|
 |
|
幾位貴陽(yáng)市民在觀看樓盤(pán)模型,。新華社記者:楊俊江
攝 | “一線和沿海城市的樓盤(pán)已經(jīng)到了只能跌無(wú)法繼續(xù)大漲的地步,，要想繼續(xù)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中盈利，大量炒樓炒房的資金肯定會(huì)爭(zhēng)分奪秒地在中西部城市‘跑馬圈地’,�,！苯�,，一位長(zhǎng)期在珠三角從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的資深業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。有跡象表明,，隨著房地產(chǎn)調(diào)控措施的進(jìn)一步落實(shí),，沿海以炒樓囤房為盈利方式的“熱錢”已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市末端——中西部省區(qū)城市。
樓市呈現(xiàn)東冷西熱
進(jìn)入2008年,，北京,、上海,、深圳、廣州等一線城市不斷出現(xiàn)樓盤(pán)打折,、中介崩盤(pán)的消息,，與此同時(shí)，中西部省區(qū)城市則不斷呈現(xiàn)出房?jī)r(jià)上漲的消息,。
上海市統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的今年前兩月固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)顯示,，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增幅仍高于固定資產(chǎn)投資，但商品住宅投資已“一反常態(tài)”出現(xiàn)下降,。長(zhǎng)期在上海從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商石勇認(rèn)為,，從去年下半年開(kāi)始，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的繼續(xù)增長(zhǎng)主要是靠非住宅的投資,。今年1月至2月,，上海辦公樓投資為25.88億元，同比增長(zhǎng)43.3%,；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資為22.86億元,，同比增長(zhǎng)39.1%。以往保持增長(zhǎng)的商品住宅投資則在前兩月完成122.58億元,，還同比下降了2%,。
與一線城市形成鮮明對(duì)比的，則是中西部省區(qū)城市房?jī)r(jià)迅速飆升的事實(shí),。今年2月,，我國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.9%，其中漲幅較大的城市名單中包括烏魯木齊,、南寧,、北海、蚌埠,、蘭州等,。記者在廣西南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，南寧快速環(huán)道一帶的樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)從2007年開(kāi)盤(pán)之初的2700元/平方米,，飆升到3400元/平方米以上,，民族大道延長(zhǎng)線的樓盤(pán)價(jià)格更是從3800元至4200元/平方米，飆升到6000元至8000元/平方米,。
樓市末端成“熱錢天堂”？
“上海圈內(nèi)人士幾乎一致地認(rèn)定：樓盤(pán)下跌是遲早的事情,，只不過(guò)是下跌幅度和時(shí)間的問(wèn)題,，與其坐等價(jià)格下跌，不如迅速尋找新的投資熱點(diǎn),�,！笔抡f(shuō),。
事實(shí)上，中西部省區(qū)城市房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭,，早在2007年就已現(xiàn)端倪,。2007年，北海市商品住房?jī)r(jià)格上漲幅度在全國(guó)持續(xù)居前,，短短一年時(shí)間,，北海市商品房?jī)r(jià)格就從原來(lái)的1800元/平方米，飆升到如今的平均價(jià)格3000元/平方米,，核心區(qū)域價(jià)格甚至高達(dá)6000元至8000元/平方米,。
石勇說(shuō)：“目前中西部城市簡(jiǎn)直可以說(shuō)是資金注入的‘天堂’�,！痹谑碌难壑�,，進(jìn)入末端城市的“熱錢”不僅指國(guó)外的過(guò)剩資金，還包括在沿海省區(qū)無(wú)法尋找到快速膨脹項(xiàng)目的資金,。他還向記者透露了“熱錢”進(jìn)入末端城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的三種“常規(guī)武器”：
——做大項(xiàng)目投資吸引政府視線,。一個(gè)商業(yè)圈的計(jì)劃，公司內(nèi)部討論實(shí)際只需要投資10億元,，給地方政府的計(jì)劃就變成了投資100億元,，實(shí)際上，多余出來(lái)的90億元,，恰恰成為炒高樓盤(pán)價(jià)格的“后備資金”,，也是樓盤(pán)價(jià)格飆升后上報(bào)價(jià)格監(jiān)管部門的“基數(shù)”。
——外資“變臉”內(nèi)資,。前期通過(guò)股票,、項(xiàng)目等方式進(jìn)入中國(guó)沿海市場(chǎng)的外資，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的消化,，幾乎已經(jīng)成為徹頭徹尾的“內(nèi)資”,，這部分資金在國(guó)內(nèi)流通幾乎暢通無(wú)阻。在美元持續(xù)疲軟,，人民幣匯率飆升的情況下,，更多外資以“項(xiàng)目投資”的方式，進(jìn)入中西部省區(qū),。
——工業(yè)圈地商業(yè)運(yùn)作,。“熱錢”窺視到地方政府發(fā)展地方產(chǎn)業(yè),、走工業(yè)化道路的強(qiáng)烈愿望,，更側(cè)重于從“開(kāi)發(fā)工業(yè)園區(qū)”、“建設(shè)新興市場(chǎng)”的角度,，堂而皇之地“協(xié)助”地方政府發(fā)展新興產(chǎn)業(yè),，用少量資金進(jìn)行園區(qū)建設(shè),，卻用大筆資金炒熱當(dāng)?shù)貥潜P(pán)。
亟待遏制“熱錢”利益沖動(dòng)
“2003年至2005年炒樓炒房基本上還算是價(jià)值投資,，這幾年炒樓炒房基本上全是在炒概念,。”南寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商趙京華說(shuō),。他認(rèn)為,，如果沒(méi)有省會(huì)城市、旅游名城,、區(qū)域性國(guó)際城市的概念,，東部沿海“熱錢”即使過(guò)剩,，也不會(huì)注入西部地區(qū),。
趙京華說(shuō)：“云南昆明、麗江,，貴州貴陽(yáng),，廣西南寧、桂林,、北海,，湖北武漢、十堰,，湖南長(zhǎng)沙,、株洲、衡陽(yáng)……有首府城市的名頭,，又有國(guó)際旅游名城的美譽(yù),，一些城市還兼有進(jìn)入國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃區(qū)、省級(jí)區(qū)域發(fā)展城市的旗號(hào),，這樣的城市肯定能吸引眾多資金注入其中,。”
與東部地區(qū)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展“內(nèi)源性”不同,，中西部城市發(fā)展更多依靠外來(lái)資金注入,。城市的快速擴(kuò)張、城市規(guī)劃的修編修訂,、地方政府搬遷的舉措,，都是引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格飆升、大量資金迅速注入的誘發(fā)因素,。而地方政府的“GDP思維”,、“大城市思維”是許多中西部城市對(duì)良莠不齊的項(xiàng)目資金“全盤(pán)吸收”的主要原因。
廣西壯族自治區(qū)政協(xié)委員曾明華認(rèn)為，一些地方政府簡(jiǎn)單謀求GDP增長(zhǎng)數(shù)量的思路還沒(méi)有徹底扭轉(zhuǎn),，這是造成為吸引資金而忽視地方承受能力的根源。因此,，將省級(jí)乃至市縣居民人均收入水平,、CPI增長(zhǎng)幅度納入地方政府官員考核政績(jī)的指標(biāo)中，強(qiáng)調(diào)GDP和財(cái)政收入水平與人均收入水平的適當(dāng)比例,，才能使地方政府徹底改變單純依靠出售土地,、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抬拉房?jī)r(jià)監(jiān)管乏力的情況。
不少專家建議,，應(yīng)采取措施減少城市規(guī)劃修改,、政府辦公區(qū)搬遷的“彈性系數(shù)”，遏制“熱錢”在中西部省區(qū)“跑馬圈地”的“利益沖動(dòng)”,；對(duì)工業(yè)園區(qū)的“整體營(yíng)銷”進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管,，要求各地盡快出臺(tái)工業(yè)園區(qū)配套房地產(chǎn)和娛樂(lè)服務(wù)第三產(chǎn)業(yè)占有土地不得超過(guò)土地總面積一定比例的規(guī)定，以減少地方打“工業(yè)園區(qū)”旗號(hào)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況發(fā)生,。
[記者手記](méi)
調(diào)控房?jī)r(jià)應(yīng)有“民生心態(tài)”
“商品房?jī)r(jià)格沒(méi)有納入CPI統(tǒng)計(jì)中,，政府部門當(dāng)然無(wú)法從調(diào)控角度來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的有效管理�,！边@是近日記者在采訪時(shí)聽(tīng)到的來(lái)自政府部門的聲音,。
經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)近五年時(shí)間的快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際上已經(jīng)成為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要組成部分,，樓盤(pán)價(jià)格的狂飆在很大程度上吞噬了普通居民好不容易積累起來(lái)的點(diǎn)滴財(cái)富,。“房奴”,、“房托”,、“黑中介”一類的詞語(yǔ)層出不窮，就集中反映了國(guó)人迫切希望房地產(chǎn)價(jià)格趨于平穩(wěn)的普遍心態(tài),。
中央頻繁出臺(tái)各種措施調(diào)控房?jī)r(jià),，恰恰是看到房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)成為敏感問(wèn)題，也正是關(guān)注老百姓生活的重要舉措,。地方各級(jí)政府既不能以商品房?jī)r(jià)格沒(méi)有納入CPI統(tǒng)計(jì)為由,，逃避責(zé)任；也不能以“本地區(qū)樓盤(pán)基數(shù)太小,，發(fā)展?jié)摿ι形瘁尫拧睘槔�,，�?tīng)任房?jī)r(jià)狂漲；更不能將土地作為招商引資的惟一砝碼,，任憑炒樓炒房的“熱錢”跑馬圈地,，牟取暴利。
“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”,。各級(jí)政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中,，最應(yīng)該具備的是“民生心態(tài)”。經(jīng)居民人均收入水平與房地產(chǎn)價(jià)格水平進(jìn)行縱橫兩方面的比較,，就能夠充分了解本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格是居高不下,，還是仍有增長(zhǎng)潛力，只有這樣才能真正履行“服務(wù)型政府”的責(zé)任和義務(wù),。(本報(bào)記者:何豐倫) |