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 今年以來上市房地產(chǎn)公司通過增發(fā)、配股等方式,，已合計融資超過1100億元,。自滬深股市成立以來，還沒有哪個行業(yè)像房地產(chǎn)這樣,，如此短時間內(nèi)融得如此多資金,。專家提醒，隨著地產(chǎn)股股價高企,、地產(chǎn)商上市融資節(jié)奏加快,，房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風險正在向股市轉(zhuǎn)移
“上海地王”“廣州地王”“天津地王”“武漢地王”……地價狂飆，“地王”頻出,，開發(fā)商們正在饕餮一場“地產(chǎn)盛宴”,。一邊“跑馬圈地”，一邊憑借土地儲備從股市迅速融得逾千億巨資,，時間之短,、規(guī)模之大，自滬深股市成立以來,，其他行業(yè)無出其右,。
一幅房、地、股聯(lián)動圖日益顯現(xiàn)：“土儲”愈多,，從股市圈錢就愈多,；低成本融資愈多，買地沖動愈烈,、手筆愈大,。結(jié)果，地價越拍越高,，土地囤積越來越多,，房地產(chǎn)股一飛沖天。地價推高房價,，堆積樓市泡沫,，而開發(fā)商則通過股權(quán)公眾化將原本由企業(yè)承擔的房地風險轉(zhuǎn)嫁給中小散戶。
房企猛刮“圈地風”醉翁之意在股市
眼下,，地產(chǎn)巨頭們正在全國上演堪稱狂熱的“圈地運動”,。
8月24日，南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以44.04億元拍得上海南京路東端地塊,，樓面單價高達6.69萬元/平方米,，一舉成為國內(nèi)單價最貴的“地王”。
僅一個月前,，北辰實業(yè)等以92億元的天價競得長沙新河三角洲地塊,，創(chuàng)下國內(nèi)單宗土地拍賣總價最高的紀錄。
7月12日,，萬科在廣東東莞競得一地,，單位樓面地價超1.5萬元，不僅刷新廣東全省“地王”記錄,，更高出當?shù)噩F(xiàn)售商品房均價1倍,，開“面粉貴過面包”之先河。
而房地產(chǎn)上市公司中期業(yè)績報告中膨脹的“土地儲備”量,，更是凸顯了當下囤地風之盛,。中報顯示，截止7月31日,，保利地產(chǎn)的土地儲備增加到1007萬平方米,，萬科則超過2000萬平方米。另一地產(chǎn)巨頭碧桂園的土地儲備更是達到驚人的4500萬平方米,，成為全國土地儲備最多的地產(chǎn)公司,。
江蘇華泰證券行業(yè)研究員張馳飛統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，按照目前企業(yè)年開發(fā)量計算,，在不新購土地的情況下,，一些企業(yè)儲備用地足供連續(xù)開發(fā)兩三年,，多的可達四五年，甚至土地儲備量更可供開發(fā)六七年的企業(yè)也不鮮見,。
“這一輪圈地熱與以往有很大不同,，它是與當前的牛市互為呼應(yīng)的”。張馳飛指出,，在土地儲備成為拉抬地產(chǎn)股價格最主要賣點以及“要上市先拿地”的背景下,，購地不再單純是企業(yè)未來發(fā)展作儲備，更多的是為推高股價或籌備上市而圈占,。
地產(chǎn)股狂掀“增發(fā)潮”
與“跑馬圈地”相呼應(yīng),，上市房地產(chǎn)企業(yè)頻繁增發(fā)，從證券市場超大規(guī)模圈錢融資,。8月22日，金地集團發(fā)布公告,，除發(fā)行12億元的公司債進行融資外,，公司還將通過公開增發(fā)募集180億元左右的資金。而一個多月前,，這家公司剛剛定向增發(fā)1.73億A股,，募得近45億元。
8月29日,，萬科公告,，宣布增發(fā)31715萬A股，募資100億元,，創(chuàng)下我國股市增發(fā)史上單次募資最高紀錄,。
數(shù)據(jù)顯示，今年以來上市房地產(chǎn)公司通過增發(fā),、配股等方式,，已合計融資超過1100億元。張馳飛說,，滬深股市成立以來,，還從來沒有哪個行業(yè)像房地產(chǎn)這樣，在如此短的時間內(nèi),、融得如此多的資金,。
巨額融資為房企進一步“跑馬圈地”提供了堅實的后盾。僅僅7月中旬至今,，就有萬科,、北辰實業(yè)、保利地產(chǎn),、棲霞建設(shè)等多家房地產(chǎn)公司四處購地,，足跡遍及無錫,、蘇州、東莞,、南京,、長沙、杭州等多個城市,。
“一塊土地動輒拍出十幾億,、幾十億元，如果依靠銀行貸款,，不僅會受到嚴格限制,，信貸成本也會很高�,！苯ㄔO(shè)銀行上海分行的一位信貸經(jīng)理說,，而從股市融資成本非常低廉，無須還本,、不用付息,，風險卻由眾多投資者分擔�,！暗禺a(chǎn)商動輒一擲億金也就毫不奇怪了,。”
而需要相應(yīng)的業(yè)績來維持高股價的壓力,，反過來又迫使開發(fā)商以更高的價格去追逐更多的土地,。至此，被開發(fā)商們在業(yè)績報告中包裝成“開發(fā)規(guī)模加速→多元化資金渠道下的資金獲取量增加→財務(wù)績效提高→市值擴張的良性循環(huán)”,，實質(zhì)上已異化成“高地價→高股價→更高地價”的“泡泡”互動,。
警惕“股地拉扯”的風險雙向循環(huán)
專家認為，隨著地產(chǎn)股股價高企,、地產(chǎn)商上市融資節(jié)奏加快,，房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風險正在向股市轉(zhuǎn)移。上世紀70年代香港出現(xiàn)的“股地拉扯”可能再次上演,，以高地價為紐帶,，樓市、股市中可能存在的泡沫結(jié)合在了一起,，并互為循環(huán),。
最直觀的結(jié)果是高地價直接推高了房價，透支未來增長空間,。復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授指出,，每有地塊高價賣出，周邊房價必應(yīng)聲大漲,，這幾乎成了普遍現(xiàn)象,。如上海新江灣城地塊幾個月前拍出樓板價逾1.2萬元/平方米,，之后周邊房價就迅速從每平方米1.5萬元左右升至1.8萬元。
北京師范大學金融研究中心主任鐘偉指出,，目前國內(nèi)開發(fā)商在土地儲備上沉淀的資金已高達1.5萬億元左右,，土地價格過高，嚴重透支未來的房地產(chǎn)價格,。未來三年內(nèi),，房價必須保持15%-18%的增長率，才有可能支撐目前的地價,。
另一方面,，房企競相圈地、圈錢,，樓市風險正在不斷向證券市場轉(zhuǎn)移,。
房地產(chǎn)行業(yè)風險的最終承擔者很可能不是、至少不完全是風險的制造者——房企,，而是購房人,、銀行和股民。地產(chǎn)公司以極低的成本從股市圈錢,，推高地價，進而抬高房價,，由老百姓買單,。盡管房企直接融資減少了其銀行貸款，一定程度上分散了銀行風險,，但畸高房價使銀行個人房貸業(yè)務(wù)風險大大增加,。一旦房價下跌，壞賬增加,，可能引發(fā)系統(tǒng)金融風險,。
值得注意的是，開發(fā)商通過股權(quán)公眾化將房地產(chǎn)風險分散轉(zhuǎn)嫁,。原本由企業(yè)承擔的行業(yè)風險最終被分散轉(zhuǎn)嫁到地產(chǎn)股投資者身上,。
上市地產(chǎn)企業(yè)借股民的錢圈地，也造成大量土地被囤積閑置,，國家有關(guān)處置閑置土地的法規(guī),、政策被架空成一紙具文，平添樓市調(diào)控的壓力,。
1994年公布的《城市房地產(chǎn)管理法》就規(guī)定,，出讓的土地逾期一年未動工開發(fā)的，可征20%的閑置費,，逾期兩年則可無償收回,。1999年國土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》,、2005年出臺的“國八條”
均重申了相關(guān)規(guī)定。2006年的國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的九部委意見更要求“加大對閑置土地的處置力度”,，“按期動工但開發(fā)面積不足1/3或已投資額不足1/4,，且未經(jīng)批準中止建設(shè)連續(xù)滿1年的，(也)按閑置土地處置,�,！�
但現(xiàn)在，眾多房地產(chǎn)公司公開聲稱土地儲備足夠開發(fā)三四年,，顯然是置國家相關(guān)法律法規(guī)政策于不顧,。“地產(chǎn)公司大面積囤地是在給政府出難題,，”房地產(chǎn)研究者顧海波說,，“對閑置土地不處置，囤地之風會更盛,，開發(fā)商直接從囤地中坐享增值,，影響住宅供給；嚴格執(zhí)行的話,，土地儲備的價值會削減,，投資地產(chǎn)股的股民難免受損�,？偠灾�,，圈錢、囤地對樓市調(diào)控都大不利,�,！� |