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海南房?jī)r(jià)逆勢(shì)上揚(yáng)逼近歷史最高位
    2008-07-25    本報(bào)記者:趙葉蘋 李生東    來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

  今年一季度,,海南房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到32.16%,,成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量,。在經(jīng)歷了上世紀(jì)90年代初期一枝獨(dú)秀的局面后,,房地產(chǎn)再度成為海南經(jīng)濟(jì)支柱的跡象日趨明顯。

  在廣州,、深圳,、北京,、上海等國(guó)內(nèi)一線城市的商品房?jī)r(jià)格“降”聲四起之時(shí),,海南省的房?jī)r(jià)卻逆勢(shì)快速上漲。
  目前,,三亞市新建商品房均價(jià)已超過(guò)每平方米8400元,,海口市均價(jià)超過(guò)4500元,,距離上世紀(jì)90年代初期海南房地產(chǎn)泡沫時(shí)期的最高房?jī)r(jià)越來(lái)越近,,老百姓對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲的抱怨也越來(lái)越多。業(yè)內(nèi)人士稱,受多重因素影響,,海南房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)上漲,。

漲幅位居全國(guó)前列

  隨著2006年底處置海南積壓房地產(chǎn)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策結(jié)束、2007年處置積壓房地產(chǎn)工作基本完成,,以及島內(nèi)購(gòu)買力持續(xù)增強(qiáng),,宜居環(huán)境改善,海南房?jī)r(jià)呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢(shì),,漲幅位居全國(guó)前列,。
  在海口市區(qū)內(nèi)濱河路1號(hào)新開(kāi)盤的“圣來(lái)·領(lǐng)寓”商品樓,,記者看到,,盡管只是一棟單體建筑,沒(méi)有小區(qū)配套,,也不是南北通透型,,這一樓盤的起價(jià)卻已在4998元/平方米。海南省價(jià)格監(jiān)測(cè)中心4月上旬公布的監(jiān)測(cè)情況顯示,,�,?诜康禺a(chǎn)的建筑面積約占全省總量的70%,新建普通住宅商品房,、非住宅商品房集中成交價(jià)格已分別達(dá)到4547元/平方米,、5433元/平方米,距離1993年的歷史最高價(jià)6000元越來(lái)越近,。
  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局三亞調(diào)查隊(duì)數(shù)據(jù)顯示,,今年1月三亞新建商品房均價(jià)已達(dá)8416.56元/平方米。據(jù)了解,,三亞市三亞灣的商品房“藍(lán)色海岸”均價(jià)12000元/平方米,;大東海的“半島龍灣”均價(jià)16000元/平方米;亞龍灣的“亞龍灣會(huì)”均價(jià)15000元/平方米,。
  面對(duì)快速上漲的房?jī)r(jià),,百姓的抱怨越來(lái)越多。2007年�,?谑谐擎�(zhèn)居民可支配收入為12288.96元,,如按套均面積90平方米、平均價(jià)格4500元/平方米,、戶均3.4人計(jì)算,,房?jī)r(jià)收入比為9.69∶1。2007年三亞市城鎮(zhèn)居民可支配收入為11642元,,如按房?jī)r(jià)8400元/平方米計(jì)算,,房?jī)r(jià)收入比為19.1∶1,,均比世界銀行認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)收入比5∶1高出許多。
  張光海是海南鞍鋼實(shí)業(yè)總公司的一名司機(jī),,孩子已上小學(xué)二年級(jí),,一家人月均收入低于4000元。現(xiàn)在一家人住在20多平方米的集體宿舍,,因此買房成為最迫切的需求,。他說(shuō):“海口物價(jià)越來(lái)越貴,,房?jī)r(jià)這么高,,根本買不起嘛,貸款利息都付不起,�,!�
  三亞市民對(duì)房?jī)r(jià)的抱怨聲也越來(lái)越大,認(rèn)為海南的房?jī)r(jià)與百姓的實(shí)際購(gòu)買能力嚴(yán)重背離,。一位網(wǎng)民在“南海網(wǎng)”發(fā)帖說(shuō):“1500元一個(gè)月的工資,,在海口要30年不吃不喝才能買一套房,,比如一個(gè)人25歲就開(kāi)始工作,,也要不吃不喝工作到55歲才能買一套房,這種現(xiàn)象太不正常了,�,!�

外資動(dòng)向值得關(guān)注

  海南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,1995年至2006年,,海南竣工房屋的造價(jià)成本為2000元以下,。2007年建筑成本提高,例如處置積壓房地產(chǎn)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策取消,,土地,、建材、勞動(dòng)力等都在漲價(jià),,但造價(jià)成本不會(huì)超過(guò)2500元/平方米,,而海口房?jī)r(jià)卻超過(guò)4500元/平方米,,由此推算,,海口房產(chǎn)的成本利潤(rùn)率超過(guò)80%,,銷售利潤(rùn)率已超過(guò)44%,,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全社會(huì)的平均利潤(rùn)率。三亞市房?jī)r(jià)更高,,利潤(rùn)率可想而知,。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,如果政策調(diào)控不到位,,將導(dǎo)致國(guó)內(nèi)外趨利資本再次涌入海南,,掀起新一輪炒房高潮。
  投資者一般認(rèn)為,,投資海南房產(chǎn)比一線城市風(fēng)險(xiǎn)要小,。由于前幾年海南房?jī)r(jià)出現(xiàn)滯漲,與內(nèi)地一線城市房?jī)r(jià)相比,,有一定的炒作空間,,在國(guó)內(nèi)一線房?jī)r(jià)紛紛下跌時(shí),國(guó)內(nèi)外投機(jī)資本或?qū)⒘魅牒D铣醋鳌?BR>  據(jù)省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),,今年一季度外資進(jìn)入海南房地產(chǎn)業(yè)4791萬(wàn)元,,占比0.6%,雖然總量不大,,但與去年同期相比增幅較大,,達(dá)122.8%。據(jù)了解,,截至2007年底,,已有200多家外資企業(yè)在三亞投資旅游房地產(chǎn),全市已建成開(kāi)業(yè)或在建的五星級(jí)酒店超過(guò)20家,。預(yù)計(jì)未來(lái)2至3年,,外資房地產(chǎn)投資總額將超過(guò)100億元。
  2006年國(guó)家出臺(tái)《規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》后,,海南外資占房地產(chǎn)投資總額的比重迅速下降,,由2006年的16.97%(220613萬(wàn)元),降到2007年的0.4%(9715萬(wàn)元),,降幅之大令人懷疑,。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些外商試圖通過(guò)投資工業(yè)和農(nóng)業(yè)的途徑,,繞道進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),,一些港商為此提供過(guò)橋服務(wù),直接兌換人民幣進(jìn)入島內(nèi),,因此外資占比究竟有多大,,需要進(jìn)一步調(diào)整統(tǒng)計(jì)口徑。

多重利好推動(dòng)房?jī)r(jià)走高

  房地產(chǎn)再度成為海南經(jīng)濟(jì)支柱的跡象日趨明顯,。今年一季度,,房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為32.16%,成為拉動(dòng)一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量,,再現(xiàn)上世紀(jì)九十年代初期一枝獨(dú)秀的局面,。
  從宏觀環(huán)境看,,海南的實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入加速發(fā)展的軌道,對(duì)房地產(chǎn)起到了很大的支撐作用,。海南金融環(huán)境持續(xù)改善,,上世紀(jì)形成的金融高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)的“帽子”,已因處置積壓房地產(chǎn)完畢而被摘掉,。
  另外,,海南生態(tài)省和環(huán)保的概念越來(lái)越吸引人。三亞房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,,2007年已經(jīng)有多達(dá)27個(gè)國(guó)家和地區(qū)的人到三亞購(gòu)房,,這一數(shù)字比兩年前幾乎翻了一番。排在前五位的是美國(guó),、俄羅斯,、加拿大、德國(guó)和瑞典,。海南大學(xué)中國(guó)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論研究所所長(zhǎng)王毅武說(shuō):“目前海南房?jī)r(jià)和國(guó)內(nèi)一線城市比,,不是很高。從海南的環(huán)境,、生態(tài)以及海南的發(fā)展走向看,,房?jī)r(jià)還有上漲的空間�,!�
  島內(nèi)政策利好不斷,,也是吸引購(gòu)房者的重要?jiǎng)恿Α:D侠^洋浦成為保稅港區(qū)之后,,以“免簽證,、零關(guān)稅、放航權(quán)”為內(nèi)涵的“國(guó)際旅游島”發(fā)展戰(zhàn)略,,不久前獲得國(guó)務(wù)院同意,;以“公路鐵路兩用通道”為標(biāo)志的瓊州海峽跨海通道工程,勘查,、論證和研究工作正在積極推進(jìn),;海南東環(huán)高速鐵路正在建設(shè)當(dāng)中。這些大型項(xiàng)目都將促進(jìn)海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展,。
  海南正在積極爭(zhēng)取成為自由貿(mào)易區(qū),,一旦獲批,房地產(chǎn)將向全世界開(kāi)放,。自由貿(mào)易區(qū)建設(shè),,將加速新時(shí)代的移民,直接帶動(dòng)了現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展,改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),,間接影響金融,、保險(xiǎn)、通訊,、醫(yī)療,、農(nóng)業(yè),、環(huán)保,、印刷等58個(gè)部門,覆蓋海南省從傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)到現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的所有行業(yè)和門類,。
  從樓市本身發(fā)展來(lái)看,,目前島內(nèi)房?jī)r(jià)已失去存量房和稅費(fèi)優(yōu)惠的制約。海南從1999年7月開(kāi)始處置積壓房地產(chǎn),,在處置之初的幾年,,因?yàn)榇罅看媪糠可鲜小u內(nèi)購(gòu)買力較弱,、政府給予開(kāi)發(fā)商稅費(fèi)優(yōu)惠等原因,,房?jī)r(jià)漲幅一直低于全國(guó)平均水平。從2004年以來(lái),,房屋銷售面積超過(guò)竣工面積,,房地產(chǎn)市場(chǎng)由復(fù)蘇階段進(jìn)入旺盛階段。截至2007年底,,銷售或出租原空置商品房445萬(wàn)平方米,,占積壓總量的97.6%,處置積壓房地產(chǎn)工作基本完成,。
  由于缺少存量房制約,,開(kāi)發(fā)商能夠坐地起價(jià),房?jī)r(jià)炒作之風(fēng)漸盛,。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),,2006年全省尚有空置房面積68.8萬(wàn)平方米,2007年房屋竣工面積215.42萬(wàn)平方米,,銷售面積302.77萬(wàn)平方米,,不僅消化了空置房,還使房屋預(yù)售面積增加了18.55萬(wàn)平方米,。專家指出,,在成熟的市場(chǎng)國(guó)家,存量市場(chǎng)對(duì)增量市場(chǎng)有著價(jià)格平衡與制約作用,,一般比值在10%至15%左右,,而我國(guó)目前各主要城市均不足住房總量的1%,這是“炒房團(tuán)”得以興風(fēng)作浪的重要原因,。
  王毅武說(shuō),,從全國(guó)看,,海南房產(chǎn)已再度成為稀缺資源,具備快速上漲的動(dòng)力,。需要有力的政策及時(shí)進(jìn)行調(diào)控,,以確保海南房地產(chǎn)健康和諧發(fā)展。

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