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作為房地產(chǎn)二線城市中的重點城市，沈陽今年1至2月商品房銷售量在全國副省級城市中躍居榜首。新華社記者:謝環(huán)馳
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合肥市物價局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，合肥商品住宅銷售明顯回暖。新華社記者:陳曄華
攝 | 今年2月中旬,，沈陽的姜先生以每平方米4070元的價格，在沈陽北郊“大溪地”樓盤新買了一棟103平方米的樓房,，沒想到,，3月中旬這套房子的價格就漲到每平方米4370元。
目前,，廣州,、深圳、上海,、北京等房地產(chǎn)一線城市樓市正起伏不定,，而作為二線城市中重點城市的沈陽，今年1至2月份商品房銷售量卻悄然攀升至全國15個副省級城市的首位,，房價也繼續(xù)平穩(wěn)上揚,。在“拐點論”的爭議仍未平息之時,，這一動向似乎在暗示，中國樓市熱點正向二線城市轉(zhuǎn)移,。
中國樓市：城頭變幻“領(lǐng)漲旗”
在連續(xù)數(shù)年“熱漲”之后，去年底今年初,，深圳,、廣州、北京等房產(chǎn)一線城市的房價卻相繼“冷靜”下來,。
據(jù)發(fā)展改革委和國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示,，2008年2月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.9%,，但漲幅比上月低0.4個百分點,。雖然目前房價仍維持在同比兩位數(shù)增長的高位運行水平，但上海,、廣州,、深圳和重慶等14個城市的新房價格均出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中廣州,、深圳兩地的新房價格已經(jīng)是自去年12月份以來連續(xù)第三個月下跌,。銷售量也隨之受到影響，北京和廣州市場今年一季度的商品房成交量同比均出現(xiàn)了一定的下降,，市場觀望氣氛較為濃厚,。
你方唱罷我登場。在一線城市的樓市陰晴不定之時,，二線城市的樓市卻悄然升溫,。作為房地產(chǎn)二線城市中的重點城市，沈陽今年1至2月商品房銷售量在全國副省級城市中躍居榜首,，超過去年一直占據(jù)第一位的成都市,。1至2月份，沈陽實際銷預售的商品房面積149.86萬平方米,，銷預售金額55.52億元,，同比分別增長5.15%和11.15%。
而在房價方面,，更有一批二線城市排名猛然躥升,。發(fā)展改革委與國家統(tǒng)計局的聯(lián)合調(diào)查顯示，在2月份,，新建住房銷售價格同比漲幅排位前三名的分別是：烏魯木齊(24.2%),、寧波(18.9%)、�,？�(18.9%),。
誰是樓市熱點轉(zhuǎn)移的“幕后推手”
“沈陽樓市漸熱,，與當?shù)亟?jīng)濟的蓬勃發(fā)展密切相關(guān)，東北正作為中國‘第四增長極’快速發(fā)展,，而沈陽是東北區(qū)域經(jīng)濟中心,，自然少不了國內(nèi)外資本的青睞�,！鄙蜿柺蟹康禺a(chǎn)研究所所長范翰章說,，中國房地產(chǎn)業(yè)正出現(xiàn)地域及城市間的梯級轉(zhuǎn)移，沈陽也是熱點轉(zhuǎn)移城市之一,。沈陽房地產(chǎn)業(yè)正處于上升期,，至少近幾年不會出現(xiàn)“拐點”。
他同時介紹,，作為樓市興衰的重要標志,，商業(yè)房地產(chǎn)的需求在沈陽日益旺盛。今年1至2月份,，不論是增量房還是存量房,，銷售面積增幅最大的都是辦公用房和寫字樓，在增量房中增長了兩倍,，在存量房中增長將近三倍,。
過去中國經(jīng)濟依賴于長三角、珠三角,，而現(xiàn)在,，西部大開發(fā)、振興老工業(yè)基地,，還有中部崛起,，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟新的推動力，目前中國經(jīng)濟是東西南北全面提速,。經(jīng)濟板塊的輪動發(fā)展,，是促成樓市向二線城市梯級轉(zhuǎn)移的主因。北京師范大學金融研究中心主任鐘偉教授說,，伴隨著區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展步伐,，房地產(chǎn)區(qū)域市場的分化也會加劇，珠三角和長三角的調(diào)整幾乎不可避免,，而在遼寧環(huán)渤海地區(qū)以及太原,、烏魯木齊、西寧等二線城市卻可能迎來新契機,�,！ �
如果說區(qū)域經(jīng)濟的輪動發(fā)展，是促成房地產(chǎn)熱度轉(zhuǎn)移的根本性因素，那么,，在一線城市價格理性回歸之時,，二線城市出現(xiàn)價格“補漲”則是另一誘因。
目前,，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房的銷售面積,，在全國15個副省級城市中雖排名第一，但商品房均價僅排在倒數(shù)第4位,，房價上漲空間仍然很大,。“沈陽的房價從未大漲過,，所以即使一線城市的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)下滑,，因沈陽的房價相對較低,，至少在幾年內(nèi)仍會穩(wěn)步上揚,。”范翰章說,。
與沈陽類似,，許多二線城市的房產(chǎn)價格上漲也有補漲表現(xiàn)。以烏魯木齊為例,，2005年的1至7月,，該市房價漲幅還是負數(shù)，即6.05%,，排名全國倒數(shù)第二,，而近幾個月來，其房價漲幅已連續(xù)多次超過北京,、上海,、深圳等城市。
房價輪漲需理性對待,，防“速熱速冷”
房地產(chǎn)業(yè)是一個帶動能力極強的行業(yè),，其過熱過冷都會給當?shù)亟?jīng)濟帶來不良影響。有鑒于此,，在樓市遇冷城市正反思應對的同時,，處于熱點轉(zhuǎn)入的城市更須理性對待，謹防重蹈“速熱速冷”的覆轍,。
中國房地產(chǎn)住宅協(xié)會常務副會長張元端說,，本地購買力決定了本地中長期樓市的走向，是房價相對穩(wěn)定的因素,，而游資炒作是不穩(wěn)定因素,。當炒作達到一定程度，本地購買力被擠出市場,，樓市就會發(fā)生波動,。而在深圳等一些城市,，原來游資炒作把房價抬得很高，市場一片興旺,，現(xiàn)在它發(fā)生波動了,，因為游資走了，而自住需求者支付能力不足,，另外投資者也感到升值無望,，因此就退出市場，這就是因過度投機而造成樓市的大幅波動,。
而近幾年沈陽房地產(chǎn)發(fā)展特點與之不同,。沈陽房價收入比已連續(xù)8年下降。5年前,，沈陽居民購買一套80平方米的住房,，需要的錢是當年家庭總收入的9.2倍，而按現(xiàn)在的房價和家庭年總收入水平,，上述數(shù)據(jù)則變?yōu)?.5倍,。另據(jù)測算，2007年沈陽市居民購房中自住比例約占89%,，投資性住房約占10%,，炒房僅占1%左右。這兩點是促成沈陽房價穩(wěn)中有升的關(guān)鍵性因素,。
不過,，伴隨著樓市的變熱，一些不穩(wěn)定因素也隨之出現(xiàn),。據(jù)沈陽市房地產(chǎn)研究所今年三月份提供的統(tǒng)計分析,，目前沈陽外地人購房比例占到30.33%，同比增加1.13個百分點,。其中省內(nèi)外地人購房占全市購房總面積的17.35%,；外省市人購房占12.98%；境外人購房占0.21%,。從統(tǒng)計中反映出境外人員在沈陽購房,，這還是第一次。外來購房者的增多,，在推動本地房地產(chǎn)業(yè)熱銷的同時,，也不可避免地加大了投機性因素。而烏魯木齊等一些城市房價上漲過快,，此前也曾被業(yè)界批評為開發(fā)商“囤房”過多所致,。
另一方面，房市變熱，特別是有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商的涌入,，使一些二線城市的房產(chǎn)在建規(guī)模迅速增大,，高價樓盤增多并且同質(zhì)化趨勢明顯，房地產(chǎn)泡沫也在蓄積,。
目前,，在人均收入相對不高的二線城市，中小戶型和中低價位商品住宅越來越成為城市居民的主流需求,。據(jù)統(tǒng)計,，1月份沈陽銷售的90平方米以下中小戶型房子是90平方米以上戶型房子的2倍。雖然高價樓盤并不受寵,，卻在開發(fā)商的熱推下仍有增多趨勢,。沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會會長、中房集團遼寧置業(yè)有限公司董事長趙昱說,，從2006年開始,，外地特別是比較有規(guī)模的開發(fā)商，陸續(xù)到沈陽購地,，出手大多在一千畝以上,，而且?guī)缀醵际歉邇r地,，從2008年到2009年這些項目可能都要上市,。
范翰章說，年輕人和外地人越來越成為沈陽房市的購買主力,，這些人因為資金,、生活需求等因素，更青睞中小戶型,，而目前沈陽一些樓盤出現(xiàn)大型化傾向,，增大了市場的不穩(wěn)定。
專家呼吁,，面對二線城市出現(xiàn)的新興的房地產(chǎn)熱潮,，政府須從制度規(guī)范和土地控制等多方面加大調(diào)控力度，開發(fā)商本身也應理性分析市場需求,，從而防止部分一線城市中房價“大熱大冷”狀況的再度出現(xiàn),。 |