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作為房地產(chǎn)二線城市中的重點(diǎn)城市,，沈陽今年1至2月商品房銷售量在全國副省級(jí)城市中躍居榜首。新華社記者:謝環(huán)馳
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合肥市物價(jià)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，合肥商品住宅銷售明顯回暖,。新華社記者:陳曄華
攝 | 今年2月中旬，沈陽的姜先生以每平方米4070元的價(jià)格,，在沈陽北郊“大溪地”樓盤新買了一棟103平方米的樓房,，沒想到，3月中旬這套房子的價(jià)格就漲到每平方米4370元,。
目前,，廣州、深圳,、上海,、北京等房地產(chǎn)一線城市樓市正起伏不定，而作為二線城市中重點(diǎn)城市的沈陽,，今年1至2月份商品房銷售量卻悄然攀升至全國15個(gè)副省級(jí)城市的首位,，房價(jià)也繼續(xù)平穩(wěn)上揚(yáng)。在“拐點(diǎn)論”的爭議仍未平息之時(shí),，這一動(dòng)向似乎在暗示,，中國樓市熱點(diǎn)正向二線城市轉(zhuǎn)移。
中國樓市：城頭變幻“領(lǐng)漲旗”
在連續(xù)數(shù)年“熱漲”之后,，去年底今年初,，深圳,、廣州,、北京等房產(chǎn)一線城市的房價(jià)卻相繼“冷靜”下來。
據(jù)發(fā)展改革委和國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示,，2008年2月,，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.9%，但漲幅比上月低0.4個(gè)百分點(diǎn),。雖然目前房價(jià)仍維持在同比兩位數(shù)增長的高位運(yùn)行水平,，但上海、廣州,、深圳和重慶等14個(gè)城市的新房價(jià)格均出現(xiàn)環(huán)比下跌,，其中廣州、深圳兩地的新房價(jià)格已經(jīng)是自去年12月份以來連續(xù)第三個(gè)月下跌,。銷售量也隨之受到影響,，北京和廣州市場今年一季度的商品房成交量同比均出現(xiàn)了一定的下降，市場觀望氣氛較為濃厚。
你方唱罷我登場,。在一線城市的樓市陰晴不定之時(shí),，二線城市的樓市卻悄然升溫。作為房地產(chǎn)二線城市中的重點(diǎn)城市,，沈陽今年1至2月商品房銷售量在全國副省級(jí)城市中躍居榜首,，超過去年一直占據(jù)第一位的成都市。1至2月份,，沈陽實(shí)際銷預(yù)售的商品房面積149.86萬平方米,，銷預(yù)售金額55.52億元，同比分別增長5.15%和11.15%,。
而在房價(jià)方面,，更有一批二線城市排名猛然躥升。發(fā)展改革委與國家統(tǒng)計(jì)局的聯(lián)合調(diào)查顯示,，在2月份,，新建住房銷售價(jià)格同比漲幅排位前三名的分別是：烏魯木齊(24.2%)、寧波(18.9%),、�,？�(18.9%)。
誰是樓市熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移的“幕后推手”
“沈陽樓市漸熱,，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展密切相關(guān),，東北正作為中國‘第四增長極’快速發(fā)展，而沈陽是東北區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心,，自然少不了國內(nèi)外資本的青睞,。”沈陽市房地產(chǎn)研究所所長范翰章說,，中國房地產(chǎn)業(yè)正出現(xiàn)地域及城市間的梯級(jí)轉(zhuǎn)移,，沈陽也是熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移城市之一。沈陽房地產(chǎn)業(yè)正處于上升期,，至少近幾年不會(huì)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”,。
他同時(shí)介紹，作為樓市興衰的重要標(biāo)志,，商業(yè)房地產(chǎn)的需求在沈陽日益旺盛,。今年1至2月份，不論是增量房還是存量房,，銷售面積增幅最大的都是辦公用房和寫字樓,，在增量房中增長了兩倍，在存量房中增長將近三倍,。
過去中國經(jīng)濟(jì)依賴于長三角,、珠三角,，而現(xiàn)在，西部大開發(fā),、振興老工業(yè)基地,，還有中部崛起，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)新的推動(dòng)力,，目前中國經(jīng)濟(jì)是東西南北全面提速,。經(jīng)濟(jì)板塊的輪動(dòng)發(fā)展，是促成樓市向二線城市梯級(jí)轉(zhuǎn)移的主因,。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉教授說,，伴隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，房地產(chǎn)區(qū)域市場的分化也會(huì)加劇,，珠三角和長三角的調(diào)整幾乎不可避免,，而在遼寧環(huán)渤海地區(qū)以及太原、烏魯木齊,、西寧等二線城市卻可能迎來新契機(jī),。
如果說區(qū)域經(jīng)濟(jì)的輪動(dòng)發(fā)展,，是促成房地產(chǎn)熱度轉(zhuǎn)移的根本性因素,，那么，在一線城市價(jià)格理性回歸之時(shí),，二線城市出現(xiàn)價(jià)格“補(bǔ)漲”則是另一誘因,。
目前，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房的銷售面積,，在全國15個(gè)副省級(jí)城市中雖排名第一,，但商品房均價(jià)僅排在倒數(shù)第4位，房價(jià)上漲空間仍然很大,�,！吧蜿柕姆績r(jià)從未大漲過，所以即使一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下滑,，因沈陽的房價(jià)相對(duì)較低,，至少在幾年內(nèi)仍會(huì)穩(wěn)步上揚(yáng)�,！狈逗舱抡f。
與沈陽類似,，許多二線城市的房產(chǎn)價(jià)格上漲也有補(bǔ)漲表現(xiàn),。以烏魯木齊為例，2005年的1至7月,，該市房價(jià)漲幅還是負(fù)數(shù),，即6.05%,，排名全國倒數(shù)第二，而近幾個(gè)月來,，其房價(jià)漲幅已連續(xù)多次超過北京,、上海、深圳等城市,。
房價(jià)輪漲需理性對(duì)待,，防“速熱速冷”
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)帶動(dòng)能力極強(qiáng)的行業(yè)，其過熱過冷都會(huì)給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶來不良影響,。有鑒于此,，在樓市遇冷城市正反思應(yīng)對(duì)的同時(shí)，處于熱點(diǎn)轉(zhuǎn)入的城市更須理性對(duì)待,，謹(jǐn)防重蹈“速熱速冷”的覆轍,。
中國房地產(chǎn)住宅協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長張?jiān)苏f，本地購買力決定了本地中長期樓市的走向,，是房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定的因素,，而游資炒作是不穩(wěn)定因素。當(dāng)炒作達(dá)到一定程度,，本地購買力被擠出市場,，樓市就會(huì)發(fā)生波動(dòng)。而在深圳等一些城市,，原來游資炒作把房價(jià)抬得很高,，市場一片興旺，現(xiàn)在它發(fā)生波動(dòng)了,，因?yàn)橛钨Y走了,，而自住需求者支付能力不足，另外投資者也感到升值無望,，因此就退出市場,，這就是因過度投機(jī)而造成樓市的大幅波動(dòng)。
而近幾年沈陽房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)與之不同,。沈陽房價(jià)收入比已連續(xù)8年下降,。5年前，沈陽居民購買一套80平方米的住房,，需要的錢是當(dāng)年家庭總收入的9.2倍,，而按現(xiàn)在的房價(jià)和家庭年總收入水平，上述數(shù)據(jù)則變?yōu)?.5倍,。另據(jù)測(cè)算,，2007年沈陽市居民購房中自住比例約占89%，投資性住房約占10%,，炒房僅占1%左右,。這兩點(diǎn)是促成沈陽房價(jià)穩(wěn)中有升的關(guān)鍵性因素,。
不過，伴隨著樓市的變熱,，一些不穩(wěn)定因素也隨之出現(xiàn),。據(jù)沈陽市房地產(chǎn)研究所今年三月份提供的統(tǒng)計(jì)分析，目前沈陽外地人購房比例占到30.33%,，同比增加1.13個(gè)百分點(diǎn),。其中省內(nèi)外地人購房占全市購房總面積的17.35%；外省市人購房占12.98%,；境外人購房占0.21%,。從統(tǒng)計(jì)中反映出境外人員在沈陽購房，這還是第一次,。外來購房者的增多,，在推動(dòng)本地房地產(chǎn)業(yè)熱銷的同時(shí)，也不可避免地加大了投機(jī)性因素,。而烏魯木齊等一些城市房價(jià)上漲過快,，此前也曾被業(yè)界批評(píng)為開發(fā)商“囤房”過多所致。
另一方面,，房市變熱,，特別是有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商的涌入，使一些二線城市的房產(chǎn)在建規(guī)模迅速增大,，高價(jià)樓盤增多并且同質(zhì)化趨勢(shì)明顯,，房地產(chǎn)泡沫也在蓄積。
目前,，在人均收入相對(duì)不高的二線城市,，中小戶型和中低價(jià)位商品住宅越來越成為城市居民的主流需求。據(jù)統(tǒng)計(jì),，1月份沈陽銷售的90平方米以下中小戶型房子是90平方米以上戶型房子的2倍,。雖然高價(jià)樓盤并不受寵，卻在開發(fā)商的熱推下仍有增多趨勢(shì),。沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)會(huì)長,、中房集團(tuán)遼寧置業(yè)有限公司董事長趙昱說，從2006年開始,，外地特別是比較有規(guī)模的開發(fā)商,，陸續(xù)到沈陽購地，出手大多在一千畝以上,，而且?guī)缀醵际歉邇r(jià)地,，從2008年到2009年這些項(xiàng)目可能都要上市。
范翰章說,，年輕人和外地人越來越成為沈陽房市的購買主力,，這些人因?yàn)橘Y金、生活需求等因素,，更青睞中小戶型,，而目前沈陽一些樓盤出現(xiàn)大型化傾向，增大了市場的不穩(wěn)定,。
專家呼吁,，面對(duì)二線城市出現(xiàn)的新興的房地產(chǎn)熱潮，政府須從制度規(guī)范和土地控制等多方面加大調(diào)控力度,，開發(fā)商本身也應(yīng)理性分析市場需求,，從而防止部分一線城市中房價(jià)“大熱大冷”狀況的再度出現(xiàn)。 |