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京版樓市新政日前發(fā)布,，頒布了“以房產(chǎn)套數(shù)為標(biāo)準(zhǔn),，以家庭為認(rèn)定單位”的審核標(biāo)準(zhǔn),，并從政策層面上更加傾向于改善性購(gòu)房人群,。
4月30日，北京市政府迅速制定并發(fā)布《北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》,，再推十一條措施,，落實(shí)國(guó)務(wù)院堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲通知精神。
京版樓市新政兩大亮點(diǎn)
二套房查詢(xún)可通過(guò)房屋交易權(quán)屬系統(tǒng),。
北京市房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)早在2004年就已組建,，經(jīng)過(guò)多年不斷完善與補(bǔ)給，北京市建委的這一系統(tǒng)一旦和銀行聯(lián)網(wǎng)后,，將會(huì)形成一個(gè)便于查詢(xún)個(gè)人住房信息系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò),，對(duì)于實(shí)現(xiàn)“以房產(chǎn)套數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，以家庭為認(rèn)定單位”審核購(gòu)房人買(mǎi)房,、貸款情況將會(huì)更有幫助,。
同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買(mǎi)一套房，政策杠桿傾向改善性購(gòu)房人群,。
新政限定購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房,，從政策層面上來(lái)看更加傾向于改善性購(gòu)房人群。
如果購(gòu)房人因改善居住條件想要更換房屋,，依靠貸款的話(huà),，只有賣(mài)掉現(xiàn)有房產(chǎn)再買(mǎi)房才能算做是首套貸款享受相應(yīng)優(yōu)惠政策。一方面有利于自住改善換房的這部分人群,，平衡北京房地產(chǎn)市場(chǎng)失調(diào)的供需比例,；另一方面，貸款源頭上嚴(yán)控投機(jī)購(gòu)房人群,，從首付,、利率以及實(shí)際貸款情況來(lái)看，這部分人群貸款購(gòu)買(mǎi)二套,、三套甚至以上房產(chǎn)將會(huì)難上加難,，能夠有效抑制非理性上漲的北京樓市價(jià)格，平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,。
房貸利率差別化
目前從各家銀行的實(shí)際執(zhí)行情況來(lái)看,，基本上對(duì)借款人三套房貸款已暫停發(fā)放。不過(guò)從以往貸款購(gòu)買(mǎi)第三套房的人群來(lái)看,，這部分不足總貸款人群的10%,，即便多數(shù)銀行停止發(fā)放第三套房貸款，對(duì)房貸市場(chǎng)也將不會(huì)造成太大的影響,。
首套房的首付比例方面,，各銀行執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)較為一致,，均對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女,，下同）,，貸款首付款比例不得低于30%；套型建筑面積在90平米以下的家庭,，貸款首付比例不得低于20%,。
在優(yōu)惠利率方面，各銀行執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)并不一致,，個(gè)別銀行也暫未調(diào)整首套住房七折優(yōu)惠利率,，而是根據(jù)首付比例不同從利率優(yōu)惠上差別化對(duì)待，比如以客戶(hù)對(duì)該行貢獻(xiàn)度為參考,，如客戶(hù)為該行的VIP,、白金卡、貴賓卡客戶(hù)等,，這部分客戶(hù)可享受到低于普通客戶(hù)的優(yōu)惠利率折扣,，例如中國(guó)建設(shè)銀行，若首付為30%-40%,，利率下浮25%,；首付40%以上，下浮30%,；VIP客戶(hù)還可在原基礎(chǔ)上再下浮5%,，但最低只能下浮30%。
差別化信貸政策較有利
現(xiàn)各家銀行均嚴(yán)格執(zhí)行“國(guó)十條”政策執(zhí)行,，北京版樓市新政落地后從執(zhí)行層面將會(huì)更到位,。
目前各銀行對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%,，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,。新政明確金融機(jī)構(gòu)以本市房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)中個(gè)人住房記錄，實(shí)施差別化的信貸將會(huì)對(duì)區(qū)分首次置業(yè),、二次置業(yè)和改善型住房人群更為有利,。這將比之前政策影響面更廣。
以總價(jià)為150萬(wàn),、評(píng)估價(jià)為120萬(wàn)的房產(chǎn)為例：90平米以下二套房與首套房相比,，借款人要多支付首付36萬(wàn)元，每月月供可節(jié)省1878.08元,，總利息可節(jié)省90838.97元,；90平米以上二套房和首套房相比，借款人要多支付首付24萬(wàn)元，每月月供可節(jié)省1082.82元,，總利息可節(jié)省19875.34元,。（見(jiàn)下圖）
外地人在京如何貸款置業(yè)？
近日,，北京市地方版樓市細(xì)則出臺(tái),，規(guī)定暫停對(duì)不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。外地人購(gòu)房限貸令出臺(tái)后,，外地人在京如何實(shí)現(xiàn)貸款置業(yè)呢,？
典型案例：鄭先生，是一家小廣告公司的銷(xiāo)售人員,，屬于北漂一族，在北京工作已滿(mǎn)四年,，與女友感情穩(wěn)定,，并打算日后定居北京。從2010年年初,，鄭先生周末就忙著在各大中介四處看房子,，因?yàn)猷嵪壬鷽](méi)有全款購(gòu)房的能力，所以只能通過(guò)銀行貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望,�,？墒蔷驮卩嵪壬蜚y行咨詢(xún)時(shí)，銀行相關(guān)人員要求鄭先生提供“一籮筐”的資料,，其中包括身份證,、暫住證、學(xué)歷證,、穩(wěn)定收入流水以及在京一年以上的納稅證明或社保證明等才予以辦理,，鄭先生聽(tīng)得是“一頭霧水”。
解析：根據(jù)4月30日北京地方版樓市細(xì)則,，外地人在京購(gòu)房需提供一年以上的納稅證明或社保繳納證明,，銀行才會(huì)為其發(fā)放貸款。但是鄭先生所在的公司為員工發(fā)放的是現(xiàn)金工資,，并無(wú)納稅證明可提供,。不過(guò)公司為鄭先生繳納了社會(huì)保險(xiǎn)，所以他只要開(kāi)具社保繳納證明后,，再向銀行遞交貸款,，銀行也能通過(guò)審批。
現(xiàn)階段銀行對(duì)外地人貸款如何操作,？
從公司實(shí)際業(yè)務(wù)操作來(lái)看,，多數(shù)借款人還是可以提供相關(guān)證明的。建議像鄭先生這樣的外地購(gòu)房人現(xiàn)在不必過(guò)度著急,，因?yàn)閺哪壳般y行實(shí)際操作情況看,，新政下發(fā)后,，各家銀行已陸續(xù)開(kāi)始要求在京居住的外地購(gòu)房人，提供在京一年以上的納稅證明或者是社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明,，兩者條件滿(mǎn)足其一,，即能申請(qǐng)住房貸款。
外地人在京購(gòu)房需提供哪些材料,？
新政前：借款人身份證,、戶(hù)口本、在京暫住證,、配偶身份證（如單身需提供單身證明）,、學(xué)歷證明、收入證明,、大額存單或其他資產(chǎn)證明等,。
新政后：借款人身份證、戶(hù)口本,、在京暫住證,、配偶身份證（如單身需提供單身證明）、學(xué)歷證明,、收入證明,、在京一年以上的納稅證明或社保證明、大額存單或其他資產(chǎn)證明等,。
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