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近一階段,，國務(wù)院和有關(guān)部門接連出臺了一些政策,，試圖遏制房價過快上漲的趨勢,。我們看到的是，主要城市,、特別是一線城市,，房價不但沒有下降，反而近乎瘋狂地暴漲,�,！霸秸{(diào)越漲”是對政府政策公信力的最大挑戰(zhàn)。在這方面,，不必指責(zé)“在商言商”的開發(fā)商,，而是要看看我們的政策取向是否出了偏差。筆者以為,，目前中國的房地產(chǎn)市場(特別是一線城市)已與消費者的真實需求沒有太大關(guān)系,，而是投機者的天下；不鏟除投機需求,，中國房地產(chǎn)市場不得安寧,，遲早要產(chǎn)生像日本那樣的泡沫破裂。
雖然房地產(chǎn)市場是一個不太完全的市場,，是一個有著重大壟斷力量,、政府舉足輕重的市場，但是,，供求關(guān)系依然是房地產(chǎn)市場的決定性因素,。從目前出臺的政策看，政府主要是在“供”的方面下力氣,，勒令央企退出,、確定土地“政策性住房”的明確比例、提高賣地成本,、收回“地王”閑置土地等,，基本上仍是對房地產(chǎn)供給者的調(diào)控,，這些政策對減少囤地投機、遏制捂盤惜售等,，也許會有一定作用,，但不容否認的是，這在客觀上進一步打擊了“供給”的增長,。
既然市場經(jīng)濟有供給和需求兩方面，短期內(nèi)如果供給不能有效行動——如賣地涉及土地財政,，其根源不在地方政府,，而在于分稅制導(dǎo)致的地方政府“差錢”——一些制度性的缺陷不可能短期發(fā)生根本改觀，最簡單易行的辦法,，是在需求上想些主意,。
現(xiàn)在，許多城市的房價已經(jīng)高得離譜,，和中等收入——別說低收入者——的買房需求相去甚遠,。有數(shù)據(jù)說，一線城市的買房者,，七成為炒房投機客,，從一些高檔樓盤的空置率看，這個數(shù)字有一定依據(jù),。房價越高越買,，其實是人們認定房地產(chǎn)價格只漲不降，認定房價依然有巨大的上漲空間,，居住的功能早被扔到了一邊,；可以說，這種認定,，導(dǎo)致了房價持續(xù)高燒不退,，房地產(chǎn)成為炒房投機者的樂園。不剎住這種對投機獲暴利的期望,，不鏟除投機客的“前仆后繼”,，僅在供給上想辦法而不考慮需求，只能是越調(diào)控價格越高,。對策其實很簡單,。
一是需要降低暴利預(yù)期。政府需要及早對征收物業(yè)稅(或曰資產(chǎn)稅,、土地占用累進稅等,，以更適合中國國情)明確表態(tài)，至少要說明主要原則,，如對自住型一般住房(每戶第一套房,，或每人有一定面積),，是消費品而基本不征稅，對第二套及以上住房征收累進資產(chǎn)稅,，大幅提高養(yǎng)房成本和交易成本,；要表明，征收是遲早的事,，可以先在一線城市展開,，然后在全國推開。至于時間表,，只要有這個表態(tài),，是三年還是五年都沒有關(guān)系，但要表明“追溯至所有房產(chǎn)”的原則,，以防借此出現(xiàn)新的炒作,。
二是要充分運用金融杠桿，不能再讓銀行成為投機者的融資工具,。在房地產(chǎn)貸款上,，應(yīng)該調(diào)整思路，規(guī)避過度寬松的房貸政策帶來的巨大風(fēng)險——以現(xiàn)在的房價而論,，有幾個人的收入能達到借貸的起碼要求,？銀行幫客戶造假、買房客提供虛假職業(yè)和收入信息幾乎遍及借貸市場,。其中,，彈性空間最大的莫過于“第二套改善性住房”。如果真想調(diào)控幾近瘋狂的市場,，只要明確“鏟除投機,，自理改善，扶植自住”的原則,，大幅提高貸款門檻,，房價就會應(yīng)聲而跌。早點把膿包擠破,，短期可能會影響GDP增長,，但對防止泡沫破裂引發(fā)更大的經(jīng)濟問題是必要的�,！俺C枉必須過正”,。這樣做或許有可能抑制一部分買房需求，但另一方面,，卻會促進租房市場的發(fā)展,。 |