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“建行江蘇分行提高二手房貸款首付比例”，“建行深圳分行全面叫停二手房貸款業(yè)務(wù)”,，“南京住房公積金暫停二次貸款”,，“浙江住房公積金庫存告急收緊放貸”……
8月下旬以來,，部分銀行相繼出臺緊縮房貸的政策,，頻頻敲打著購房者的心臟。隨著我國進入加息通道,，購房者還貸成本不斷增加,。持續(xù)攀升的房價、短期劇增的住房信貸,，都意味著銀行金融風(fēng)險的逐步放大,。美國次級抵押貸款危機恰恰在此時敲響了警鐘，房貸壞賬危機離我們有多遠,？
二手房貸緊縮信號頻傳
日前,，即將新婚的李燕看中一套總價近80萬元的二手房，但當(dāng)她到銀行咨詢貸款事宜時,，才發(fā)現(xiàn)銀行已經(jīng)悄然對二手房貸款收緊了“錢袋子”,。根據(jù)建設(shè)銀行南京分行的最新規(guī)定，二手房貸款已經(jīng)一律暫停受理,。
其實早在8月中旬,，一份收緊個人房貸的規(guī)定就在建設(shè)銀行江蘇分行內(nèi)部傳閱。據(jù)透露的有關(guān)規(guī)定要求：除了在業(yè)內(nèi)率先將二手房貸款首付比例提高至40%,，住房貸款將只能用于購買普通自住房，停止辦理第二套住房貸款；提高貸款人資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn),，借款人僅限于優(yōu)質(zhì)客戶,，即國家機關(guān)公務(wù)員、科教文衛(wèi)系統(tǒng)的正式員工及金融從業(yè)正式人員,，電力,、通信、煙草等壟斷行業(yè)副科級以上正式員工,，貸款人還款與收入比應(yīng)控制在50%以下,，對外地流動人口停止辦理住房貸款；二手房使用年限超過20年,、房屋建筑面積小于50平方米的,，不得發(fā)放貸款。
對二手房貸款嚴(yán)格限制的遠不止建行一家,。招商銀行南京分行已停止辦理一切房改房貸款業(yè)務(wù),；個人申請二手房貸款，所購房產(chǎn)必須先經(jīng)過資產(chǎn)評估,，原則上使用年限不超過15年,，面積在60平方米以上，并指定了首佳,、國衡,、蘇信、金誠等7家評估公司,。深圳發(fā)展銀行南京分行的業(yè)務(wù)員也表示,，他們已對部分板塊的房改房停止辦理貸款業(yè)務(wù)。
記者從一些房產(chǎn)中介了解到,，早在幾個月以前,，購買小面積二手房的市民就遭遇了“貸款難”，其中甚至包括一些精裝修的單身公寓,。南京江寧地區(qū)30至50平方米的次新商品房,，銀行都“惜貸”，往往要連跑三五家銀行才辦得下來,。有的銀行今天說好能貸,，第二天又辦不下來。
就在業(yè)界猜測住房信貸政策的下一步走向時,，8月28日,，南京住房公積金管理中心下發(fā)通知，規(guī)定從9月1日起,，對住房公積金貸款計算公式中的個人還貸能力系數(shù)由原來的0.3調(diào)整為0.2,；曾經(jīng)辦理過住房公積金貸款的,，暫不批準(zhǔn)第二次公積金貸款申請，夫妻雙方只要有一方曾辦理過住房公積金貸款的,，再次購房也暫不辦理公積金貸款,。
二手房市場已受影響
盡管除了建行以外，尚沒有哪家銀行完全關(guān)閉二手房貸款閘門,。但“信貸緊縮”的信號已經(jīng)對敏感的二手房市場產(chǎn)生影響,，不少原本持房待漲的投資客擔(dān)心政策風(fēng)險，加快脫手變現(xiàn),。
根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù),，8月下旬南京全市二手住宅成交量達到1749套，比中旬增長了44%,。房產(chǎn)中介“我愛我家”的統(tǒng)計也顯示,，8月下旬的房源掛牌量比上月同期有40%左右的上升。
據(jù)南京House365二手房頻道總監(jiān)單偉介紹,，8月下旬在該網(wǎng)站掛牌的二手房源呈直線上升趨勢,，幾乎每天增加100余套�,！案鞔筱y行對二手房貸款限制趨緊,，很多市民擔(dān)心以后貸不到款或者首付再提高，部分購房需求提前釋放,；而投資者也擔(dān)心夜長夢多,，急于拋售變現(xiàn)。這造成了短時間內(nèi)二手房交易量迅速放大,�,！�
中原地產(chǎn)交易服務(wù)中心經(jīng)理王巍巍認為，如果二手房貸款進一步緊縮,，可能會導(dǎo)致二手房價格回落。在二手房貸款趨緊的情況下,，一些迫切需要解決自住需求的購房者不得不轉(zhuǎn)向一手房市場,，可能進一步刺激新房價格上漲。
江蘇華泰證券行業(yè)研究員張馳飛說：“央行今年已4次加息,，加上未來樓市保障性住房的建設(shè)和供給,，一些市民觀望的心態(tài)加重，房價漲幅將趨于平緩”,。
一項“年內(nèi)第四次加息是否會影響您的購房計劃”的調(diào)查顯示,，54.1%的消費者因為屢次加息而有暫緩購房的考慮。尤其是目前房產(chǎn)需求不是非常迫切的購房者中,，有26.7%的消費者選擇“推遲一年買房”,，有6.7%的消費者選擇“推遲半年買房”,，有20.7%的消費者選擇“取消買房計劃”。
美次級債危機敲警鐘
記者發(fā)現(xiàn),，部分銀行對房貸的限制,，主要還是基于在當(dāng)前房價不斷走高的背景下，對貸款人償付能力的擔(dān)憂,。當(dāng)下美國發(fā)生的次級抵押貸款危機,，更促使各家銀行進一步加強了風(fēng)險控制。
去年以來,，我國各大城市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了較快增長,，二手房價格亦水漲船高，不少地段一年內(nèi)上漲幅度超過50%,。這意味著,，銀行風(fēng)險大大增加。根據(jù)央行上�,？偛拷y(tǒng)計,，2007年6月份上海中資商業(yè)銀行個人住房貸款新增達45.5億元，環(huán)比增幅達429%,；7月份又大幅增加58.7億元,。住房信貸短期內(nèi)大幅增長，房地產(chǎn)市場和銀行醞釀的風(fēng)險令人擔(dān)憂,。
而二手房一般都經(jīng)過了一輪或多輪炒作,，房價已經(jīng)被推到相當(dāng)高度，其按揭貸款因此被銀行作為限制重點,。墨子不動產(chǎn)總經(jīng)理王小軍說：“尤其是面積小,、年代老的房改房，其購買者一般經(jīng)濟狀況和還款能力較差,，類似于美國的次級抵押貸款人群,，因此最早成為銀行壓縮房貸的對象�,！�
今年以來,，央行已經(jīng)連續(xù)4次加息，購房者還貸壓力不斷增加,。如果房價下跌,，炒房者資金鏈斷裂，銀行就可能面臨壞賬風(fēng)險,。上海銀監(jiān)局統(tǒng)計顯示,，在宏觀調(diào)控影響下，2006年年中上海樓市一度出現(xiàn)低迷現(xiàn)象,。當(dāng)年9月末,，上海房貸違約客戶超過了1萬人,，中資銀行房貸的平均不良率也從2004年的0.1%左右，上升到0.86%,。另一方面,，今年以來，央行已6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,，從9%調(diào)整到12%,，加上首期6000億元特別國債的發(fā)行，銀行流動性大大減少,，部分銀行可用貸款額度已相當(dāng)緊張,。而居民儲蓄持續(xù)不斷向基金、股市分流,，也讓銀行不得不控制放貸規(guī)模,。
“銀行加強對貸款人資質(zhì)以及貸款用途等審查，是審慎而必要的,，房貸調(diào)控也的確是當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的一個重要工具,。”銀河證券上�,？偛垦芯繂T任承德說,，“但同時需要指出的是，如果不加分析地對二手房貸款進行嚴(yán)格限制,，受傷的恰恰是那些為了改善居住條件而又無力購買高價新房的中低收入家庭,。” |