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醞釀已久的物業(yè)稅近日風(fēng)聲再起,，有消息稱,，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點了6年多之后，將推廣至全國,。此消息一出,，立刻引發(fā)業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注,。這一消息令物業(yè)稅如在弦之箭，但多方聲音顯示，目前開征難度不小,，物業(yè)稅要步入“正軌”尚需跨越多道“坎”,。
的確，物業(yè)稅并非簡單的稅費(fèi)改革,，而是涉及到土地使用制度,、市場調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等,，牽涉非常復(fù)雜的社會利益關(guān)系,，背后隱藏了各方利益的博弈，必然會遭遇各種阻力,。
在各種利益關(guān)系中首當(dāng)其沖的就是地方政府的利益問題,，如果物業(yè)稅開征，可能導(dǎo)致現(xiàn)在地方的房產(chǎn)稅權(quán)利收歸中央,，地方政府恐將失去巨額土地出讓金收入,，加上地方官員在追求任期內(nèi)G
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P最大化，讓地方政府作出這樣的利益讓步無疑是艱難的,，地方政府也不可能熱衷此事,。
這從下面一組數(shù)據(jù)中就能看出端倪，根據(jù)中國指數(shù)研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，截止2009年12月29日,，全國60個城市土地出讓金收入同比增加超過100%。其中,，上海,、杭州(包含余杭、蕭山),、北京土地出讓金收入位居前三甲,。上海土地出讓金高達(dá)1043億元，成為第一個出讓金超過千億的城市,。排在前20的城市土地出讓金總額高達(dá)8019億元,，同比增加160%。
面對如此豐厚的收益,，地方政府肯定不會輕易放手,。正基于此，有人士曾表示,，暫時不會將土地出讓金納入物業(yè)稅范圍,。土地出讓金最終會否納入暫且不論，物業(yè)管理費(fèi),、土地增值附加費(fèi),、土地使用費(fèi)等稅費(fèi)項目將面臨被整合，而與這些收費(fèi)項目相關(guān)的國土、建設(shè)等部門必然會受到影響,。
除去這些利益因素之外,，在實施層面，開征物業(yè)稅也有很多相當(dāng)復(fù)雜的問題有待解決,。比如,，我國目前缺乏統(tǒng)一完整的房屋和土地信息數(shù)據(jù)，評估人才匱乏,，納稅人的抵觸等也將是一個很大的障礙,。
此外，如何與現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費(fèi)對接,？征收范圍應(yīng)該如何界定，是新房與舊房區(qū)分對待還是“一刀切”,？自住物業(yè)與經(jīng)營性物業(yè)是否區(qū)分,，又如何區(qū)分？普通住宅與非普通住宅是否區(qū)別對待,？第一套房與第二套,、第三套房應(yīng)如何區(qū)別？征收方式是什么,？按什么基數(shù)征收,？是否隨市場價變動？這些問題都有待明確和解決,。
筆者了解到,，目前“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅有兩種計算模式：如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價的70%為基準(zhǔn),，征收1
.2%的物業(yè)稅,；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報為基準(zhǔn),，征收12%的物業(yè)稅,。根據(jù)國際慣例，征收不動產(chǎn)的物業(yè)稅需要定期對房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行評估,，每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅,，因此稅值會隨著房產(chǎn)的升值而提高。
在業(yè)內(nèi)人士看來,，盡管物業(yè)稅短期開征的難度較大,，但不排除首先在個別城市試點“實轉(zhuǎn)”。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為,，為了減少改革的阻力,，極有可能分為三個序列進(jìn)行征收：先商用物業(yè)，后住宅；先高檔住宅,，后普通住宅,；先投資用房(一個家庭有多套房)，后自住房(一套或兩套),。即使是普通住宅,，也可以再分類，根據(jù)檔次,、戶型面積,、家庭收入情況、個人擁有住房的套數(shù)等確定不同的稅率,，甚至像國外那樣,，對部分特殊房屋免征。
如果物業(yè)稅能夠破冰,，無疑有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,，從總體上看，有助于抑制投資,、投機(jī)性需求,，有利于穩(wěn)定房價。但從短期看,，不能過度奢望物業(yè)稅能令房價大幅度下降,。物業(yè)稅開征可謂是“牽一發(fā)而動全身”，如何平衡各方利益,，消除潛在抵制力量和不利因素,，還需要決策智慧和決心。 |