政策的出臺(tái),，盼望著市場的回暖，并寄希望于“金九銀十”能給他們帶來銷售業(yè)績的回升,。
但“觀望者”和“盤算者”似乎都沒有得到滿意的答案,。9月21日,，昆明市舉行2008年秋季房交會(huì)，展會(huì)四天內(nèi)進(jìn)館參觀人次達(dá)15.2萬,，銷售及預(yù)訂金額9.25億元,，住房成交1798套，成交建筑面積為174853平方米,。與去年相比,，今年秋季房交會(huì)呈現(xiàn)出成交總量和成交總金額雙雙下降的趨勢。購房者和開發(fā)商期待已久的房交會(huì)既沒有出現(xiàn)往年的銷售熱浪,，房價(jià)也沒有出現(xiàn)期待中的大幅下跌,。
2008年昆明的秋季房交會(huì)成為了一個(gè)標(biāo)志性的分水嶺。無論是普通購房者還是房地產(chǎn)開發(fā)商,，都從這場“看似喧鬧,、效果欠佳”的房交會(huì)上察覺出昆明樓市正在調(diào)整的一些信號。
樓市新政意在恢復(fù)消費(fèi)信心
云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪分析認(rèn)為,，昆明樓市在經(jīng)歷去年的瘋狂大漲之后,，形成了一些“泡沫”。進(jìn)入2008年之后出現(xiàn)價(jià)格的平穩(wěn)下調(diào),，正是對“泡沫”的理性擠壓,，市場短期趨穩(wěn)跡象明顯,。
“從今年年初到現(xiàn)在,，經(jīng)過9個(gè)多月的調(diào)整，昆明的房價(jià)正隨著市場的變化呈現(xiàn)出一種理性的調(diào)整,。這種調(diào)整表現(xiàn)在,，去年年底出現(xiàn)的價(jià)格虛高的水分正在不斷往外擠出，今年9月份的均價(jià)與去年10月份的均價(jià)基本持平,，同比增長僅為6.22%,。”張洪說,。
就開發(fā)商而言,，作為黃金銷售期的三季度，樓市并沒有出現(xiàn)回暖的跡象,，除了和“泡沫”的擠出有一定的關(guān)系外,，相關(guān)政策對此影響也不小。今年8月份,，央行出臺(tái)政策嚴(yán)格控制貸款,，土地閑置滿兩年的開發(fā)商將無法獲得貸款，這項(xiàng)政策對本來就缺錢的開發(fā)商而言,，可謂又潑了一盆冷水,。2008年9月，昆明市房產(chǎn)管理局、園林綠化局,、市政公用局,、建設(shè)局聯(lián)合發(fā)文，要求昆明市主城區(qū)和呈貢新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目,，必須嚴(yán)格按照規(guī)劃進(jìn)行再生水利用,、綠化和太陽能設(shè)施建設(shè)，如不達(dá)標(biāo)將不得上市銷售,。這無疑又給房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)成本帶來了不小的壓力,。
在中央政府前不久出臺(tái)了一系列穩(wěn)定樓市的“組合拳”后，10月29日,，云南省政府也推出了《關(guān)于促進(jìn)云南省房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的意見》,，“意見”在對購房者提供一系列優(yōu)惠政策的同時(shí)，也放寬了對開發(fā)商的限制,。從構(gòu)建良好的住房消費(fèi)環(huán)境,，多渠道解決好保障性住房，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境,，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和預(yù)警等,，“意見”均作出了一系列規(guī)定。
“政府救市主要是傳遞調(diào)控信號,，讓消費(fèi)者恢復(fù)信心,，保持商品房價(jià)格穩(wěn)定，加快保障性住房建設(shè),，切實(shí)防止房地產(chǎn)市場產(chǎn)生過大波動(dòng),。”云南省政府相關(guān)人士如是解釋,。 |