|
 |
|
隨著奧運的結(jié)束和“金九銀十”的到來,，商品住宅成交量是否能夠走出低谷,，還需拭目以待。圖為市民在日前開幕的中國·吉林房屋展示交易會上觀看樓盤模型,。新華社發(fā)(朱萬昌
攝) | 今年以來,，國內(nèi)樓市可謂風云變幻,�,！肮拯c論”尚未爭出結(jié)果，“救市論”又甚囂塵上,，開發(fā)商自比“豬堅強”，期待政府出手“救市”,，結(jié)果又引來口水無數(shù),。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn),，眼下盡管不少開發(fā)商仍然寄希望于政策松動,，但是一些聰明的開發(fā)商已經(jīng)調(diào)整心態(tài)和策略,，走差異化路線，在產(chǎn)品上下工夫,，努力適應市場的變化,。專家指出,，無論政府是否出手“救市”,，當務之急是企業(yè)要奮起“自救”,。
“房流感”加速蔓延
吉林省長春市一向被視為“慢半拍”的二線城市,，全國樓市瘋漲時,，它沒有大漲；一些城市房價下跌時,，它也波瀾不驚。但是，今年上半年,，“房流感”也傳染了這個城市,，不僅消費者觀望情緒濃厚,，紛紛捏緊錢袋作壁上觀,，開發(fā)商也踟躕不前。長春市今年計劃出讓土地800萬平方米,，上半年只完成了100萬平方米,，土地多次流拍,。
“房子不好賣了”已成開發(fā)商最大的心病。今年1至6月份,，長春市商品房銷售235.79萬平方米,，同比增加12.3%,，成交金額81億元,，同比增加29%，成交均價3435.7元/平方米,，同比增加14.9%,。但是,，與開竣工面積相比,，銷售壓力明顯增加,。據(jù)統(tǒng)計,，1至6月,，長春商品房批準預售面積411萬平方米,，同比增長113%,，其中住宅358萬平方米，同比增長125%,；累計可售商品房713萬平方米,，同比增長53%,，其中住宅502萬平方米，同比增長65%,，與增速超過1倍以上的可供銷售面積相比，12.3%的銷售增長速度明顯偏低,，使得銷售壓力增加,。
在市場的重壓之下,，今年上半年，長春樓市展開促銷大戰(zhàn),，開發(fā)商普遍采取“低開快跑”的營銷策略,。但是除個別品牌地產(chǎn)的樓盤之外,，大多數(shù)樓盤銷售進展緩慢,。
7月29日,，長春市人大常委會政情通報會報告指出，“城建推進帶來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展……但由于居民持幣觀望,，購房需求有所下降，長春房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在下半年有放緩的可能性,�,！�
這是長春官方首次對08年下半年房地產(chǎn)趨勢發(fā)表言論。業(yè)內(nèi)人士認為,，這個報告雖然措辭理性而平穩(wěn)，但放出的信號卻不容忽視，增加了房價走勢的不確定性,。
觀察行業(yè)走勢是否只盯房價？
“觀察行業(yè)走勢，不能只盯住樓價,，要結(jié)合城市的實際,，并結(jié)合自己的能力進行考慮,�,！遍L春房地局局長劉海山說，今年上半年,，長春土地市場供應充足，開發(fā)面積和可供銷售面積成倍增加,，而房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出價量齊漲的局面,，說明市場需求未減,，空間很大,。
劉海山對市場空間進行了如下計算：一,，保守估計,，長春房地產(chǎn)市場每年正常需求量為500萬平方米左右；二,，按照建設部小康住宅規(guī)劃要求,，2010年,，長春市人均住房面積要達到30平方米,，2007年長春市人均住宅面積為27平方米,，未來3年，僅此一項長春市每年要增加住宅面積260萬平方米,；三,，隨著城市化進程加快,，長春市每年將增加8000戶,、50萬平方米的住房需求,，即使去掉三者之間的重疊部分,，加上“棚改”未釋放完的剛性需求、外地購房者增加等因素,，長春市場需求空間也十分可觀,。
一些開發(fā)企業(yè)也對長春樓市持樂觀態(tài)度,。某地產(chǎn)企業(yè)副總經(jīng)理王春鋼表示,，數(shù)據(jù)表明，到2010年,，長春住宅需求量4000萬平方米,，除去經(jīng)濟適用性住房、廉租房等保障性住房,，1年仍將會有七八百萬平方米的需求,。并且,，按照長春市區(qū)規(guī)劃,，人口可增加到300萬。王春鋼認為,，中國經(jīng)濟增長從上半年數(shù)據(jù)看,，不存在問題,，政府的調(diào)控能力還是比較強的，物價指數(shù)也控制住了,。
統(tǒng)計數(shù)字表明,，吉林省上半年GDP同比增長16.5%，增速全國第二,，長春市上半年的GDP同比增長17.2%,，增幅位列全國15個副省級城市之首,，也是惟一超過17%的城市,。王春鋼認為,，這一成績表明,，就城市的宏觀經(jīng)濟層面而言,，長春尚處在“補漲”和投資拉動的階段,，它必然會反應到人們的消費信心上,，樓市亦會因此受惠,，觀望氣氛不可能長期存在,。
要把產(chǎn)品當成作品來做
“風物長宜放眼量。長春房地產(chǎn)市場長期向好,，但是對于個體開發(fā)企業(yè),，目前的關(guān)鍵是能不能找準自己的定位，比如,，在500萬平方米中你能占多少,？然后決定多干還是少干，快干還是慢干,，做品牌還是打快拳,。”長春房地局局長劉海山說,。
在長春略顯冷清的上半年樓市中,，中海和保利是兩個“異數(shù)”。這兩個樓盤開盤當天即創(chuàng)下3億元和6億元的銷售佳績,，并且奇貨可居,，要“搖號”買房。究其原因,，一是品質(zhì)好,，二是性價比合理。盡管其每平方米5000元左右的均價在長春已屬高價,，但是仍然贏得購房者的青睞,。
中海和保利的成功，給長春房地產(chǎn)市場注入了一劑“強心劑”：與其坐等“救市”,，不如奮起“自救”,。市場觀望時更要回歸市場，回歸客戶,，對產(chǎn)品加深研究。長春的一位開發(fā)商說,，就像影視市場一樣,，每年都會有大量粗制濫造的產(chǎn)品，但也總會有那么一兩部作品叫好又叫座,，這就是“作品”的力量,。開發(fā)商也要把產(chǎn)品當作“作品”來做，才會在競爭中占有一席之地,。
某外埠房地產(chǎn)企業(yè)進入東北后用一年半的時間研究東北市場,，又用了將近一年的時間研究長春的區(qū)域市場,，細分了高端消費人群�,！拔覀兊慕�(jīng)營理念就是把產(chǎn)品當作品來做,。”該公司副總經(jīng)理劉文說,。
長春澳海房產(chǎn)副總經(jīng)理張浩說,，“把房子蓋好，這是可以支撐房價的,。目前我們公司的調(diào)控重點在于量的積累,。只要我們做好品質(zhì)、練好內(nèi)功,，哪怕等到市場回暖時賣現(xiàn)房,，也能從容應對�,！�
長春某房地產(chǎn)開發(fā)公司年初就已經(jīng)開始進行內(nèi)部素質(zhì)提升,。該公司副總經(jīng)理惠大橋說：房地產(chǎn)發(fā)展回歸理性，要求我們認真地坐下來,，研究這個市場,，研究產(chǎn)品，包括我們對客戶的承諾,�,！跋乱徊轿覀円獙嵭袘�(zhàn)略顧問制，用3個月時間把公司整個戰(zhàn)略計劃做好,，加強內(nèi)功,。”
長春房地產(chǎn)報總編助理馬峻嶺說：“過分追逐樓市趨向和走勢的心態(tài),，本身是一種帶有賭博性質(zhì)的下注,。立于不敗之地的辦法，只有永遠認真踏實地做好你面對的每一件事,，具體到樓市上,，也就是要講質(zhì)量，講誠信,，練內(nèi)功,，重管理�,！� |