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近一階段,，國務(wù)院和有關(guān)部門接連出臺了一些政策，試圖遏制房價過快上漲的趨勢,。我們看到的是,，主要城市、特別是一線城市,，房價不但沒有下降,，反而近乎瘋狂地暴漲�,！霸秸{(diào)越漲”是對政府政策公信力的最大挑戰(zhàn),。在這方面，不必指責(zé)“在商言商”的開發(fā)商,，而是要看看我們的政策取向是否出了偏差,。筆者以為，目前中國的房地產(chǎn)市場(特別是一線城市)已與消費(fèi)者的真實需求沒有太大關(guān)系,，而是投機(jī)者的天下,；不鏟除投機(jī)需求，中國房地產(chǎn)市場不得安寧,，遲早要產(chǎn)生像日本那樣的泡沫破裂,。
雖然房地產(chǎn)市場是一個不太完全的市場，是一個有著重大壟斷力量,、政府舉足輕重的市場,，但是，供求關(guān)系依然是房地產(chǎn)市場的決定性因素,。從目前出臺的政策看,，政府主要是在“供”的方面下力氣，勒令央企退出,、確定土地“政策性住房”的明確比例,、提高賣地成本、收回“地王”閑置土地等,，基本上仍是對房地產(chǎn)供給者的調(diào)控,，這些政策對減少囤地投機(jī)、遏制捂盤惜售等，也許會有一定作用,，但不容否認(rèn)的是,，這在客觀上進(jìn)一步打擊了“供給”的增長。
既然市場經(jīng)濟(jì)有供給和需求兩方面,，短期內(nèi)如果供給不能有效行動——如賣地涉及土地財政,，其根源不在地方政府，而在于分稅制導(dǎo)致的地方政府“差錢”——一些制度性的缺陷不可能短期發(fā)生根本改觀,，最簡單易行的辦法,，是在需求上想些主意。
現(xiàn)在,，許多城市的房價已經(jīng)高得離譜,，和中等收入——別說低收入者——的買房需求相去甚遠(yuǎn)。有數(shù)據(jù)說,，一線城市的買房者,，七成為炒房投機(jī)客，從一些高檔樓盤的空置率看,，這個數(shù)字有一定依據(jù),。房價越高越買，其實是人們認(rèn)定房地產(chǎn)價格只漲不降,，認(rèn)定房價依然有巨大的上漲空間,，居住的功能早被扔到了一邊；可以說,，這種認(rèn)定,，導(dǎo)致了房價持續(xù)高燒不退，房地產(chǎn)成為炒房投機(jī)者的樂園,。不剎住這種對投機(jī)獲暴利的期望,，不鏟除投機(jī)客的“前仆后繼”,，僅在供給上想辦法而不考慮需求,，只能是越調(diào)控價格越高。對策其實很簡單,。
一是需要降低暴利預(yù)期,。政府需要及早對征收物業(yè)稅(或曰資產(chǎn)稅、土地占用累進(jìn)稅等,，以更適合中國國情)明確表態(tài),，至少要說明主要原則，如對自住型一般住房(每戶第一套房,，或每人有一定面積),，是消費(fèi)品而基本不征稅，對第二套及以上住房征收累進(jìn)資產(chǎn)稅，大幅提高養(yǎng)房成本和交易成本,；要表明,，征收是遲早的事，可以先在一線城市展開,，然后在全國推開,。至于時間表，只要有這個表態(tài),，是三年還是五年都沒有關(guān)系,，但要表明“追溯至所有房產(chǎn)”的原則，以防借此出現(xiàn)新的炒作,。
二是要充分運(yùn)用金融杠桿,，不能再讓銀行成為投機(jī)者的融資工具。在房地產(chǎn)貸款上,，應(yīng)該調(diào)整思路,，規(guī)避過度寬松的房貸政策帶來的巨大風(fēng)險——以現(xiàn)在的房價而論，有幾個人的收入能達(dá)到借貸的起碼要求,？銀行幫客戶造假,、買房客提供虛假職業(yè)和收入信息幾乎遍及借貸市場。其中,，彈性空間最大的莫過于“第二套改善性住房”,。如果真想調(diào)控幾近瘋狂的市場，只要明確“鏟除投機(jī),，自理改善,，扶植自住”的原則，大幅提高貸款門檻,，房價就會應(yīng)聲而跌,。早點(diǎn)把膿包擠破，短期可能會影響GDP增長,，但對防止泡沫破裂引發(fā)更大的經(jīng)濟(jì)問題是必要的,。“矯枉必須過正”,。這樣做或許有可能抑制一部分買房需求,，但另一方面，卻會促進(jìn)租房市場的發(fā)展,。 |