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今年9,、10兩個月,，昆明房地產開發(fā)商沒有享受到往年“金九銀十”豐收的喜悅。年初以來全國樓市的下行走勢以及濃厚的觀望情緒,，彌漫至地處西南的昆明樓市,。成交日漸低迷,，房價陰晴不定,，昆明樓市何去何從？開發(fā)商和購房者相互觀望,，各自期待屬于自己的樓市春天,。
10月29日，云南省政府公布了《關于促進云南省房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的意見》,，被業(yè)界譽為“重磅救市方案”,。有業(yè)內人士預測，在這一新政的推動下,，昆明房價有望逐步回歸理性,，后市信心將得到增強，低迷的昆明樓市將迎來曙光,。不過,，新政的效果究竟如何，還需市場的檢驗,。
陰晴不定的昆明樓市
在經歷了2007年瘋狂的漲價之后,，2008上半年昆明樓市銷售進度明顯放緩，二季度更是進入了“冰點”,。三季度,，昆明房價開始出現(xiàn)小幅回落，各環(huán)城路區(qū)域的普通住宅商品房均價走勢各不相同,。一環(huán)內和一二環(huán)間由于地理位置的優(yōu)勢,，房價下調并不明顯，價格仍舊比較堅挺,；二三環(huán)間和三環(huán)外的降幅稍大,，環(huán)比分別下降了2.5%和2.6%。
一環(huán)內的樓盤在這個大趨勢下雖然均價有所下降,，但仍然居于9385元/平方米的高價位,。其中，有幾個樓盤三季度的均價較上季度稍有下降,，如MOMA二期,、翠湖公館、上東城等,；有的樓盤的價格則未見波動,；順城在9月份的均價還稍有上揚,。
一二環(huán)間樓盤均價仍在延續(xù)上季度的降價趨勢，9月份均價為5637元/平方米,，比6月份均價下降3.11%,，但與去年同期相比，仍增長了19.63%,。二三環(huán)間是昆明市新樓盤比較密集的區(qū)域,，這個區(qū)域的房價走勢對整個昆明樓市的影響較大，在總體樓盤均價中所占的權重不言而喻,，該片區(qū)的均價三季度維持在4700元/平方米左右,。另外，三環(huán)外樓盤今年以來一直保持平穩(wěn)下調的狀態(tài),。
據(jù)昆明房產信息網的數(shù)據(jù)顯示,，近期以來，受全國房地產市場大環(huán)境的影響,，昆明市普通住宅商品房的月度均價,、交易量明顯減少，7,、8,、9三個月的月度均價連續(xù)出現(xiàn)下跌趨勢，9月份均價僅為4780元/平方米,。
未見分曉的房價博弈
進入三季度以來,，昆明房地產行業(yè)市場前景、政策前景都不明晰,，房地產商雖然受到銀根緊縮等各方面不利因素的影響,，但并沒有作出明顯的降價動作，而是通過贈送面積,、推出一定額度的特惠房和優(yōu)惠幅度等方式吸引顧客,。昆明樓市在三季度成交量忽高忽低，走勢仍不明朗,，有著很大的不確定性,。
面對陰晴不定的昆明房價，大多數(shù)購房者選擇了觀望,，等待房價能夠大幅下跌,。與此同時，房地產開發(fā)商也在期待著中央及地方政府救市政策的出臺,，盼望著市場的回暖,，并寄希望于“金九銀十”能給他們帶來銷售業(yè)績的回升。
但“觀望者”和“盤算者”似乎都沒有得到滿意的答案,。9月21日,，昆明市舉行2008年秋季房交會,，展會四天內進館參觀人次達15.2萬，銷售及預訂金額9.25億元,，住房成交1798套,，成交建筑面積為174853平方米。與去年相比,，今年秋季房交會呈現(xiàn)出成交總量和成交總金額雙雙下降的趨勢,。購房者和開發(fā)商期待已久的房交會既沒有出現(xiàn)往年的銷售熱浪，房價也沒有出現(xiàn)期待中的大幅下跌,。
2008年昆明的秋季房交會成為了一個標志性的分水嶺,。無論是普通購房者還是房地產開發(fā)商，都從這場“看似喧鬧,、效果欠佳”的房交會上察覺出昆明樓市正在調整的一些信號。
樓市新政意在恢復消費信心
云南財經大學房地產與土地政策研究中心主任張洪分析認為,，昆明樓市在經歷去年的瘋狂大漲之后,，形成了一些“泡沫”。進入2008年之后出現(xiàn)價格的平穩(wěn)下調,，正是對“泡沫”的理性擠壓,，市場短期趨穩(wěn)跡象明顯。
“從今年年初到現(xiàn)在,，經過9個多月的調整,，昆明的房價正隨著市場的變化呈現(xiàn)出一種理性的調整。這種調整表現(xiàn)在,，去年年底出現(xiàn)的價格虛高的水分正在不斷往外擠出,，今年9月份的均價與去年10月份的均價基本持平，同比增長僅為6.22%,�,！睆埡檎f。
就開發(fā)商而言,，作為黃金銷售期的三季度,，樓市并沒有出現(xiàn)回暖的跡象，除了和“泡沫”的擠出有一定的關系外,，相關政策對此影響也不小,。今年8月份，央行出臺政策嚴格控制貸款,，土地閑置滿兩年的開發(fā)商將無法獲得貸款,，這項政策對本來就缺錢的開發(fā)商而言，可謂又潑了一盆冷水,。2008年9月,，昆明市房產管理局,、園林綠化局、市政公用局,、建設局聯(lián)合發(fā)文,，要求昆明市主城區(qū)和呈貢新城區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目，必須嚴格按照規(guī)劃進行再生水利用,、綠化和太陽能設施建設,，如不達標將不得上市銷售。這無疑又給房地產開發(fā)商的建設成本帶來了不小的壓力,。
在中央政府前不久出臺了一系列穩(wěn)定樓市的“組合拳”后,，10月29日，云南省政府也推出了《關于促進云南省房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的意見》,，“意見”在對購房者提供一系列優(yōu)惠政策的同時,，也放寬了對開發(fā)商的限制。從構建良好的住房消費環(huán)境,，多渠道解決好保障性住房,，優(yōu)化房地產業(yè)投資發(fā)展環(huán)境，加強對房地產市場的監(jiān)測和預警等,，“意見”均作出了一系列規(guī)定,。
“政府救市主要是傳遞調控信號，讓消費者恢復信心,，保持商品房價格穩(wěn)定,，加快保障性住房建設，切實防止房地產市場產生過大波動,�,！痹颇鲜≌嚓P人士如是解釋。 |