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今年春節(jié)，曾在低矮簡陋的棚戶區(qū)中居住了幾十年的一萬多名鞍山市民,，終于在寬敞明亮的樓房里過上了第一個(gè)新年,。記者日前在老工業(yè)城市遼寧鞍山采訪了解到，這次棚戶區(qū)改造,，正因?yàn)檎闹苯油七M(jìn)、居民的全力支持而變得格外順利。
在以往,，“政府負(fù)擔(dān)太重”、“經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)”,、“回遷房質(zhì)量差”,、“新房居住住不起”等等,，是很多城市在棚戶區(qū)及危房改造中難以避免的難題。去年以來,，鞍山市以“政府主導(dǎo),、市場運(yùn)作”的改造模式，代替了以往“政府掏錢,、開發(fā)商承包”的改造方式,，為破解“棚改難題”找到了一些治本之策。
傳統(tǒng)“棚改”的四大難題
作為東北老工業(yè)城市的典型代表,，鞍山市到2005年初時(shí),，共有棚戶區(qū)34片，加上城區(qū)內(nèi)大量上世紀(jì)50年代建成的危破樓房,，共有200萬平方米的住房需要拆遷改造,，涉及居民近六萬戶。一次性改造規(guī)模如此巨大的棚戶區(qū),，資金從哪里來,？錢從何處省,？如何讓百姓得得實(shí)惠,？怎樣才能保證回遷區(qū)的長遠(yuǎn)和諧發(fā)展？一道道難題擺在鞍山市面前,。
以往,，鞍山市和國內(nèi)很多城市一樣，進(jìn)行此類改造時(shí)都是將整個(gè)項(xiàng)目委托給開發(fā)商,，由他們負(fù)責(zé)拆遷和回遷安置,，其資金投入一部分靠開發(fā)商品房收回，一部分靠政府的財(cái)政資金彌補(bǔ),。這種方式由于難以實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)督,，往往是開發(fā)商一家賺錢，政府和老百姓雙雙吃虧,。
為什么會(huì)這樣呢,？鞍山市市長谷春立認(rèn)為，一是政府搞不清開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作中的實(shí)際成本和收益,，在計(jì)算財(cái)政補(bǔ)貼時(shí)往往被開發(fā)商牽著鼻子走,，結(jié)果造成財(cái)政負(fù)擔(dān)沉重。二是一些開發(fā)商為了追求成本最小化,、收益最大化,，回遷房往往地段偏、戶型差,、要價(jià)高,，結(jié)果造成經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì),，難以給老百姓提供最優(yōu)惠的安置政策。三是開發(fā)商在負(fù)責(zé)回遷房建設(shè)時(shí),，往往層層轉(zhuǎn)包,、層層抽利，結(jié)果導(dǎo)致一些工程偷工減料,、粗制濫造,，房屋質(zhì)量差，有的入住不到幾年重新變成了危房,。
另外,，由于棚戶區(qū)居民大多為低收入群體，而回遷房與原先的棚戶區(qū)相比,，物業(yè)費(fèi),、取暖費(fèi)、煤氣費(fèi)等費(fèi)用的出現(xiàn),，讓居住成本大大提高,。相當(dāng)一部分困難家庭難以承受，回遷樓要不了多久又重新變成了“貧民區(qū)”,。
政府直接負(fù)責(zé)拆遷和回遷安置
針對這些問題,，鞍山市采取政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作的方式,，起到了“見招拆招”的效果,。
一是政府主導(dǎo)拆遷,，借市場之手籌集改造成本,。面對一次性涉及改造面積過大的實(shí)際情況，鞍山市統(tǒng)籌規(guī)劃,，從2006年起便不再向開發(fā)商委托項(xiàng)目,，改由政府直接負(fù)責(zé)拆遷和回遷安置。政府通過建回遷樓提高居住容積率,，將拆遷騰出的多余土地合理規(guī)劃,，改善基礎(chǔ)設(shè)施和周邊環(huán)境，改變土地用途,，希望以此提高土地價(jià)格,。
這一做法很快給人們帶來了驚喜。鞍山市房地產(chǎn)開發(fā)辦主任張劍剛說,，市里很多棚戶區(qū)及危房地塊,，以往委托給開發(fā)商拆遷，每平方米僅值四五百元,，而政府稍加投入變成凈地,，借用市場機(jī)制進(jìn)行掛牌出讓后,，每平方米的價(jià)格漲到了1500至2000元。市里再用土地升值后的收益投入棚戶區(qū)改造,，改變了以往“棚改”中政府只有投入,、沒有收入的局面。
二是政府主導(dǎo)回遷房建設(shè),，降低成本,，提高質(zhì)量。張劍鋼介紹,，在回遷安置環(huán)節(jié)政府也全程參與,。從去年開始，鞍山市政府部門主導(dǎo)回遷房開發(fā),，通過招投標(biāo),，直接引入中冶集團(tuán)第三公司等國內(nèi)一級(jí)資質(zhì)的建設(shè)單位負(fù)責(zé)施工；通過統(tǒng)一采購,，降低原材料成本,；通過工程監(jiān)理和合同管理，對設(shè)計(jì),、施工,、驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)全程監(jiān)督，杜絕假冒偽劣產(chǎn)品和工程,。由于政府在開發(fā)過程中減少了中間環(huán)節(jié),，監(jiān)督到位，確保了回遷房的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和低成本建設(shè),。而政府在回遷安置時(shí)不追求利潤,，節(jié)省下來的成本也能最大限度地讓利于民。
三是政府主導(dǎo)回遷配套工作,，讓居民住得起,、住得好。谷春立市長表示,，棚戶區(qū)改造不僅要讓居民住得進(jìn)新樓,，而且也要讓他們住得起、住得好,。針對新樓可能帶來居住成本上升,、配套設(shè)施不全的問題，鞍山市提前規(guī)劃,，提前考慮小區(qū)物業(yè)管理,、居民就業(yè)等一系列“棚改”配套工作。
建房前，鞍山市合理規(guī)劃,，要求回遷小區(qū)個(gè)個(gè)都配備社區(qū)居委會(huì),、警務(wù)室、衛(wèi)生室等,，保證小區(qū)的高標(biāo)準(zhǔn),。同時(shí)，在小區(qū)周邊建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場,、餐飲購物等生活設(shè)施,，完善小區(qū)功能，給居民提供就業(yè)機(jī)會(huì),。在物業(yè)管理上,，由政府招標(biāo)引入物業(yè)公司，最大限度降低物業(yè)費(fèi)用,，對高層住宅,，由政府招標(biāo)采購高標(biāo)準(zhǔn)的三菱電梯，免費(fèi)供居民使用10年,。特別是針對棚戶區(qū)居民多為城市困難群體的現(xiàn)狀,，鞍山市在前年全面消除“零就業(yè)”家庭的基礎(chǔ)上，去年起要求各級(jí)政府采取切實(shí)措施,，讓家庭困難的棚戶區(qū)回遷居民實(shí)現(xiàn)家庭成員兩人及兩人以上就業(yè),，以保證他們有穩(wěn)定收入，避免其難以支付新區(qū)居住費(fèi)用,。
城市升級(jí) 居民得利
春節(jié)前搬入鞍山市立山區(qū)萬平社區(qū)的60多歲居民李國柱跟記者算了一筆賬：改造前他老兩口居住在30多平方米的棚戶區(qū)內(nèi),，改造后，區(qū)政府分給他們一套46平方米的新房,，一室一廳,，廚房廁所俱全，他們打心底里高興,。但是由于新房比舊房增加面積十幾平方米,，這部分差額如何算錢,，一直是壓在李國柱心中的一塊石頭,。“如果按照這個(gè)區(qū)域每平方米2500元以上的商品房價(jià)格,，我們肯定承擔(dān)不起,。”李國柱說,。最后新增面積的收費(fèi)出來了,，每平方米830元，這讓老兩口長長地舒了一口氣。
從棚戶區(qū)和危房改造中得到實(shí)惠的絕非李國柱一人,。鞍山市政府副秘書長,、建委主任徐剛毅介紹，由于在“棚改”中有了增收節(jié)支的保障,，鞍山市為居民們開出了十分優(yōu)越的安置政策,。以房屋面積為例，鞍山市要求新建的單室回遷房面積不低于46平方米,，雙室房不低于56平方米,，三室房不低于75平方米，這遠(yuǎn)高于棚戶區(qū)中同樣戶型房屋的面積水平,。至于原房與回遷房的面積差額部分,，只需補(bǔ)齊每平方米830元的代建費(fèi)，這一價(jià)格不僅低于同期鞍山市商品房平均價(jià)格,，而且還低于房屋建設(shè)費(fèi)用,。而對于棚戶區(qū)及危房區(qū)內(nèi)的低保居民，則由政府免費(fèi)提供一套單室住房,�,！皟H為低保居民免費(fèi)提供住房一項(xiàng)，鞍山市就耗資近一億元,�,！毙靹傄阏f。
據(jù)鞍山市房地產(chǎn)開發(fā)辦統(tǒng)計(jì),，截至今年春節(jié)前,，全市已完成拆遷面積130多萬平方米，最先建成的70多萬平方米回遷房,，其鑰匙也已經(jīng)交到居民手中,，一萬余名棚戶區(qū)居民實(shí)現(xiàn)入住新居。遼寧科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與法律學(xué)院院長,，鞍山市政府專家咨詢委員會(huì)委員程國彬說,，采取政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作的改造模式,，能夠使棚戶區(qū)及危房改造更好地與完善城市功能,，提升城市形象以及對居民的扶危濟(jì)困相結(jié)合，使棚戶區(qū)改造成為牽動(dòng)一地和諧社會(huì)建設(shè)的主線,。 |