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2007年歲末,，“拐點(diǎn)”說(shuō)再度興起,，與民生息息相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)注定在紛爭(zhēng)與喧囂中前行,。盡管房?jī)r(jià)并未如人所愿立竿見(jiàn)影般地下降,，但是,，人們已經(jīng)朦朧地感覺(jué)到,，在密集的宏觀(guān)調(diào)控背景下,，房地產(chǎn)業(yè)正面臨著分化,、調(diào)整,，站在了新的政策環(huán)境的十字路口,。
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本報(bào)資料照片 新華社發(fā)(彭桐
攝) | “拐點(diǎn)”其實(shí)只是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷(xiāo)策略
細(xì)心的人發(fā)現(xiàn)，自從2003年全國(guó)性房?jī)r(jià)上漲以來(lái),，每當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng),，“拐點(diǎn)”說(shuō)就會(huì)出現(xiàn)，之后在堅(jiān)硬的房?jī)r(jià)前煙消云散,。2007年歲末“拐點(diǎn)”說(shuō)影響最大,，呼應(yīng)最多。
對(duì)于“拐點(diǎn)”一說(shuō),，長(zhǎng)城金融研究所所長(zhǎng),、北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心兼職教授徐滇慶直接給予了否定。日前,，徐滇慶在天津說(shuō),，當(dāng)前深圳,、廣州等地的房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定幅度的下降，有人認(rèn)為這是房市出現(xiàn)了“拐點(diǎn)”,，其實(shí)這只是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷(xiāo)策略,。他說(shuō)，房?jī)r(jià)和其他物價(jià)一樣,，有漲有落,，房?jī)r(jià)變化也有其內(nèi)在的規(guī)律。在討論房?jī)r(jià)時(shí),，要看整個(gè)房?jī)r(jià)的趨勢(shì),，拿房地產(chǎn)商開(kāi)出的樓價(jià)來(lái)討論問(wèn)題沒(méi)有意義。
徐滇慶說(shuō),，看房?jī)r(jià)不能看房地產(chǎn)商的廣告,，標(biāo)高房?jī)r(jià)是他們的策略。就如上海的湯臣一品,，標(biāo)價(jià)12萬(wàn)元/平方米,，也是營(yíng)銷(xiāo)策略，開(kāi)發(fā)商拿一個(gè)樓打廣告,，而賣(mài)了旁邊一大片樓,。徐滇慶說(shuō)，其實(shí),，當(dāng)前一些地區(qū)房?jī)r(jià)低迷,，交易量下降，但并不等于房?jī)r(jià)下降,。如果房?jī)r(jià)真的降了,，房地產(chǎn)商肯定第一個(gè)出手，而現(xiàn)在情況恰恰相反,，房地產(chǎn)商并沒(méi)有拋售,，這就說(shuō)明房地產(chǎn)商認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)上升。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家對(duì)于“拐點(diǎn)”說(shuō)持謹(jǐn)慎態(tài)度,。他們認(rèn)為在討論樓市是否出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的時(shí)候,，必須首先澄清“拐點(diǎn)”的概念。一般認(rèn)為,，“拐點(diǎn)”并不意味著上升或下降過(guò)程的結(jié)束,，僅僅標(biāo)志著上升或下降的形式發(fā)生了變化。從時(shí)間上說(shuō)它刻畫(huà)的是“時(shí)刻”而不是“時(shí)間”,，更不能引申為“時(shí)期”,。因此，用“拐點(diǎn)”一詞著重的應(yīng)該是它關(guān)于“轉(zhuǎn)折”的標(biāo)志性含義,。
天津社會(huì)科學(xué)院研究員盧衛(wèi)認(rèn)為,，影響房?jī)r(jià)變化的根本原因,，是政府近年一系列宏觀(guān)調(diào)控政策逐步到位，開(kāi)始產(chǎn)生綜合政策效應(yīng)的結(jié)果,。
他認(rèn)為,，就當(dāng)前形勢(shì)看，迫使房?jī)r(jià)下行的政策環(huán)境和作用機(jī)制逐步形成,，但房?jī)r(jià)是否從現(xiàn)在起就進(jìn)入下行長(zhǎng)周期,，還需要作深入觀(guān)察，理由有三：
一,、
對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期利益相關(guān)方并不統(tǒng)一,。政府調(diào)控房?jī)r(jià)，盡管代表了廣大民眾的普遍愿望,，但是在房地產(chǎn)復(fù)雜的利益鏈條中,，開(kāi)發(fā)商、銀行,、已購(gòu)房者(包括投資者和自住者)和房屋出租者,，都是這一輪高房?jī)r(jià)的既得利益者，在政策高壓下,，他們或許不相信房?jī)r(jià)再漲,，但也不希望降價(jià)，其力量不可低估,。
二,、
一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)大起必伴隨大落是供求規(guī)律的作用,，但是,，我國(guó)城市眾多，發(fā)展條件各異,。房?jī)r(jià)既受市場(chǎng)供求左右,，也受各種政策的牽制,，種種復(fù)雜因素的交織,，為從整體上判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)增加了難度。
三,、
地方政府的執(zhí)行力度,。當(dāng)前，房地產(chǎn)已同地方的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展,、投融資規(guī)模和財(cái)政收入等指標(biāo)息息相關(guān),。因此，好經(jīng)是否能念好,，很大程度取決于地方政府的態(tài)度和政策執(zhí)行力度,。
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| 1月8日,，杭州市鬧市區(qū)的一個(gè)房產(chǎn)中介公司打出了轉(zhuǎn)讓店面廣告。隨著近期二手房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷,，一些規(guī)模小的房產(chǎn)中介紛紛退掉位于鬧市區(qū)的店面,，轉(zhuǎn)而尋找成本更低的地段另謀發(fā)展。新華社記者
黃深鋼 攝 | “金融加速器”正在放大著房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫
“拐點(diǎn)是常識(shí)性的概念,，不應(yīng)該片面地理解,。”天津市房地產(chǎn)研究會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng),、房地產(chǎn)研究專(zhuān)家劉玉錄博士認(rèn)為,，“對(duì)當(dāng)前全國(guó)一些具有代表性的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新變化，我們應(yīng)該從更寬廣的視野來(lái)分析,�,！眲⒂皲洸┦空f(shuō)，與上一個(gè)周期處于貨幣緊縮背景下的中國(guó)房?jī)r(jià)上漲有所不同的是,，本輪房?jī)r(jià)上漲是在市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩的背景下形成的,。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀(guān)點(diǎn)，房?jī)r(jià)連續(xù)三年以高于10%的速率上漲就意味著出現(xiàn)了一般性泡沫,。雖然2007年9-11月份新建商品房交易價(jià)格同比上漲分別達(dá)到10%,、10.5%、12.2%,，在時(shí)間面上還沒(méi)有達(dá)到這個(gè)界限,。不過(guò)就某個(gè)具體城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)連續(xù)三年何止是以高于10%的速率上漲,。
劉玉錄博士認(rèn)為,，以貨幣乘數(shù)為杠桿的“金融加速器”正在放大著房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上可交易面積并沒(méi)有增長(zhǎng)甚至萎縮的情況下,，房地產(chǎn)貸款余額明顯地增加,，只能用資產(chǎn)價(jià)格膨脹來(lái)解釋。如在2007年天津593億元商品住宅交易額中,，約有43%即255億元屬于金融和預(yù)期的虛擬性質(zhì),，其余的57%即338億元才屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)展(包括GDP增長(zhǎng)、城市化人口需求和人均可支配收入增加等)性質(zhì)的推動(dòng),。
宏觀(guān)調(diào)控政策將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響
專(zhuān)家們認(rèn)為,，雖然調(diào)控還沒(méi)有從根本上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房?jī)r(jià),，但是多年的博弈已經(jīng)使市場(chǎng)出現(xiàn)了一些預(yù)期的變化,，如房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度有所回落，買(mǎi)房需求得到一定程度的控制,，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)正在調(diào)整,，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)有望在各地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)的“十一五”住宅建設(shè)規(guī)劃中得到調(diào)整,。
2007年8月7日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(24號(hào)文件),；9月27日,，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》；10月9日,，國(guó)土資源部正式發(fā)布《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號(hào)令),。
對(duì)于2007年下半年以來(lái)國(guó)家密集推出的系列調(diào)控政策，專(zhuān)家們較為一致地評(píng)價(jià)為“對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響,�,！敝袊�(guó)指數(shù)研究院的有關(guān)專(zhuān)家分析認(rèn)為，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,，抑制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)成為2007年政府調(diào)控樓市的首要目標(biāo),。其中，引人關(guān)注的是,，國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的思路由“主調(diào)市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”,，再加上物業(yè)稅試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，這一切無(wú)疑將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極其深遠(yuǎn)的影響,。
“新一輪調(diào)控正在啟動(dòng)中,，總體上是著眼于建立起具有中國(guó)特色的住房制度和住房消費(fèi)模式，其手段更多樣,、針對(duì)性更強(qiáng),、力度也在加大�,！睂�(duì)于2007年下半年以來(lái)推出的這一輪宏觀(guān)調(diào)控政策,，盧衛(wèi)認(rèn)為“不同于以往”：一是更加借助宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)杠桿，包括財(cái)政政策,、貨幣政策和收入調(diào)整政策等,；二是調(diào)控的大方向是預(yù)防經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，但調(diào)控直接面向戶(hù)型,、土地,、游資、二套房貸款,，更具有針對(duì)性：三是調(diào)控目標(biāo)從單一控制房?jī)r(jià)漲幅轉(zhuǎn)向建立梯次住房供應(yīng)體系,、完善住房保障制度,。
劉玉錄對(duì)“24號(hào)文件”也給予了高度評(píng)價(jià),，他認(rèn)為，這個(gè)新政策,，既可以看做是自1992年以來(lái)全國(guó)“房改”實(shí)踐的總結(jié),、調(diào)整,，又可以理解成新的形勢(shì)下建設(shè)中國(guó)特色住房模式的宣示�,！昂翢o(wú)疑問(wèn),，它將對(duì)今后房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生越來(lái)越深刻、長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響,�,！�
不過(guò)，由于經(jīng)濟(jì)政策的傳導(dǎo)機(jī)制具有滯后和不一致性,，綜合政策效應(yīng)還遠(yuǎn)未充分釋放,。同時(shí)，一些更據(jù)效力的調(diào)控手段如針對(duì)流通環(huán)節(jié),、消費(fèi)環(huán)節(jié)的物業(yè)稅征繳,，針對(duì)中等收入者的普通商品房管理方法等尚未出臺(tái)。因此,，針對(duì)不斷變化中的房地產(chǎn)市場(chǎng),，因應(yīng)新形勢(shì)，宏觀(guān)調(diào)控的政策和手段也必然在不斷地變化之中,。 |