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隨著奧運(yùn)的結(jié)束和“金九銀十”的到來，商品住宅成交量是否能夠走出低谷,，還需拭目以待,。圖為市民在日前開幕的中國·吉林房屋展示交易會(huì)上觀看樓盤模型。新華社發(fā)(朱萬昌
攝) | 今年以來,，國內(nèi)樓市可謂風(fēng)云變幻,。“拐點(diǎn)論”尚未爭(zhēng)出結(jié)果,，“救市論”又甚囂塵上,，開發(fā)商自比“豬堅(jiān)強(qiáng)”，期待政府出手“救市”,，結(jié)果又引來口水無數(shù),。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，眼下盡管不少開發(fā)商仍然寄希望于政策松動(dòng),，但是一些聰明的開發(fā)商已經(jīng)調(diào)整心態(tài)和策略,，走差異化路線，在產(chǎn)品上下工夫,，努力適應(yīng)市場(chǎng)的變化,。專家指出，無論政府是否出手“救市”,，當(dāng)務(wù)之急是企業(yè)要奮起“自救”,。
“房流感”加速蔓延
吉林省長(zhǎng)春市一向被視為“慢半拍”的二線城市，全國樓市瘋漲時(shí),，它沒有大漲,；一些城市房?jī)r(jià)下跌時(shí)，它也波瀾不驚,。但是,，今年上半年，“房流感”也傳染了這個(gè)城市,，不僅消費(fèi)者觀望情緒濃厚,，紛紛捏緊錢袋作壁上觀，開發(fā)商也踟躕不前,。長(zhǎng)春市今年計(jì)劃出讓土地800萬平方米,，上半年只完成了100萬平方米，土地多次流拍,。
“房子不好賣了”已成開發(fā)商最大的心病,。今年1至6月份，長(zhǎng)春市商品房銷售235.79萬平方米，同比增加12.3%,，成交金額81億元,，同比增加29%，成交均價(jià)3435.7元/平方米,，同比增加14.9%,。但是，與開竣工面積相比,，銷售壓力明顯增加,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至6月,，長(zhǎng)春商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積411萬平方米,，同比增長(zhǎng)113%，其中住宅358萬平方米,，同比增長(zhǎng)125%,；累計(jì)可售商品房713萬平方米，同比增長(zhǎng)53%,，其中住宅502萬平方米,，同比增長(zhǎng)65%，與增速超過1倍以上的可供銷售面積相比,，12.3%的銷售增長(zhǎng)速度明顯偏低,，使得銷售壓力增加。
在市場(chǎng)的重壓之下,，今年上半年,，長(zhǎng)春樓市展開促銷大戰(zhàn)，開發(fā)商普遍采取“低開快跑”的營銷策略,。但是除個(gè)別品牌地產(chǎn)的樓盤之外,，大多數(shù)樓盤銷售進(jìn)展緩慢。
7月29日,，長(zhǎng)春市人大常委會(huì)政情通報(bào)會(huì)報(bào)告指出,，“城建推進(jìn)帶來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展……但由于居民持幣觀望，購房需求有所下降,，長(zhǎng)春房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在下半年有放緩的可能性,。”
這是長(zhǎng)春官方首次對(duì)08年下半年房地產(chǎn)趨勢(shì)發(fā)表言論,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，這個(gè)報(bào)告雖然措辭理性而平穩(wěn)，但放出的信號(hào)卻不容忽視,，增加了房?jī)r(jià)走勢(shì)的不確定性,。
觀察行業(yè)走勢(shì)是否只盯房?jī)r(jià)？
“觀察行業(yè)走勢(shì)，不能只盯住樓價(jià),，要結(jié)合城市的實(shí)際,，并結(jié)合自己的能力進(jìn)行考慮,�,！遍L(zhǎng)春房地局局長(zhǎng)劉海山說，今年上半年,，長(zhǎng)春土地市場(chǎng)供應(yīng)充足,，開發(fā)面積和可供銷售面積成倍增加，而房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出價(jià)量齊漲的局面,，說明市場(chǎng)需求未減,，空間很大。
劉海山對(duì)市場(chǎng)空間進(jìn)行了如下計(jì)算：一,，保守估計(jì),，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)每年正常需求量為500萬平方米左右；二,，按照建設(shè)部小康住宅規(guī)劃要求,，2010年，長(zhǎng)春市人均住房面積要達(dá)到30平方米,，2007年長(zhǎng)春市人均住宅面積為27平方米,，未來3年，僅此一項(xiàng)長(zhǎng)春市每年要增加住宅面積260萬平方米,；三,，隨著城市化進(jìn)程加快，長(zhǎng)春市每年將增加8000戶,、50萬平方米的住房需求,，即使去掉三者之間的重疊部分，加上“棚改”未釋放完的剛性需求,、外地購房者增加等因素,，長(zhǎng)春市場(chǎng)需求空間也十分可觀。
一些開發(fā)企業(yè)也對(duì)長(zhǎng)春樓市持樂觀態(tài)度,。某地產(chǎn)企業(yè)副總經(jīng)理王春鋼表示,，數(shù)據(jù)表明，到2010年,，長(zhǎng)春住宅需求量4000萬平方米,，除去經(jīng)濟(jì)適用性住房、廉租房等保障性住房,，1年仍將會(huì)有七八百萬平方米的需求,。并且，按照長(zhǎng)春市區(qū)規(guī)劃，人口可增加到300萬,。王春鋼認(rèn)為,，中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從上半年數(shù)據(jù)看，不存在問題,，政府的調(diào)控能力還是比較強(qiáng)的,，物價(jià)指數(shù)也控制住了。
統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明,，吉林省上半年GDP同比增長(zhǎng)16.5%,，增速全國第二，長(zhǎng)春市上半年的GDP同比增長(zhǎng)17.2%,，增幅位列全國15個(gè)副省級(jí)城市之首,，也是惟一超過17%的城市。王春鋼認(rèn)為,，這一成績(jī)表明,，就城市的宏觀經(jīng)濟(jì)層面而言，長(zhǎng)春尚處在“補(bǔ)漲”和投資拉動(dòng)的階段,，它必然會(huì)反應(yīng)到人們的消費(fèi)信心上,，樓市亦會(huì)因此受惠，觀望氣氛不可能長(zhǎng)期存在,。
要把產(chǎn)品當(dāng)成作品來做
“風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量,。長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期向好，但是對(duì)于個(gè)體開發(fā)企業(yè),，目前的關(guān)鍵是能不能找準(zhǔn)自己的定位,，比如，在500萬平方米中你能占多少,？然后決定多干還是少干,，快干還是慢干，做品牌還是打快拳,�,！遍L(zhǎng)春房地局局長(zhǎng)劉海山說。
在長(zhǎng)春略顯冷清的上半年樓市中,，中海和保利是兩個(gè)“異數(shù)”,。這兩個(gè)樓盤開盤當(dāng)天即創(chuàng)下3億元和6億元的銷售佳績(jī)，并且奇貨可居,，要“搖號(hào)”買房,。究其原因，一是品質(zhì)好,，二是性價(jià)比合理,。盡管其每平方米5000元左右的均價(jià)在長(zhǎng)春已屬高價(jià),，但是仍然贏得購房者的青睞。
中海和保利的成功,，給長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一劑“強(qiáng)心劑”：與其坐等“救市”,，不如奮起“自救”。市場(chǎng)觀望時(shí)更要回歸市場(chǎng),，回歸客戶,，對(duì)產(chǎn)品加深研究。長(zhǎng)春的一位開發(fā)商說,，就像影視市場(chǎng)一樣,，每年都會(huì)有大量粗制濫造的產(chǎn)品,，但也總會(huì)有那么一兩部作品叫好又叫座,，這就是“作品”的力量。開發(fā)商也要把產(chǎn)品當(dāng)作“作品”來做,，才會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地,。
某外埠房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入東北后用一年半的時(shí)間研究東北市場(chǎng)，又用了將近一年的時(shí)間研究長(zhǎng)春的區(qū)域市場(chǎng),，細(xì)分了高端消費(fèi)人群,。“我們的經(jīng)營理念就是把產(chǎn)品當(dāng)作品來做,�,！痹摴靖笨偨�(jīng)理劉文說。
長(zhǎng)春澳海房產(chǎn)副總經(jīng)理張浩說,，“把房子蓋好,，這是可以支撐房?jī)r(jià)的。目前我們公司的調(diào)控重點(diǎn)在于量的積累,。只要我們做好品質(zhì),、練好內(nèi)功，哪怕等到市場(chǎng)回暖時(shí)賣現(xiàn)房,，也能從容應(yīng)對(duì),。”
長(zhǎng)春某房地產(chǎn)開發(fā)公司年初就已經(jīng)開始進(jìn)行內(nèi)部素質(zhì)提升,。該公司副總經(jīng)理惠大橋說：房地產(chǎn)發(fā)展回歸理性,，要求我們認(rèn)真地坐下來，研究這個(gè)市場(chǎng),，研究產(chǎn)品,，包括我們對(duì)客戶的承諾�,！跋乱徊轿覀円獙�(shí)行戰(zhàn)略顧問制,，用3個(gè)月時(shí)間把公司整個(gè)戰(zhàn)略計(jì)劃做好,，加強(qiáng)內(nèi)功�,！�
長(zhǎng)春房地產(chǎn)報(bào)總編助理馬峻嶺說：“過分追逐樓市趨向和走勢(shì)的心態(tài),，本身是一種帶有賭博性質(zhì)的下注。立于不敗之地的辦法,，只有永遠(yuǎn)認(rèn)真踏實(shí)地做好你面對(duì)的每一件事,，具體到樓市上，也就是要講質(zhì)量,，講誠信,，練內(nèi)功，重管理,�,！� |