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“領到新土地證那天我甭提多高興了,！新證有圖有尺寸,，面積很準確,；我們現(xiàn)在心里有底了，感覺自己的權益得到了保障,。今后憑新證還能領到和城里人一樣的房產證，還能上市交易哩,，農民的房子真正成了自己的財產,。”南京市六合區(qū)程橋鎮(zhèn)金莊村謝營組農戶謝有云興沖沖地告訴記者,。2008年6月25日,，謝有云成為六合區(qū)第一個領到集體土地使用證的農戶。
南京為60萬戶農房上“戶口”
記者翻看謝有云領取的集體土地建設使用權證,，新土地證按1：5000的衛(wèi)星圖片繪制了謝有云住房的平面圖,，對面積、周長,、家庭情況都有詳細的說明,，一目了然。
記者從南京市國土資源局獲悉,，目前南京市已經(jīng)在全國率先進行郊區(qū)縣農村宅基地地籍調查,、確權、測繪等工作,，棲霞,、雨花臺兩區(qū)符合土地發(fā)證條件的農戶，將在2008年內發(fā)放集體土地使用權證,，而江寧,、六合、浦口和溧水,、高淳“三區(qū)兩縣”的農戶將在2010年前領到土地證,，總共涉及農戶60多萬戶，其中,，在今年內辦理的將達到四成,，約為24萬戶。
六合區(qū)國土局地籍科科長楊從華說,，此次發(fā)放土地證之前,，六合區(qū)國土部門先期進行了一年多的農村建設用地基本情況摸底調查,，投入技術手段之先進、土地丈量之詳盡是前所未有的,，幾乎對每一塊建設用地的情況都能夠做到心中有數(shù),。
國土部門首先按照1：5000的衛(wèi)星圖片，給區(qū)內每戶農戶編號,，并挨家挨戶上門調查,。包括農戶家里有幾口人，家庭自然狀況,，農戶宅基地的原始憑證,，每戶有幾套房子，房子的邊長等等情況,，然后由每戶農戶在調查情況上簽字確認,。對農戶宅基地的基礎情況調查結束后，又制作了全區(qū)的街坊分布圖,。六合區(qū)有大大小小2600個自然村,，16個鎮(zhèn)，現(xiàn)在每個街坊的分布圖都存入電腦中了,。
楊從華說,，六合區(qū)共有1500平方公里土地，土地130萬塊,。通過這次摸底調查收集到的基礎數(shù)據(jù),，再根據(jù)六合區(qū)每一塊土地的地權、地形,、地類等信息,，不久后將形成一個數(shù)據(jù)庫。今后區(qū)內每一塊農村建設用地都會有自己的“檔案”,，并實現(xiàn)信息化網(wǎng)絡化管理,。
“在領取土地證基礎上，建設管理部門將為農戶宅基地上有合法手續(xù)的建筑辦理房屋所有權證,，實現(xiàn)農戶自建房‘兩證’俱全,。這在農村土地管理工作中具有突破意義！”楊從華說,。
破解城市化中的征地難題
南京市建委一名官員告訴記者,，一項調查顯示，我國城市化進入高速發(fā)展期的幾年時間里,，城市通過拍賣轉變用途的農村土地獲取的資金高達2000多億元,，這些錢回流農村的數(shù)量很少。
“農民是弱勢群體。為保護農民利益,，自上個世紀80年代以來,，中央有關部門多次要求對農戶宅基地進行丈量確權。國家也出臺了相關法規(guī)保障農民權益,。然而長期以來,，一些地方農民的財產由于種種原因得不到很好的保護，尤其是認認真真給農民宅基地確權發(fā)證的地方很少,�,！蹦暇┦袊临Y源局地籍處副處長周榮根說。
周榮根說,，以前也曾經(jīng)發(fā)放過農民宅基地土地證,，但很零散，也發(fā)放過宅基地建設許可證,，并不規(guī)范。以前發(fā)放到農民手中的土地使用證內容模糊,，房屋圖紙隨意描繪,，很難作為法律依據(jù)。
農民宅基地范圍大小,、使用權,、房屋所有權歸屬等，長期以來缺乏合法憑證,。有的村組干部將拆遷當作攫取利益的機會,，一頭壓縮農民宅基地面積，減少支付拆遷補償款數(shù)額,，另一頭又虛報多報拆遷面積,，向上多要拆遷費用，造成近年來農村建設用地糾紛不斷,。
六合區(qū)國土局地籍科科長楊從華介紹,，以六合區(qū)為例，以前城區(qū)從農村征收一畝宅基地只需要5萬元,，而進入城市的土地市場后,，通過公開招投標，每畝土地出讓價格普遍超過100萬元,，這之間巨額的差價最后都為城市的發(fā)展做了貢獻,，而農村并沒有從中得到實惠。
南京市棲霞區(qū)國土局一位負責人告訴記者,，前一段時期頗受爭議的小產權房開發(fā)現(xiàn)象,，其實就是因為對城市建設用地與農村建設用地區(qū)別對待引起的。小產權房的出現(xiàn)已有10多年歷史。起初是村委會給農民蓋集中區(qū),、中心村和農民公寓時,，把多余出來的房子私下賣掉。后來逐漸發(fā)展成為少數(shù)人用來攫取暴利的工具,，農民并沒有得到多少,，尤其是城市近郊的農戶受損最大。農村集體建設用地產權不明晰是造成這種混亂的一個重要因素,。宅基地確權,，是破解城市化中征地難題的一種有益嘗試。
清晰產權保障 維護農民權益
南京市國土局地籍處周榮根副處長認為,，對農村建設用地進行摸底調查,，給農戶發(fā)放土地證，是貫徹落實《物權法》的重要基礎,。
為農民發(fā)放土地證至少有三個方面的價值,，首先是能夠節(jié)約大量耕地。以六合區(qū)為例,，區(qū)內有20萬畝農村宅基地,。但是這些宅基地分布零散，沒有體現(xiàn)土地利用的集約節(jié)約,。根據(jù)六合區(qū)新的村鎮(zhèn)布局規(guī)劃,，要將全區(qū)2200個自然村壓縮成673個中心村。這個過程能夠節(jié)省5萬至7萬畝宅基地,。而南京市一年的建設用地為1萬畝,，這相當于給南京市提供5至7年的用地指標。
其次是社會管理的重要平臺,。經(jīng)過這次摸底調查,，對每塊建設用地的位置、面積,、用途,、等級等都有了清楚的數(shù)據(jù)，為建立社會管理平臺,，提供了基礎數(shù)字,。對于公安部門來說，對管理對象定位將有重要的參考依據(jù),；對于農村信用社合作社等金融部門來說,，為農戶進行信用評估等有了財產依據(jù)；對于土地后續(xù)管理,、變更管理,、土地規(guī)劃管理等工作也有了管理依據(jù),。
下一步，南京市將挖掘居民點用地潛力,，與社會主義新農村建設緊密結合,、與農村綜合整治和配套設施完善緊密結合，與土地開發(fā),、復墾,、整理的綜合實施緊密結合，為農村建設用地整合探索建立科學有效的規(guī)劃體系,。
第三為貫徹《物權法》提供了保證,。發(fā)證讓農戶擁有清晰的產權保障，是用證書的形式來維護農民的權益,。政府也更加準確地掌握了農村宅基地利用現(xiàn)狀,。為減少鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道的基層干部對農民宅基地進行自由裁量筑起了一道防護墻,，能減少各級政府為化解基層矛盾投入的精力,。
“更重要的是，目前城鄉(xiāng)建設用地一體化的時機已到,，為農民宅基地確權是在為一體化破題,，這也是住房和城鄉(xiāng)建設部‘十一五’規(guī)劃中的重要一部分。農民住宅領取土地證和房產證后,，一旦取消上市流通的限制，農民的房產價值將得到一個大的提高,，在物權領域真正實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體,。”周榮根說,。 |