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 表面上看，屢創(chuàng)“地王”天價(jià)的土地市場之所以頻遭“流拍”厄運(yùn)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商受樓市寒流影響,，但從深層次上看，土地頻遭“流拍”為“土地財(cái)政”敲響了警鐘,。專家認(rèn)為，應(yīng)改變目前不合理的土地供給制度,，避免使地方政府成為助推房價(jià)的始作俑者,。
土地“流拍”即土地拍賣不成交，這一幕在福州,、廈門等城市的2007年度最后一場土地拍賣會紛紛上演,。表面上看，屢創(chuàng)“地王”天價(jià)的土地市場之所以頻遭“流拍”厄運(yùn),，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商受樓市寒流影響,，對后市預(yù)期不明而按兵不動。有關(guān)人士也從深層次上看到,，土地頻遭“流拍”為“土地財(cái)政”敲響了警鐘,。
土地競拍頻遭“流拍”厄運(yùn)
2007年12月21日，廈門市在這一年度最后一場土地拍賣會如期舉行,，出讓的六宗地有四宗“流拍”,，整場土地拍賣會從開始到結(jié)束，全過程不到15分鐘,，被業(yè)內(nèi)稱之為“廈門土地拍賣會有史以來最為迅速的一次,，也是最為冷清,、出乎意料的一次”,。
福州市2007年最后一次土地拍賣會于12月29日畫上句號。在這頓“最后的晚餐”上,，包括福州市區(qū)及周邊的10幅地塊,，僅成交兩幅，剩下八幅地塊因競買人不足而被迫“流拍”,。
記者發(fā)現(xiàn),，此次“流拍”的地塊中有不少是潛在的“地王”，其中標(biāo)號為2007-28號的地塊就是典型一例,。該宗地面積近280畝,，參與競拍的保證金達(dá)到2.5億元，超過了萬科地產(chǎn)2007年9月在福州奪取五四北地塊時(shí)2億元的保證金,，如果此地塊成功拍出用于房地產(chǎn)開發(fā),，業(yè)內(nèi)人士估計(jì),，僅樓面地價(jià)就超過8000元/平方米，非強(qiáng)實(shí)力開發(fā)商,，絕不敢輕言“拿下”,。
事實(shí)上，土地拍賣市場冷清,，已隨著房地產(chǎn)市場交易量萎縮而在國內(nèi)不少城市蔓延,。福州市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士陳國旺認(rèn)為，2007年10月,，國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》首次明確,，受讓人必須付清全部土地出讓金，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書,，未按合同繳清土地全部出讓金的,，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。土地新政策無疑給拿大宗地的開發(fā)商造成很大的融資難度,，加之房貸新政策開始執(zhí)行,，土地頻遭“流拍”厄運(yùn)是近期市場的正常反應(yīng)，說明開發(fā)商對后市預(yù)期不明,，仍然處于政策觀望期,。
暴露拍地政策操作弊端
土地頻遭“流拍”不僅只是樓市寒流的一個(gè)新佐證，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，國家實(shí)行“招拍掛”出讓土地政策是正確的,，但一些地方政府“把真經(jīng)念歪了”。近年來,，一些地方政府在采用掛牌拍賣方式出讓土地的實(shí)際操作中,，一味追求土地市場價(jià)值的最大化，導(dǎo)致地價(jià)飆升,，在很大程度上助推房價(jià)上漲,，土地頻遭“流拍”就真實(shí)地暴露出拍地政策的操作弊端。
海爾地產(chǎn)有限公司董事長盧鏗認(rèn)為,，目前,，地價(jià)飆升形成的逼漲房價(jià)效應(yīng)正在逐步加劇。不少地方政府在“招牌掛”出讓土地的操作過程中,，把“招牌掛”變成了“出價(jià)高者得”的結(jié)果,，一些“出價(jià)高”的開發(fā)商競得土地之后，不是開發(fā)住宅,，而是以更高的價(jià)格“炒賣地皮”,。
前不久，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會在福州發(fā)布最新的房地產(chǎn)市場報(bào)告顯示：2007年以來，被列入國家發(fā)改委,、統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)范圍的全國70個(gè)大中城市土地交易上漲較快,，前三季度平均上漲12.8%，且漲幅呈現(xiàn)逐步增加態(tài)勢,。2007年第三季度居民住宅用地交易價(jià)格上漲16.2%,，漲幅比上季度增加了7.3個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí),，第三季度,，這70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.2%，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲9%,，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲7.6%,。
建設(shè)部原副部長楊慎在福州出席全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會高峰論壇期間指出，目前不少地方實(shí)行的“招拍掛”出讓土地操作是有問題的,�,！罢信膾臁睕]有成為一項(xiàng)建立在土地自身價(jià)值和土地周邊環(huán)境基礎(chǔ)上的競拍活動，而是成了一些地方政府壟斷定價(jià)行為,，與市場經(jīng)濟(jì)的要求和國家有關(guān)政策的精神不相符合,。這一方面助長了“賣地生財(cái)”的心態(tài)，另一方面導(dǎo)致地產(chǎn)市場出現(xiàn)“面粉”比“面包”貴的怪象,。
房地產(chǎn)體制改革有待深入
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴記者,，在《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺后，“市場歸市場,，保障歸保障”的住房雙軌制應(yīng)運(yùn)而生,，但有的地方政府實(shí)行的是“賣地財(cái)政”，這極可能會導(dǎo)致擴(kuò)大保障性住房建設(shè)面臨難題,。
首先是項(xiàng)目用地的不確定性,，地方政府習(xí)慣了“賣地生財(cái)”，能把多大比例的用地“割讓”出來用于保障性住房項(xiàng)目,？其次,，如果地方政府將大量土地用于保障性住房，土地就無法產(chǎn)生最大利潤,，相當(dāng)于只能無償?shù)靥峁┙o政府下屬或者有政府背景的開發(fā)公司進(jìn)行保障性住房開發(fā),。因此,，包括土地出讓政策在內(nèi)的房地產(chǎn)體制改革有待更進(jìn)一步的深入,。
楊慎提出，推進(jìn)房地產(chǎn)體制改革必須先完善土地相關(guān)政策,。改進(jìn)住宅用地的供給方式,，結(jié)合現(xiàn)有的“招拍掛”方式，實(shí)行土地基準(zhǔn)計(jì)價(jià)制，改變目前不合理的土地供給制度,，避免使地方政府成為助推房價(jià)的始作俑者,。
還有專家認(rèn)為，為促進(jìn)保障性住房建設(shè),，需要將房地產(chǎn)領(lǐng)域中提供公共產(chǎn)品,、公共服務(wù)的國有企業(yè)和從事經(jīng)營性、競爭性房地產(chǎn)經(jīng)營的國有企業(yè)實(shí)行分開管理,。前者是提供非贏利性和福利性廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的國有房地產(chǎn)國企,，應(yīng)由國家有關(guān)部門直接掌控，而不是靠地方財(cái)政支撐,。后者是經(jīng)營商品房的國企,，應(yīng)在政府之外另行設(shè)置一個(gè)類似“國資委”的經(jīng)濟(jì)實(shí)體來統(tǒng)一管理，避免出現(xiàn)因“政企不分”所帶來的地方政府熱衷經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn),，疏于保障房建設(shè)的現(xiàn)象,。
陳國強(qiáng)說，只要地方能保質(zhì)保量落實(shí)廉租房等保障性住房建設(shè)計(jì)劃,，使得大部分低收入家庭住房有保障,，一部分低收入群體甚至一些中等偏下收入群體，可以低利息按揭房貸購得保障性住房甚至一般商品房,，就可使住房問題的瓶頸大大舒緩,。
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土地問題三大關(guān)鍵詞
天價(jià)地
2007年，國有土地出讓中,，每平方米樓面地價(jià)高出周邊房價(jià)的“天價(jià)地”在上海,、南京等地頻現(xiàn)。非理性土地價(jià)格上漲,，隱含著房地產(chǎn)市場投機(jī)和投資需求過度擴(kuò)張,，對地產(chǎn)市場可能造成的負(fù)面影響和可能導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)不容低估。
在目前城市保障性住房尚未全面鋪開情況下,，“天價(jià)地”易引發(fā)公眾對于房價(jià)增長過快的恐慌心理,。北京師范大學(xué)教授鄔翊光指出，有些開發(fā)商高價(jià)拿地,，并不是單純?yōu)榻ㄔ旆孔映鍪�,，而是為在股市上翻云覆雨。中國土地勘測規(guī)劃院副院長周建春提出,，一些上市房地產(chǎn)企業(yè)憑借雄厚資本力量,，頻頻拿地制造“地王”，投機(jī)和投資需求擴(kuò)張,，真正消費(fèi)受到抑制,。
開發(fā)商敢以“天價(jià)”拿地,，是暗含著對今后房價(jià)上漲、修改規(guī)劃,、上市融資等強(qiáng)烈預(yù)期,，是非理性需求所致，因此必須對進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資本進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管,。
從操作層面上,，進(jìn)行合理引導(dǎo)非常重要。2007年11月8日上海幾幅住宅地塊的最終競價(jià)結(jié)果是,，郊區(qū)土地均價(jià)每平方米過萬元,，上海城區(qū)新江灣城出讓的第四幅住宅用地樓面地價(jià)高達(dá)每平方米兩萬元。這次掛牌現(xiàn)場競價(jià)從現(xiàn)場舉牌競拍改為一次性書面報(bào)價(jià),。本意是抑制公開舉牌所產(chǎn)生的非理性行為,，但由于不知道其他公司“底牌”，每家公司都報(bào)出極限價(jià)格,。
中國土地勘測規(guī)劃院副院長周建春認(rèn)為,，可以適當(dāng)縮小土地出讓面積，加快土地開發(fā)時(shí)間,。盡快建立全國土地統(tǒng)一登記體系,，對土地開發(fā)規(guī)模過大的開發(fā)商，采用累進(jìn)制的稅費(fèi)征收辦法,，從經(jīng)濟(jì)上抑制其囤地的沖動,。
民生供地
2007年9月30日，國土資源部宣布進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控,，要求各地進(jìn)一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度,，確保用于解決城市低收入家庭住房困難的土地供應(yīng)。要求優(yōu)先安排廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位,、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%,。依法報(bào)國務(wù)院和省級人民政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地,，必須單獨(dú)列出，其中廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用住房以及中低價(jià)位,、中小套型普通商品住房用地不得低于申報(bào)住宅用地總量的70%，不符合要求的不予批準(zhǔn),。
從世界各國和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看,，解決城市低收入家庭的住房困難，僅靠市場機(jī)制恐怕難以辦到,。緩解普通人住房需求與耕地保護(hù)的矛盾,，必須適當(dāng)壓縮工業(yè)用地,，增加民生用地,，以保障廉租住房等保障性住房用地供應(yīng),。
2007年前三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量同比增加29%，其中普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房增幅分別達(dá)到38.2%和47.6%,，占住宅用地總量比例逐步提高,。全國土地市場動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2007年前三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量呈增加態(tài)勢,，從重點(diǎn)城市看,，呼和浩特、青島,、深圳,、北京、鄭州,、天津,、上海、沈陽等城市前三季度廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位,、中小套型普通商品住房用地都超過70%。
違法用地
從2007年9月一直延續(xù)到年末的土地執(zhí)法百日行動,，打擊的是“以租代征”等違法用地行為,，這成為國家關(guān)緊土地“閘門”的信號彈與發(fā)令槍。
國土資源部部長,、國家土地總督察徐紹史說,，當(dāng)前土地違法主要有三種類型，一是“以租代征”,，違反土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃,，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，通過租賃,、承包等方式非法使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè),。二是違反土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃，突破批準(zhǔn)開發(fā)區(qū)范圍,，擅自擴(kuò)大面積,，有的還以各種名義新設(shè)立開發(fā)區(qū)。三是未批先占先用,，未依法取得建設(shè)用地審批手續(xù),，就擅自先行征地、供地和施工建設(shè),。
2007年已上報(bào)的26個(gè)省(區(qū),、市)325個(gè)單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目中,，已動工建設(shè)的229個(gè)，均為未批先用違法用地,，違法比例高達(dá)70.5%,。
違規(guī)違法用地形勢嚴(yán)峻，主要原因是地方政府自行其是,，我行我素,。從深層次分析，在土地供需矛盾長期存在的國情下,，干部考核制度和財(cái)稅體制,，并不利于科學(xué)發(fā)展觀的真正確立�,！巴恋貒@項(xiàng)目轉(zhuǎn)”的用地模式,，難以從根本上改變。而對違法違規(guī)行為查處普遍偏輕,，產(chǎn)生了極大的負(fù)效應(yīng),。 |