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“68畝土地拍出了5540萬元的天價,！”——2007年6月,，一樁普通的土地競拍讓平靜的湖南省衡陽縣城西渡鎮(zhèn)沸騰起來,。不少市民在驚訝之余,，紛紛表示懷疑,，“比衡陽市的地價還高,？開發(fā)商還有利潤嗎,？”
事實(shí)上,，“天價”競拍早已不是發(fā)達(dá)地區(qū)和沿海城市的“專利”,。2007年3月,，安徽臨泉縣1.02畝地拍出了655萬元,，是省城合肥最高地價的兩倍。2007年7月,，陜西延安寶塔區(qū)5.04畝土地創(chuàng)下了畝平1030萬元的“天價”,。
那么，在這些三線甚至四線小縣城屢屢創(chuàng)出“天價”的背后,，究竟是房地產(chǎn)商在“發(fā)燒”,，還是另有隱情？“天價”土地會不會加重消費(fèi)者的負(fù)擔(dān),？看不懂的土地市場表現(xiàn),，讓人疑惑多多。
“開發(fā)商就像喝了興奮劑”
2007年6月17日,，衡陽縣國土資源局決定掛牌出讓衡陽華岳動力機(jī)械總廠(原衡陽柴油機(jī)廠)共約68畝國有土地使用權(quán)及其他相關(guān)國有資產(chǎn),，土地規(guī)劃用途為商業(yè)和居住�,？紤]到職工安置成本,，國土局將掛牌起價定為2080萬元�,！拔覀児烙�(jì)能拍到3500萬就頂?shù)教炝�,。”�?fù)責(zé)柴機(jī)廠改制工作的衡陽縣縣長助理胡隆友說,。
然而,，在掛牌之后的11天內(nèi)，情況的發(fā)展令胡隆友大跌眼鏡,。參與競買的10家房地產(chǎn)企業(yè)競價不斷刷新,，衡陽縣國土資源局不得不決定于6月28日轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競拍。
“如果說掛牌后競標(biāo)者的出價還算理性的話,，到了現(xiàn)場競拍時,，大家‘就像喝了興奮劑一樣’”競相抬價�,！�
據(jù)胡隆友介紹,，開拍后在短短時間內(nèi)，這塊土地價格就已沖到了4000多萬元,。這時,，主持拍賣的衡陽縣國土局局長有些急了，他不斷提醒競拍者“保持冷靜”,。然而,，在不斷上升的數(shù)字刺激下，競拍者的熱情仍舊一浪高過一浪,。最后,，來自湖南鴻麒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的一位股東,，從同伴手中搶過牌子高高舉起——“5540萬元！”隨著槌音下落,，這樁衡陽縣歷史上最高的土地出讓終于塵埃落定,。
“這個價格肯定是有些高了�,！焙∮迅嬖V記者,，目前衡陽縣城人口不過10萬，最黃金地段的土地價格也只有約40萬元/畝,，住宅樓均價為800元至1000元,。鑒于衡陽縣城的實(shí)際，此次拍出的價格在當(dāng)?shù)乜芍^是不折不扣的“天價”了,。
“只要拿到地就等于贏了一半”
小縣城的“天價”競拍之后余波未了,。按照衡陽縣國土局規(guī)定，競價中標(biāo)企業(yè)必須中標(biāo)后的五個工作日內(nèi)將余款付齊,，而此次以5540萬元競拍成功的湖南鴻麒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,，在成交后并沒有在規(guī)定時間內(nèi)付齊剩余款項(xiàng)，原因很簡單：沒錢,！
據(jù)記者調(diào)查了解,，此次參與競標(biāo)的企業(yè)大多是由一些小股東臨時拼湊起來的�,！懊考移髽I(yè)背后至少有10個股東�,！焙∮迅嬖V記者,，這些小股東大多是近幾年搞小房產(chǎn)開發(fā)賺了一點(diǎn)錢，本身并沒有多大的資本實(shí)力,。為了湊足本錢參與競標(biāo),，有的公司的一些股東甚至到了“砸鍋賣鐵”的地步�,！爱�(dāng)?shù)弥荒苋缙诘娇罡倶?biāo)保證金將被沒收時,，鴻麒公司一位股東當(dāng)場心肌梗塞發(fā)作�,！焙∮褤u著頭告訴記者,。
那么，如此實(shí)力不足的公司為何敢鋌而走險開出天價,？一些業(yè)內(nèi)人士的分析或許有其道理,。
據(jù)了解，此次出讓的土地分為兩塊,，均處于衡陽縣黃金地段,，與繁華商業(yè)街相鄰,，規(guī)劃發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｒ晃辉鴱氖逻^房地產(chǎn)經(jīng)營的人士給記者算了一筆賬：按照衡陽縣目前繁華地段的門面房價格8000元至10000元/平方米推算,，該地段建成后每平方米至少可賣5000元,。如果開發(fā)兩層，僅門面房的收入就有一億多元進(jìn)賬,。只要策劃,、營銷到位，三年內(nèi)獲利至少5000萬元,。
“實(shí)際上,，按照目前房地產(chǎn)市場狀況，只要拿到了地就等于成功了一半,�,！边@位開發(fā)商告訴記者，隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度加大,，土地資源的緊缺性將越來越突出,，而目前不斷上漲的房價無疑使手中有地的開發(fā)商更大的利潤預(yù)期，“這就是天價競標(biāo)屢見不鮮的根本原因,�,！�
“森林法則”與“惡性循環(huán)”
對于衡陽縣城“天價”競拍，最著急的還是縣城的普通居民,。在衡陽機(jī)關(guān)工作的孫先生告訴記者,，近三年來衡陽縣的房價幾乎翻了一翻。不久前,，縣城的房地產(chǎn)開發(fā)商們又聯(lián)合在一起,，將縣城電梯房的價格從1260元每平方米提高到了1360元每平方米�,！斑@次拍出天價土地對于普通消費(fèi)者來說絕不是一個好消息,，縣城的房價肯定會隨之水漲船高�,！睂O先生滿臉無奈,。
湖南省社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長肖毅敏認(rèn)為，盡管衡陽縣拍出“天價地”有開發(fā)商沖動的因素,，但當(dāng)前土地價格越來越高則是比較普遍的現(xiàn)象,。這主要是地價和房價相互影響的結(jié)果。肖毅敏說,，近幾年大幅上漲的房價和國家對土地的宏觀調(diào)控,，一方面刺激了地價的上漲。另一方面,，地價成本的提高,，又造成了房價的節(jié)節(jié)攀升,。
記者采訪中，一些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為,，屢屢出現(xiàn)的“天價”競拍其實(shí)正凸顯出當(dāng)前房地產(chǎn)市場的“森林法則”——越是資本雄厚的開發(fā)商越能拿到日益稀缺的土地資源,；而大量的普通開發(fā)商只能望洋興嘆。而“森林法則”導(dǎo)致的最終結(jié)果是房地產(chǎn)市場被少數(shù)“寡頭”所壟斷,。
“一線城市的土地資源已幾乎被實(shí)力雄厚的大集團(tuán)瓜分殆盡,，在二線三線城市復(fù)制這種掠地模式自然也是情理之中的事�,！遍L沙市房地產(chǎn)商張先生說,。
一些專家認(rèn)為，面對房地產(chǎn)市場的“森林法則”,，在由政府,、房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者組成的“生態(tài)鏈”中。處于鏈條最末端的消費(fèi)者其實(shí)是最無辜也最弱勢的,。通過“天價”競拍,，政府收獲的是真金白銀，房地產(chǎn)商獲得的是緊缺資源,；而普通消費(fèi)者除了坐等房價上漲之外別無他法,。“地價上了天,，房價上漲還會遠(yuǎn)嗎,？” |