9月30日,，央行,、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，對(duì)我國房貸政策作出調(diào)整,。其中，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,，執(zhí)行首套房貸款政策；首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍,。
不過,，業(yè)界普遍存在的疑慮是：在銀行負(fù)債成本逐漸增多，息差,、利差又漸趨收窄的情況下,，銀行是否真的愿意加大個(gè)人房貸投放力度，以及執(zhí)行7折的貸款利率水平,？
上述通知還表示,，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）,、發(fā)行期限較長的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金,，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
有觀點(diǎn)認(rèn)為,，MBS未來將成為銀行加大住房貸款投放的重要手段之一,。
業(yè)內(nèi)：低于85折銀行沒錢賺
華夏銀行發(fā)展研究部戰(zhàn)略室負(fù)責(zé)人楊馳對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，總體來說,，新政有利于改善型購房群體,，與先前一刀切、認(rèn)房又認(rèn)貸的政策相比有進(jìn)步,。名下的房屋還完貸款后才可享受首套房優(yōu)惠政策,，也反映出金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于控制整體債務(wù)擴(kuò)張的審慎態(tài)度。
但楊馳也認(rèn)為,，房貸新政是否能夠完全激活當(dāng)前低迷的房地產(chǎn)市場,，還需進(jìn)一步觀察各商業(yè)銀行的應(yīng)對(duì)策略。相對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸款和小微企業(yè)貸款來說,，個(gè)人住房按揭貸款的收益率偏低,，7折利率已接近銀行負(fù)債成本，盈利要求決定了銀行不可能拿出太多信貸資源配置在個(gè)人房貸品種上,。
交行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,，從房貸成本來說，不大可能降到7折利率,。目前,，銀行的負(fù)債成本和前些年相比有了很大提升，負(fù)債成本上升了,，按照目前一般的負(fù)債成本計(jì)算,，再考慮利差收窄,、息差收窄，如果住房貸款低于85折銀行就沒有錢賺了,，在9折左右銀行還可能愿意做,。一方面，金融機(jī)構(gòu)要支持按揭業(yè)務(wù)的發(fā)展,，實(shí)現(xiàn)惠民生等決策層希望達(dá)到的目標(biāo),，另一方面，也要考慮商業(yè)可持續(xù)性,。
“第一步,，要看如何想辦法從基準(zhǔn)、基準(zhǔn)以上的利率降到基準(zhǔn)以內(nèi),，7折可能太遠(yuǎn)了,；第二,，從規(guī)模和價(jià)格關(guān)系來看,，國家鼓勵(lì)、支持,、推動(dòng),，銀行還會(huì)多放一些貸款，但如果定價(jià)回落到銀行商業(yè)可持續(xù)性無法承受的范圍,，貸款大規(guī)模投放則不太可能,，所以價(jià)格和政策需要平衡；另外,，如果沒有需求,，貸款也沒有投放對(duì)象，今年房地產(chǎn)住宅的成交量明顯回落,，也不能說按揭貸款投放少,，還有一個(gè)原因是需求小�,！边B平分析認(rèn)為,。
MBS利于盤活存量房貸
上述通知還表示，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券,、發(fā)行期限較長的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金,，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
這意味著,，在監(jiān)管部門看來,，通過MBS盤活銀行存量住房貸款，也是推動(dòng)銀行放貸的一個(gè)方面,。
今年7月,，郵儲(chǔ)銀行2014年第一期個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品在全國銀行間債券市場發(fā)行,，規(guī)模為68.14億元。從發(fā)行結(jié)果看,，該產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)加權(quán)利率是5.88%,，MBS發(fā)行利率是5.8%和6.79%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，該產(chǎn)品發(fā)行利率基本上落在了招標(biāo)區(qū)間的上限,，說明當(dāng)時(shí)投標(biāo)認(rèn)購的情況不是很理想。
其實(shí),，早在2005年,，已有銀行涉足個(gè)人住房貸款證券化。當(dāng)年12月,，由建行作為發(fā)起機(jī)構(gòu)的國內(nèi)首單個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品—“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”進(jìn)入全國銀行間債券市場,。
連平認(rèn)為，銀行在按揭貸款方面不能說是“惜貸”,。和公司貸款相比,，住房貸款占用銀行資本、風(fēng)險(xiǎn)撥備比較少,，所以保持一定規(guī)模,，銀行還是愿意的。
“個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化會(huì)作為發(fā)展趨勢應(yīng)該是明朗的,，但市場各方面的機(jī)制,、運(yùn)作的模式是不是很適合其發(fā)展，還有待觀察,，監(jiān)管層和貨幣當(dāng)局還是愿意推動(dòng)的,，市場也應(yīng)該很好適應(yīng)這個(gè)需求，讓按揭貸款資產(chǎn)證券化持續(xù)不斷向前推進(jìn),，使得商業(yè)銀行沒有后顧之憂,，手中的資產(chǎn)能夠轉(zhuǎn)移出去，騰出額度,，更好支持按揭貸款,。”連平表示,。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭田勇也認(rèn)為,，住房貸款資產(chǎn)證券化會(huì)成為銀行一個(gè)重要的手段。
楊馳表示,，要盤活房貸市場,，就需要有配套措施，鼓勵(lì)商業(yè)銀行通過MBS把存量房貸盤活,，以解決規(guī)模問題,。另外,，如果把前些年放的一大批7折利率房貸盤活，商業(yè)銀行會(huì)以更高的收益率發(fā)展房貸業(yè)務(wù),，MBS會(huì)是將來推出的重要措施,。
此前，也有行業(yè)人士向記者表示,，個(gè)人住房貸款支持證券化相比普通的銀行信貸支持證券化要復(fù)雜,，“如果是發(fā)行對(duì)公貸款支持證券化，銀行最多就拿出來二三十筆貸款,，而且不需要系統(tǒng)改造,，有些賬目從表內(nèi)轉(zhuǎn)到表外直接手工改賬就可以。但個(gè)人住房貸款證券化,，銀行基本上要拿出幾萬筆貸款,，在資產(chǎn)篩選、盡職調(diào)查,、資料提取方面也有很多工作要做,，而且資產(chǎn)出表工作量很大，需要有一個(gè)集中的IT系統(tǒng)支持,，有一些銀行住房貸款還在分行那端,，做起來就更麻煩,�,！�
