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今年春節(jié)，曾在低矮簡陋的棚戶區(qū)中居住了幾十年的一萬多名鞍山市民,，終于在寬敞明亮的樓房里過上了第一個(gè)新年,。記者日前在老工業(yè)城市遼寧鞍山采訪了解到，這次棚戶區(qū)改造,，正因?yàn)檎闹苯油七M(jìn),、居民的全力支持而變得格外順利。
在以往,，“政府負(fù)擔(dān)太重”,、“經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)”、“回遷房質(zhì)量差”,、“新房居住住不起”等等,，是很多城市在棚戶區(qū)及危房改造中難以避免的難題,。去年以來，鞍山市以“政府主導(dǎo),、市場運(yùn)作”的改造模式,，代替了以往“政府掏錢、開發(fā)商承包”的改造方式,，為破解“棚改難題”找到了一些治本之策,。
傳統(tǒng)“棚改”的四大難題
作為東北老工業(yè)城市的典型代表，鞍山市到2005年初時(shí),，共有棚戶區(qū)34片,，加上城區(qū)內(nèi)大量上世紀(jì)50年代建成的危破樓房，共有200萬平方米的住房需要拆遷改造,，涉及居民近六萬戶,。一次性改造規(guī)模如此巨大的棚戶區(qū)，資金從哪里來,？錢從何處�,。咳绾巫尠傩盏玫脤�(shí)惠,？怎樣才能保證回遷區(qū)的長遠(yuǎn)和諧發(fā)展,？一道道難題擺在鞍山市面前。
以往,，鞍山市和國內(nèi)很多城市一樣,，進(jìn)行此類改造時(shí)都是將整個(gè)項(xiàng)目委托給開發(fā)商，由他們負(fù)責(zé)拆遷和回遷安置,，其資金投入一部分靠開發(fā)商品房收回,，一部分靠政府的財(cái)政資金彌補(bǔ)。這種方式由于難以實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)督,，往往是開發(fā)商一家賺錢，政府和老百姓雙雙吃虧,。
為什么會這樣呢,？鞍山市市長谷春立認(rèn)為，一是政府搞不清開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作中的實(shí)際成本和收益,，在計(jì)算財(cái)政補(bǔ)貼時(shí)往往被開發(fā)商牽著鼻子走,，結(jié)果造成財(cái)政負(fù)擔(dān)沉重。二是一些開發(fā)商為了追求成本最小化,、收益最大化,，回遷房往往地段偏、戶型差,、要價(jià)高,，結(jié)果造成經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì),，難以給老百姓提供最優(yōu)惠的安置政策。三是開發(fā)商在負(fù)責(zé)回遷房建設(shè)時(shí),，往往層層轉(zhuǎn)包,、層層抽利，結(jié)果導(dǎo)致一些工程偷工減料,、粗制濫造,，房屋質(zhì)量差，有的入住不到幾年重新變成了危房,。
另外,，由于棚戶區(qū)居民大多為低收入群體，而回遷房與原先的棚戶區(qū)相比,，物業(yè)費(fèi),、取暖費(fèi)、煤氣費(fèi)等費(fèi)用的出現(xiàn),，讓居住成本大大提高,。相當(dāng)一部分困難家庭難以承受，回遷樓要不了多久又重新變成了“貧民區(qū)”,。
政府直接負(fù)責(zé)拆遷和回遷安置
針對這些問題,，鞍山市采取政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作的方式,，起到了“見招拆招”的效果,。
一是政府主導(dǎo)拆遷，借市場之手籌集改造成本,。面對一次性涉及改造面積過大的實(shí)際情況,，鞍山市統(tǒng)籌規(guī)劃，從2006年起便不再向開發(fā)商委托項(xiàng)目,，改由政府直接負(fù)責(zé)拆遷和回遷安置,。政府通過建回遷樓提高居住容積率，將拆遷騰出的多余土地合理規(guī)劃,，改善基礎(chǔ)設(shè)施和周邊環(huán)境,，改變土地用途，希望以此提高土地價(jià)格,。
這一做法很快給人們帶來了驚喜,。鞍山市房地產(chǎn)開發(fā)辦主任張劍剛說，市里很多棚戶區(qū)及危房地塊,，以往委托給開發(fā)商拆遷,，每平方米僅值四五百元，而政府稍加投入變成凈地,，借用市場機(jī)制進(jìn)行掛牌出讓后,，每平方米的價(jià)格漲到了1500至2000元,。市里再用土地升值后的收益投入棚戶區(qū)改造，改變了以往“棚改”中政府只有投入,、沒有收入的局面,。
二是政府主導(dǎo)回遷房建設(shè)，降低成本,，提高質(zhì)量,。張劍鋼介紹，在回遷安置環(huán)節(jié)政府也全程參與,。從去年開始,，鞍山市政府部門主導(dǎo)回遷房開發(fā)，通過招投標(biāo),，直接引入中冶集團(tuán)第三公司等國內(nèi)一級資質(zhì)的建設(shè)單位負(fù)責(zé)施工,；通過統(tǒng)一采購，降低原材料成本,；通過工程監(jiān)理和合同管理,，對設(shè)計(jì)、施工,、驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)全程監(jiān)督,，杜絕假冒偽劣產(chǎn)品和工程。由于政府在開發(fā)過程中減少了中間環(huán)節(jié),，監(jiān)督到位,，確保了回遷房的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和低成本建設(shè)。而政府在回遷安置時(shí)不追求利潤,，節(jié)省下來的成本也能最大限度地讓利于民,。
三是政府主導(dǎo)回遷配套工作，讓居民住得起,、住得好,。谷春立市長表示，棚戶區(qū)改造不僅要讓居民住得進(jìn)新樓,，而且也要讓他們住得起,、住得好。針對新樓可能帶來居住成本上升,、配套設(shè)施不全的問題，鞍山市提前規(guī)劃,，提前考慮小區(qū)物業(yè)管理,、居民就業(yè)等一系列“棚改”配套工作。
建房前,，鞍山市合理規(guī)劃,，要求回遷小區(qū)個(gè)個(gè)都配備社區(qū)居委會,、警務(wù)室、衛(wèi)生室等,，保證小區(qū)的高標(biāo)準(zhǔn),。同時(shí)，在小區(qū)周邊建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場,、餐飲購物等生活設(shè)施,，完善小區(qū)功能，給居民提供就業(yè)機(jī)會,。在物業(yè)管理上,，由政府招標(biāo)引入物業(yè)公司，最大限度降低物業(yè)費(fèi)用,，對高層住宅,，由政府招標(biāo)采購高標(biāo)準(zhǔn)的三菱電梯，免費(fèi)供居民使用10年,。特別是針對棚戶區(qū)居民多為城市困難群體的現(xiàn)狀,，鞍山市在前年全面消除“零就業(yè)”家庭的基礎(chǔ)上，去年起要求各級政府采取切實(shí)措施,，讓家庭困難的棚戶區(qū)回遷居民實(shí)現(xiàn)家庭成員兩人及兩人以上就業(yè),，以保證他們有穩(wěn)定收入，避免其難以支付新區(qū)居住費(fèi)用,。
城市升級 居民得利
春節(jié)前搬入鞍山市立山區(qū)萬平社區(qū)的60多歲居民李國柱跟記者算了一筆賬：改造前他老兩口居住在30多平方米的棚戶區(qū)內(nèi),，改造后，區(qū)政府分給他們一套46平方米的新房,，一室一廳,，廚房廁所俱全，他們打心底里高興,。但是由于新房比舊房增加面積十幾平方米,，這部分差額如何算錢，一直是壓在李國柱心中的一塊石頭,�,！叭绻凑者@個(gè)區(qū)域每平方米2500元以上的商品房價(jià)格，我們肯定承擔(dān)不起,�,！崩顕f。最后新增面積的收費(fèi)出來了,，每平方米830元,，這讓老兩口長長地舒了一口氣。
從棚戶區(qū)和危房改造中得到實(shí)惠的絕非李國柱一人,。鞍山市政府副秘書長,、建委主任徐剛毅介紹,，由于在“棚改”中有了增收節(jié)支的保障，鞍山市為居民們開出了十分優(yōu)越的安置政策,。以房屋面積為例,，鞍山市要求新建的單室回遷房面積不低于46平方米，雙室房不低于56平方米,，三室房不低于75平方米,，這遠(yuǎn)高于棚戶區(qū)中同樣戶型房屋的面積水平。至于原房與回遷房的面積差額部分,，只需補(bǔ)齊每平方米830元的代建費(fèi),，這一價(jià)格不僅低于同期鞍山市商品房平均價(jià)格，而且還低于房屋建設(shè)費(fèi)用,。而對于棚戶區(qū)及危房區(qū)內(nèi)的低保居民,，則由政府免費(fèi)提供一套單室住房�,！皟H為低保居民免費(fèi)提供住房一項(xiàng),，鞍山市就耗資近一億元�,！毙靹傄阏f,。
據(jù)鞍山市房地產(chǎn)開發(fā)辦統(tǒng)計(jì)，截至今年春節(jié)前,，全市已完成拆遷面積130多萬平方米,，最先建成的70多萬平方米回遷房，其鑰匙也已經(jīng)交到居民手中,，一萬余名棚戶區(qū)居民實(shí)現(xiàn)入住新居,。遼寧科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與法律學(xué)院院長，鞍山市政府專家咨詢委員會委員程國彬說,，采取政府主導(dǎo),、市場運(yùn)作的改造模式，能夠使棚戶區(qū)及危房改造更好地與完善城市功能,，提升城市形象以及對居民的扶危濟(jì)困相結(jié)合,，使棚戶區(qū)改造成為牽動(dòng)一地和諧社會建設(shè)的主線。 |